Uchwała z dnia 23 lipca 2004 r., III CZP 31/04

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Antoni Górski
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Powiatu J. - Zespołu Szkół
Rolniczych, Centrum Kształcenia Praktycznego im. M.R. w K. przeciwko Robertowi
J., Agnieszce J., małoletniej Monice J. i małoletniemu Patrykowi J. o opróżnienie
lokalu mieszkalnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w
dniu 23 lipca 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana
Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Kielcach postanowieniem z dnia 23 marca 2004 r.:
"Czy przy ocenie skuteczności wypowiedzenia najmu łączącego powiat z
gminą należy uwzględnić interesy podnajemcy oraz przepisy ustawy o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
(Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733) ograniczające możliwość wypowiedzenia najmu w
sytuacji, gdy umowa najmu została zawarta w celu zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych podnajemcy?"
podjął uchwałę:

W sytuacji, gdy umowa najmu lokalu łącząca powiat z gminą została
zawarta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podnajemcy, z którym
umowę podnajmu zawarła gmina, skuteczność wypowiedzenia umowy najmu
przez powiat należy oceniać z uwzględnieniem interesów podnajemcy jako
lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.
Nr 71, poz. 733 ze zm.).

Uzasadnienie

(...) W dniu 2 marca 1992 r. pomiędzy Zarządem Miejskim w S. a Robertem J.
została zawarta umowa podnajmu lokalu mieszkalnego. Ten sam lokal był także
przedmiotem umowy najmu zawartej w dniu 11 marca 1992 r. (ze skutkiem od dnia
1 stycznia 1992 r.) pomiędzy Zespołem Szkół Rolniczych (Skarbem Państwa) jako
wynajmującym a Gminą w S. jako najemcą. W umowach przewidziano, że czynsz
podnajemca będzie płacił bezpośrednio Zespołowi Szkół Rolniczych.
Decyzją z dnia 2 października 2001 r. Wojewoda Ś. przekazał nieodpłatnie
budynek, w którym znajdował się lokal stanowiący przedmiot najmu, na rzecz
Powiatu J. Przekazywany majątek stanowił siedzibę Zespołu Szkół Rolniczych,
Centrum Kształcenia Praktycznego im M.R. w K., którego organem prowadzącym
stał się właśnie Powiat J. Pismem z dnia 6 września 2001 r. dyrektor Zespołu Szkół
Rolniczych, Centrum Kształcenia Praktycznego w K., wypowiedział Gminie S.
umowę najmu, wskazując, że mieszkanie stanowiące przedmiot umowy najmu stało
się niezbędne dla nauczycieli pracujących w szkole oraz że żona i dzieci
podnajemcy zmieniły miejsce zamieszkania. W związku z wypowiedzeniem umowy
najmu, Gmina S. w piśmie z dnia 4 października 2001 r. poinformowała pozwanego,
że ustaje możliwość dalszego zajmowania przez niego lokalu i wezwała go do jego
opuszczenia. Pozwany nie wyraził zgody na wydanie lokalu Gminie S. wobec czego
wystąpiła ona przeciwko niemu z pozwem. W toku postępowania do strony
powodowej przystąpił Powiat J., reprezentowany przez dyrektora Zespołu Szkół
Rolniczych, Centrum Kształcenia Praktycznego w K. oraz dopozwani zostali żona i
dzieci pozwanego. Jak ustalił Sąd Rejonowy, pozwany zamieszkuje w
przedmiotowym lokalu, natomiast jego żona była zmuszona wyjechać z S. w
poszukiwaniu pracy. Sporny lokal w dalszym ciągu stanowi centrum życiowe
pozwanych. Sąd ustalił także, że żaden z lokali zaoferowanych pozwanemu nie
spełniał wymogów lokalu zamiennego, a pozwany nie ma tytułu prawnego do
zajmowania innego lokalu.
Strona powodowa Skarb Państwa, Zespół Szkół Rolniczych, Centrum
Kształcenia Praktycznego w K. jako podstawę żądania wydania lokalu, powołała art.
668 § 2 k.c. Zdaniem Sądu Rejonowego, przepis ten nie może mieć zastosowania z
pominięciem przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr
71, poz. 733 ze zm. - dalej: "u.o.p.l."). Pozwani są lokatorami w rozumieniu art. 2
ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w związku z czym wypowiedzenie najmu przez powodowy
Powiat należy rozpatrywać w aspekcie art. 11 ust. 4 i 5 powołanej ustawy. W tej
sytuacji, jeżeli właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego, okres wypowiedzenia
wynosi trzy lata, skoro zaś w rozpoznawanej sprawie okres ten jeszcze nie upłynął
powództwo należało oddalić.
