Uchwała z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy miejskiej Z. przeciwko
Mirosławowi S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 6 listopada 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej
Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
w Łomży postanowieniem z dnia 20 maja 2002 r.:
,,Czy nabycie w drodze dziedziczenia i umowy darowizny przez osobę bliską
spadkodawcy, któremu sprzedano lokal mieszkalny w warunkach art. 68 ust. 1 pkt 7
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115,
poz. 741 ze zm.) z udzieleniem bonifikaty, doprowadza do wygaśnięcia obowiązku
zwrotu zrewaloryzowanej bonifikaty przez tego spadkobiercę i jednocześnie
obdarowanego, czy też w przypadku zbycia przez niego tej nieruchomości na rzecz
osoby nie będącej dla niego osobą bliską, przed upływem okresu przewidzianego w
ustępie 2 art. 68 u.g.n., rodzi skutek w postaci możliwości żądania przez właściwy
organ zwrotu zrewaloryzowanej bonifikaty?"
podjął uchwałę:

Właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie
po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską
spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz.
741 ze zm.) na rzecz osoby nie będącej bliską zbywcy w rozumieniu tej
ustawy.

Uzasadnienie

Niesporne jest, że spadkodawczyni Zofia S. umową z dnia 30 sierpnia 1999 r.
sporządzoną w formie aktu notarialnego nabyła od powodowej Gminy odrębną
własność lokalu położonego w Z. przy ul. Ł. nr 4 z udzieleniem jej 30% bonifikaty od
ustalonej ceny. Umowa zawierała zgodne z treścią art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm. -
dalej: "u.g.n.") zastrzeżenie obowiązku zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty.
Spadkobiercy Zofii S. darowali swoje udziały w tej nieruchomości lokalowej
współspadkobiercy pozwanego Mirosława S., który umową z dnia 19 kwietnia
2001 r. sprzedał ją osobie spoza kręgu jego bliskich w rozumieniu ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
Pozwany odmówił zwrotu bonifikaty w kwocie 5733,70 zł, a Sąd Rejonowy
oddalił powództwo, stwierdzając, że prawo nabycia własności lokalu mieszkalnego
w trybie bezprzetargowym jest prawem ściśle związanym z osobą spadkodawczyni i
wskutek jej śmierci wygasło.
Apelację wniosła powodowa Gmina, która zarzuciła błędną wykładnię i
niewłaściwe zastosowanie art. 922 § 2 k.c. Przy jej rozpatrywaniu wyłoniło się
zagadnienie prawne, które Sąd Okręgowy - w brzmieniu powyżej sformułowanym -
przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., który w przytoczonym zakresie nie
uległ zmianie, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z
art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Artykuł
67 stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, przy
sprzedaży zaś nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala
się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Istota bonifikaty sprowadza się do
określenia w umowie ceny niższej niż wyznaczona ustawą, bonifikata jest zatem
obniżeniem ceny, a nie jedynie sposobem jej uiszczenia.
Nie ulega wątpliwości, że spadkodawczyni Zofia S. jako najemca lokalu
należała do kręgu uprzywilejowanych podmiotów, korzystała bowiem z ustawowego
pierwszeństwa zakupu najmowanego lokalu oraz uzyskała obniżenie ceny
nabywanego lokalu mieszkalnego. Wymieniony przywilej zmierza do ułatwienia
zakupu lokalu przez najemcę, dla którego stanowi on centrum życiowe, a najemca
uzyskuje stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wskazany przywilej w
postaci zastrzeżenia bonifikaty stanowi element umowy sprzedaży lokalu. Umowa
sprzedaży lokalu mieszkalnego Zofii S. z dnia 30 sierpnia 1999 r. zawierała
postanowienie stwierdzające, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej
udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli przedmiotowy lokal przed upływem
10 lat, licząc od dnia nabycia, zostanie zbyty lub wykorzystany na inny cel niż
mieszkalny z wyłączeniem zbycia na rzecz osób bliskich. Powyższe postanowienie
umowy jest zbieżne z treścią art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w
dacie sporządzenia umowy sprzedaży i zapadłego w sprawie orzeczenia. Nie ulega
wątpliwości, że przytoczone postanowienia ustawy stanowią wyraz dążenia do
związania przywileju z przeznaczeniem lokalu na zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych najemcy i osób bliskich. Pozwany Mirosław S. będący jednym ze
spadkobierców, któremu pozostali spadkobiercy darowali swoje udziały we
współwłasności lokalu, zbył ten lokal przed upływem dwóch lat od jego nabycia
przez spadkodawczynię Zofię S.
Obowiązek zwrotu udzielonej ulgi, adresowany do nabywcy lokalu jako
kontrahenta, nie wygasa w razie jego śmierci. Przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomości nie dają podstaw do wnioskowania o niedziedziczności tego
obowiązku. (...)
Zasadą jest dziedziczenie praw i obowiązków majątkowych, a wyłączenia
zawarte w art. 922 § 2 k.c., jako stanowiące wyjątek, nie powinny być
interpretowane rozszerzająco. Wykładnia ogólnego określenia spadku zawartego w
art. 922 § 1 k.c. prowadzi do wniosku, że spadkiem jest ogół cywilnoprawnych praw
i obowiązków majątkowych osoby zmarłej, a także pewne sytuacje prawne nie
będące podmiotowymi prawami majątkowymi o charakterze cywilnoprawnym, lecz
traktowane w doktrynie i orzecznictwie tak, jak odpowiednie prawa majątkowe, które
przechodzą na spadkobierców zmarłego w drodze dziedziczenia. Podlegają
sukcesji uniwersalnej także prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy
sprzedaży nieruchomości lokalowej. Podlegająca takiej sukcesji korzyść majątkowa
wynikająca z udzielenia bonifikaty ostatecznie weszła do majątku wnuka
spadkodawczyni Mirosława S. Obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej
bonifikacie aktualizuje się dopiero w następstwie zachowania się nabywcy lokalu.
Brak jest podstaw w ustawie o gospodarce nieruchomościami do zwężenia pojęcia
nabywcy określonego w art. 68 ust. 2 tej ustawy tylko do pierwotnego nabywcy.
Uwzględniając powiązanie omawianego przywileju z zaspokojeniem potrzeb
mieszkaniowych, należy - posługując się wykładnią funkcjonalną - przyjąć, że
nabywcą w rozumieniu art. 68 ust. 2 u.g.n. jest także osoba bliska
uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego.
Obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie wygasa, jeżeli
osoba będąca współspadkobiorcą pierwotnego nabywcy lokalu mieszkalnego z
obniżoną ceną i jednocześnie nabywcą pozostałych udziałów w spadku po tym
nabywcy, zbyła lokal przed upływem zastrzeżonego terminu na rzecz osoby nie
będącej bliską w rozumieniu omawianej ustawy.
Uzasadniony jest zatem pogląd, że zastrzeżony w umowie nabycia lokalu
mieszkalnego obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty obciąża także aktualnego
właściciela tego lokalu będącego osobą bliską w stosunku do pierwotnego nabywcy
tego lokalu, jeżeli zbycie lokalu nastąpiło przed upływem terminu określonego w art.
68 ust. 2 u.g.n. i na rzecz nabywcy nie będącego osobą bliską.