Uchwała z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06

Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Józef Frąckowiak
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ireny P. przy uczestnictwie Zygmunta Z. i
Marii Z. o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 14 lipca 2006 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 10 marca
2006 r.:
"Czy w świetle art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) w postępowaniu o
zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym
ustanowiono odrębną własność lokali, co do którego istnieje możliwość fizycznego
podziału, dopuszczalne jest zniesienie przez sąd praw odrębnej własności lokali,
czy też w takiej sytuacji wniosek o zniesienie współwłasności jest
niedopuszczalny?"
podjął uchwałę:

Przepis art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wyłącza
dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w
postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli
możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną
własność lokali.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390
§ 1 k.p.c. zagadnienie prawne powstało w sprawie o zniesienie współwłasności
nieruchomości położonej w M. przy ul. M. nr 2A, objętej księgą wieczystą nr (...)
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ostródzie, Wydział Zamiejscowy w Morągu,
zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym wyodrębniono własność dwóch
lokali, które zostały sprzedane przez gminę M. z odpowiednimi udziałami we
wspólnych częściach budynku i gruntu.
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 7 października 2005 r. zniósł
współwłasność nieruchomości w ten sposób, że prawo własności do działki
oznaczonej w opinii biegłej nr (...)/1 wraz z zabudowaniami opisanymi w tej opinii
przyznał na współwłasność małżonkom Zygmuntowi i Lucynie Z., a działkę nr (...)/2
wraz z zabudowaniami przyznał Irenie P. i nakazał uczestnikom wydanie
wnioskodawczyni pomieszczeń opisanych w postanowieniu oraz wnioskodawczyni
dokonanie określonych czynności. Nie zniósł jednocześnie odrębnej własności
lokali, mimo że żądanie takie mieści się implicite w żądaniu zniesienia
współwłasności nieruchomości wspólnej.
Rozpoznając sprawę na skutek apelacji uczestników, Sąd Okręgowy powziął
wątpliwość ujętą w przytoczonym w zagadnieniu prawnym.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy art.
3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: ,,u.w.l.") ustanawia absolutny zakaz zniesienia
współwłasności nieruchomości wspólnej - poza wyjątkiem przewidzianym w art. 5
tej ustawy - dopóty, dopóki istnieje odrębna własność lokali, czy też dopuszczalne
jest zniesienie tej odrębnej własności lokali przez sąd, jeżeli możliwy jest fizyczny
podział budynku, w którym tę własność ustanowiono.
W orzecznictwie można uznać za utrwalony pogląd o niedopuszczalności
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. W uzasadnieniu postanowienia
z dnia 17 kwietnia 2002 r., IV CKN 975/00 (nie publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, że
art. 3 ust. 2 u.w.l. ustanawia przymus pozostawania w stosunku współwłasności, a
w uzasadnieniu uchwały z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004,
nr 12, poz. 189) uznał, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić
elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W
pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które
są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna
klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one współwłasność
konieczną lub przymusową. Do nieruchomości mogą jednak należeć także
elementy, o nie tak ścisłym związku funkcjonalnym ze wszystkimi lokalami,
stanowiące pomieszczenia przynależne, np. piwnice lub strych (art. 2 ust. 4 u.w.l.).
Przewidziany w art. 3 ust. 1 u. w. l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości
wspólnej dotyczy tylko współwłasności koniecznej, a nie współwłasności
pomieszczeń przynależnych. Także Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5
marca 2002 r., SK 22/00 (OTK-A 2002, nr 2, poz.12) wyjaśnił, że istnienie
współwłasności nieruchomości wspólnej i składników majątkowych, niezbędnie w
nią wchodzących, nie może być wyłączone ani w drodze umowy, ani tym bardziej w
drodze orzeczenia sądu.
Odnosząc się do tych poglądów należy zauważyć, że o możliwości
wygaśnięcia odrębnej własności lokali w obecnym stanie prawnym można
pośrednio wnioskować już z zawartego w treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.
zwrotu ,,dopóki trwa". Wprawdzie sądowego zniesienia odrębnej własności lokali
jako sposobu jej wygaśnięcia nie przewidują przepisy kodeksu cywilnego ani
ustawy o własności lokali, jednak w literaturze wskazuje się, że ustanie odrębnej
własności lokali może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia,
przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie budynku lub utratę
przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a jako
przykłady zniesienia - notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich
lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o
ustanowieniu tej odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę w formie
notarialnej właścicieli wszystkich lokali. Oczywiste jest, że nie wszystkie przypadki
wygaśnięcia odrębnej własności lokalu mogą być uznane za usunięcie przeszkody
z art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. do zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej. Dopuszczalność ta będzie wyłączona np. w razie połączenia lokali,
powodującego wygaśnięcie odrębnej własności lokali dotychczasowych, powstaną
bowiem nowe nieruchomości lokalowe, pozostające w relacji prawa związanego z
własnością nieruchomości wspólnej.