W apelacji od tego wyroku Powiat J. zarzucił naruszenie art. 222 k.c. oraz
przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego przez przyjęcie, że nie przysługiwało mu roszczenie
windykacyjne. W szczególności apelujący zarzucił, że skutecznie wypowiedział
umowę najmu z dnia 11 marca 1992 r. Gminie S., co spowodowało z mocy art. 668
§ 2 k.c., rozwiązanie stosunku podnajmu łączącego pozwanych z tą Gminą. W tej
sytuacji nie był on w ogóle zobowiązany do wypowiadania stosunku najmu
pozwanemu, gdyż nie łączyła go z nim żadna umowa.
Rozpatrując tę apelację Sąd Okręgowy powziął istotne wątpliwości, które
skłoniły go do postawienia Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia
prawnego sprecyzowanego w sentencji postanowienia z dnia 23 marca 2004 r. Z
jednej strony, przywołując stanowiska wyrażone w literaturze, Sąd Okręgowy
wskazał, że art. 668 k.c. ma także zastosowanie do lokali mieszkalnych. Wobec
tego z chwilą skutecznego wypowiedzenia umowy najmu Gminie S., ustał stosunek
podnajmu jaki łączył tę Gminę z pozwanym, powód mógł zaś wypowiedzieć
skutecznie najem, gdyż Gmina nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie
prawa lokatorów i nie mają do niej zastosowania specjalne wymogi dotyczące
wypowiedzenia, przewidziane tą ustawą. Z drugiej strony, zdaniem Sądu
Okręgowego, nie może budzić wątpliwości, że pozwany jest lokatorem w
rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l. Bezsporne jest, że pozwany w dalszym ciągu
zajmuje sporny lokal i wypełnia wszelkie obowiązki, jakie ciążą na lokatorze. Jeżeli
przysługuje mu możliwość wypowiedzenia umowy najmu wobec Gminy, bez
żadnych ograniczeń i tylko z zachowaniem trzymiesięcznego okresu
wypowiedzenia, a stosunek podnajmu pomiędzy pozwanym a Gminą S. wygasa z
mocy art. 668 § 2 k.c. z chwilą wypowiedzenia umowy najmu, to pozwanemu jako
lokatorowi, pomimo wypełniania przez niego wszystkich obowiązków, jakie ciążą na
lokatorze, nie przysługuje ochrona przewidziana ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym i zmianie kodeksu
cywilnego. Wymaga wobec tego wyjaśnienia, czy przy ocenie skuteczności
wypowiedzenia umowy najmu łączącej Powiat z Gminą należy uwzględnić interesy
podnajemcy jako lokatora w rozumieniu przepisów wspomnianej ustawy. Pytanie
takie jest szczególnie uzasadnione w okolicznościach rozpoznawanej sprawy,
zważywszy że umowa najmu pomiędzy Gminą a poprzednikiem prawnym Powiatu
została zawarta właśnie po to, aby lokal ten następnie podnająć pozwanemu jako
specjaliście potrzebnemu przy zakładaniu sieci telekomunikacyjnej w Gminie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Trafnie Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1
u.o.p.l., podnajemca jest lokatorem, wspomniany przepis uznaje bowiem za
lokatora nie tylko najemcę lokalu ale także każdą osobę używającą lokal dla
zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na podstawie innego tytułu prawnego
niż własność. Tak sformułowany przepis nie pozostawia więc żadnych wątpliwości,
że ochronę, przewidzianą w powołanej ustawie dla lokatorów, należy odnosić
również do podnajemców. W tej kwestii panuje też zgodność poglądów zarówno w
doktrynie, jak i orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października
2002 r., I CKN 1074/00), wypowiedzenie stosunku podnajmu lokalu mieszkalnego
przez najemcę podlega więc ograniczeniom przewidzianym w art. 11 i 12 u.o.p.l.
Problem, który powstał na tle stanu faktycznego rozpoznawanego przez
orzekające w sprawie Sądy, sprowadza się jednak do bardziej złożonej kwestii.
Chodzi o sytuację, w której stosunek podnajmu ustał z mocy prawa jako skutek
wypowiedzenia najmu gminie, będącej wynajmującym dla podnajemcy. Stosunek
najmu pomiędzy gminą jako najemcą a powiatem jako wynajmującym nie podlega
zaś wprost przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż gmina na pewno nie
jest lokatorem w rozumieniu tej ustawy. Zagadnienie sprowadza się więc do
ustalenia, czy w takiej sytuacji podnajemca może również korzystać z ochrony
przewidzianej dla lokatorów.