Przedstawiając zagadnienie prawne, Sąd Okręgowy przyjął możliwość
zniesienia odrębnej własności lokali w drodze umowy właścicieli lokali, dostrzegł
jednak brak podstawy materialnoprawnej dopuszczalności takiego zniesienia przez
sąd. (...)
Ustawodawca, przyznając w art. 210 k.c. współwłaścicielom uprawnienie do
żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 211 k.c. wyłączył żądanie
zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami
ustawy. Takim przepisem jest art. 3 ust .1 zdanie drugie u.w.l., stanowiący, że nie
można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki
trwa odrębna własność lokali. Redakcja tego przepisu jest tak prosta, że prima facie
nie nasuwa wątpliwości; wykładnia literalna , a w szczególności zwrot ,,dopóki trwa
odrębna własność lokali", prowadzi do wniosku, że zawarty w nim zakaz dotyczy
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej
własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej.
Według utrwalonych w orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa,
podstawowe znaczenie ma wykładnia językowa, a dopiero wtedy, gdy ta zawodzi,
prowadząc do wyników niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem
ustawodawcy i celem, jaki ma realizować dana norma, należy sięgnąć do dyrektyw
wykładni systemowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w
orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego (por. wyrok
Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., K 25/99, OTK Zb.Urz. 2000,
nr 5, poz. 141 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 1998 r., I CKN 664/97,
OSNC 1999, nr 1, poz. 7, z dnia 17 maja 2000 r., I KZP 7/00, OSNKW 2000, nr 5-6,
poz. 51 oraz z dnia 22 października 1992 r., III ARN 50/92, OSNCP 1993, nr 10,
poz. 181).
Wykładnia gramatyczna art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. wskazuje na
racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych
interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów
przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu
możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest
podział budynku, w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie
współwłasności, będącej często, jak w przedmiotowej sprawie, zarzewiem
wieloletniego konfliktu. Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się z
odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i
zasługujących na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze
współwłasności, traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy.
Dochodziłoby wówczas do kolizji praw; ustawodawca, przyznając
współwłaścicielowi w art. 210 k.c. uprawnienie do żądania zniesienia
współwłasności, jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. uprawnienie to
wyłączałby.
Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 przeszkoda stanowi absolutny zakaz
znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (poza wyjątkiem przewidzianym
w art. 5 u.w.l.), byłoby niedocenieniem roli, jaką odgrywa w systemie
obowiązującego prawa odrębna własność lokali. Żaden przepis nie funkcjonuje w
izolacji, musi więc być rozpatrywany jako fragment całego systemu prawnego.
Wiążąc przyjętą wykładnię językową tego przepisu z unormowaniem sposobów
znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 k.c., wśród których na
pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają
zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy
stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. Nie było
więc przeszkód, aby Gmina przed sprzedażą lokali dokonała podziału budynku i
sprzedała dwie odrębne nieruchomości albo całą nieruchomość na współwłasność i
wówczas, w razie wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności,
wchodziłoby w rachubę oczywiście zniesienie przez podział fizyczny.
W konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie
zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia
odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których
ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział
prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku
natomiast dwu odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje
się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić - przy
spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. - orzeczenie podziału
fizycznego nieruchomości wspólnej.
Rozważania te prowadzą do wniosku, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. nie
stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają
także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie
wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia
sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że tę odrębną własność lokali można znieść w
drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej
przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość
regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności
między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy
dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o
zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Przyjęcie takiego rozwiązania
nie stanowi novum, zastosował je już bowiem Sąd Najwyższy w uchwale pełnego
składu Izby Cywilnej z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74 (OSNCP 1975, nr 9,
poz. 128), stwierdzając dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali
także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności, mimo że takiego
sposobu zniesienia nie przewidywał żaden przepis prawa.
Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej
własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i
całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej,
przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu
widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-
gospodarczego. Umacnia się w ten sposób sytuacja prawna każdego
dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych
w art. 210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie
założona oddzielna księga wieczysta.
Wychodząc z powyższych założeń Sąd Najwyższy na podstawie 390 § 1
k.p.c. rozstrzygnął przedstawione zagadnienie, jak w uchwale.