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że rację ma powodowy Powiat, twierdząc, iż
skoro stosunek najmu łączący go z pozwaną Gminą nie podlega przepisom ustawy
o ochronie praw lokatorów, a w związku z wypowiedzeniem tego stosunku ustał na
podstawie art. 668 § 2 k.c. podnajem, to przysługuje mu wobec podnajemcy
roszczenie przewidziane art. 222 k.c., tym bardziej, że nie łączył go z podnajemcą
żaden stosunek prawny, więc nie musiał mu składać wypowiedzenia. Stanowisko
takie nie jest jednak możliwe do akceptacji z dwu co najmniej powodów.
Po pierwsze, prowadzi ono do pozbawienia podnajemcy jakiejkolwiek ochrony
przewidzianej dla lokatorów, pomimo że nie ulega wątpliwości, iż jest on lokatorem.
W ten sposób uznać by trzeba, że w takiej szczególnej sytuacji pierwszeństwo ma
jednak uprawnienie właściciela lokalu, który dokonał skutecznego wypowiedzenia
stosunku najmu łączącego go z najemcą, a tym samym z mocy prawa pozbawił
prawa do lokalu podnajemcę. Ochrona praw lokatorów musiałaby więc ustąpić
pierwszeństwa prawom właściciela lokalu. Co do zasady takie stanowisko można
uznać za trafne, gdyż oparte jest na założeniu, że przepisy o ochronie praw
lokatorów jako przepisy szczególne powinny być interpretowane ściśle.
W rozpatrywanej sytuacji jednak stosunek najmu powstał tylko po to, aby najemca
mógł dokonać podnajmu na rzecz pozwanego. Właściciel lokalu zdawał więc sobie
sprawę, że w istocie wynajmuje lokal na potrzeby mieszkaniowe podnajemcy.
Także następca prawny właściciela (Powiat) tę sytuację znał, o czym świadczy
chociażby to, że jako jeden z powodów wypowiedzenia podał, iż podnajemca nie
zajmuje przedmiotowego lokalu. Już z tego względu zastosowanie przepisów o
ochronie praw lokatorów także wobec Powiatu jako właściciela lokalu zasługuje na
aprobatę.
Po drugie, z art. 11 ust. 8 u.o.p.l. wynika, że w wypadku stosunków prawnych,
które nie ustają przez wypowiedzenie, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku
prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora, niż to wynika z
przepisów tego artykułu. Przepis ten wskazuje więc, że także w przypadku
podnajmu lokalu mieszkalnego, gdy stosunek ten ustał z mocy samego prawa, nie
powinno się dopuszczać do ustania stosunku podnajmu z przyczyn mniej
korzystnych, niż przewidują to przepisy o ochronie prawa lokatorów. Inna
interpretacja musiałaby być oparta na założeniu, że podnajemca jest chroniony
tylko w stosunku do najemcy, co - jak trafnie podkreślił Sąd Okręgowy -
pozbawiałoby go rzeczywistej ochrony, chociaż wypełniał on wszystkie obowiązki
nakładane na lokatora. Jak wynika z ustaleń, wypowiadając stosunek najmu
powodowy Powiat wiedział, że lokal, którego wypowiedzenie dotyczy, służy
zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych podnajemcy. Z tego względu uznać należy,
że ustanie stosunku podnajmu z mocy samego prawa, zgodnie z art. 11 ust. 8
u.o.p.l., nie mogło nastąpić z przyczyn mniej korzystnych dla podnajemcy, niż w
razie gdyby to jemu wypowiadano stosunek podnajmu. Jeżeli bowiem właściciel
godzi się na zawarcie umowy najmu z osobą, która nie jest wprawdzie lokatorem w
rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, ale ma na celu zawarcie umowy
podnajmu z osobą, która taki przymiot spełnia, rozwiązując umowę najmu powinien
on zachować wymogi przewidziane w ustawie o ochronie prawa lokatorów. W takiej
szczególnej sytuacji uznać należy, że podnajemcy jako lokatorowi przysługuje
ochrona przed utratą prawa do lokalu, przewidziana wspomnianą ustawą. Inna
interpretacja przepisów ustawy o ochronie prawa lokatorów prowadziłaby, w tym
konkretnym stanie faktycznym, do pozbawienia osoby, która w rozumieniu tej
ustawy jest lokatorem, ochrony zagwarantowanej tą ustawą.
Biorąc pod uwagę powyższe względy, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390
k.p.c., orzekł, jak w uchwale.