Uchwała z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 21/06

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "R.K." w B.
przeciwko Gminie B. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 7 kwietnia 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Białymstoku postanowieniem z dnia 14 lutego 2006 r.:
,,Czy ograniczenia możliwości wynajmu lokalu mieszkalnego przewidziane w
statucie spółdzielni mieszkaniowej tamują powstanie roszczenia
odszkodowawczego tejże spółdzielni przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18
ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego?"
podjął uchwałę:

Roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art.
18 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:
Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), jest roszczeniem odszkodowawczym.
Na podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty
odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania
lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Białymstoku, rozpatrując apelację powódki - Spółdzielni
Mieszkaniowej ,,R.K." w B. - od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 4
listopada 2005 r., powziął istotne wątpliwości na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, które
powstało na tle następującego stanu faktycznego.
Sąd Rejonowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 4 października 2000 r. orzekł
eksmisję osób zajmujących lokal mieszkalny nr 38 położony w B. przy ul. S. nr 4,
należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej ,,R.K." w B. Jednocześnie tym
samym wyrokiem ustalił prawo jednego z pozwanych do lokalu socjalnego.
Pozwana Gmina B. nie wykonała ciążącego na niej ustawowego obowiązku, o
którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn.
tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej: "u.o.p.l."), tzn. nie zapewniła
orzeczonego wyrokiem sądu lokalu socjalnego. W tej sytuacji powodowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa, powołując się na art. 18 ust. 4 wspomnianej ustawy,
wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Gminy odszkodowania w wysokości
840 zł za okres od dnia 1 stycznia 2005 r. do dnia 30 kwietnia 2005 r.
Sąd pierwszej instancji powództwo oddalił uznając, że powódka nie wykazała,
iż miała realne możliwości wynajęcia przedmiotowego lokalu. Sąd Rejonowy
wskazał na § 76 statutu powodowej Spółdzielni, który nie pozwala na
wynajmowanie odzyskanych lokali na wolnym rynku, podkreślając jednocześnie, że
powódka nie wykazała, iż w sprawie miał zastosowanie § 76 ust. 5 statutu,
przewidujący wyjątek dopuszczający wynajęcie lokalu celem umożliwienia
odzyskania innego lokalu.
W apelacji powódka zarzuciła m.in. błędną wykładnię art. 18 ust. 4 w związku
z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. przez przyjęcie, że przepis ten ogranicza obowiązek
odszkodowawczy gminy jedynie do utraconych korzyści właścicieli, którzy
wynajmują własne lokale na tzw. wolnym rynku, oraz błędną wykładnię art. 18 ust. 4
u.o.p.l. przez przyjęcie, że przepis ten nie ma zastosowania do właścicieli, którzy
nie wynajmują lokali. W ocenie skarżącej, art. 18 ust. 4 u.o.p.l. reguluje
odpowiedzialność gminy w sposób autonomiczny i niezależny od zasad
odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w kodeksie cywilnym.
Roszczenie przewidziane wspomnianym przepisem ma postać swoistej kary
ustawowej w rozumieniu art. 485 k.c. i nie uzależnia możliwości otrzymania od
gminy ,,odszkodowania" od tego, czy właściciel mógł ten lokal faktycznie
wynająć. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota zagadnienia prawnego sprowadza się do ustalenia, jaki jest charakter
roszczenia, które przysługuje właścicielowi lokalu do gminy na podstawie art. 18
ust. 4 u.o.p.l. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 kwietnia 2003 r., III CZP 22/03
(OSNC 2004, nr 2, poz. 19) zwrócił uwagę, że przepis ten został sformułowany w
sposób uchybiający zasadom poprawnej techniki legislacyjnej, dlatego przy jego
wykładni należy szczególną wagę przywiązywać nie tylko do wykładni
gramatycznej, lecz przede wszystkim funkcjonalnej i systemowej.
Podzielając tę ocenę, należy stwierdzić, że wykładnia gramatyczna
powołanego przepisu wskazuje na odszkodowawczy charakter roszczenia, z jakim
może wystąpić właściciel lokalu przeciwko gminie. Przepis ten nie tylko stanowi, że
osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia
lokalu uiszczać odszkodowanie, ale dokładnie precyzuje jego wysokość. Kwota,
jaką ma otrzymać właściciel, powinna być równa stratom ponoszonym przez to, że
osoba zajmuje jego lokal bez tytułu prawnego. Jak wynika z art. 18 ust. 2 u.o.p.l.,
odszkodowanie to ma odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby
otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa to poniesionych przez niego
strat, może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. (...) O odszko-
dowaniu jest także mowa, gdy ustawodawca precyzuje wysokość roszczenia
przysługującego właścicielowi od osoby uprawnionej do lokalu zamiennego albo
socjalnego (art. 18 ust. 3), a także od gminy, która nie dostarczyła lokalu
socjalnego.
Jak ustalił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale, odszkodowanie należne od
gminy stanowi różnicę pomiędzy odszkodowaniem, jakie właściciel mógłby
otrzymać na podstawie art. 18 ust. 2 u.o.p.l., a tym, jakie należy mu się - na
podstawie art. 18 ust. 3 - od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Pogląd
ten, zasługuje na aprobatę, a konsekwencją jego przyjęcia jest uznanie, że także
roszczenie właściciela lokalu do gminy, oparte na art. 18 ust. 4 u.o.p.l., jest
roszczeniem odszkodowawczym.
Gdyby ustawodawca, jak sugeruje skarżąca i część doktryny, chciał nadać
roszczeniu przewidzianemu w art. 18 ust. 4 u.o.p.l. inny charakter, to zamiast
używać konsekwentnie określenia ,,odszkodowanie", mógł stwierdzić, że chodzi tu
tylko o wypłatę określonej sumy pieniężnej lub o zapłatę kary ustawowej. Takie
oczekiwanie byłoby tym bardziej uzasadnione, że w art. 11 ust. 6 u.o.p.l. wyraźnie
przewidziano obowiązek właściciela zapłaty lokatorowi kary ustawowej. Przyjmując
racjonalność ustawodawcy, nie można zakładać, że w tej samej ustawie w jednym
przepisie ustawodawca wyraźnie ustanawia roszczenie w postaci kary ustawowej,
natomiast w innym mówi o odszkodowaniu, ale należy przez to rozumieć karę
ustawową. Także więc wykładnia systemowa wyraźnie przemawia za tym, aby
roszczenie określone w art. 18 ust. 4 u.o.p.l. traktować jako roszczenie
odszkodowawcze.
Za takim ujmowaniem omawianego roszczenia przemawiają też ważne
względy celowościowe. Właściciel, którego lokal zajmowany jest przez osobę bez
tytułu prawnego, powinien mieć prawo do wyrównania szkody, jaką ponosi. Taka
sytuacja nie powinna być jednak okazją do tego, aby właściciel mógł uzyskiwać
nadzwyczajne korzyści. Przepis art. 18 u.o.p.l. został oparty na takim założeniu, o
czym świadczy związanie należnego właścicielowi odszkodowania z wysokością
strat, jakie ponosi z tytułu zajmowania jego lokalu przez osobę, która nie posiada do
tego lokalu tytułu prawnego. Warto podkreślić, że właścicielowi przysługuje takie
roszczenie odszkodowawcze w pierwszym rzędzie do osoby, która zajmuje jego
lokal bez tytułu prawnego, główną funkcją art. 18 u.o.p.l. jest zaś jedynie określenie
granic, w jakich właściciel lokalu może dochodzić odszkodowania za straty
związane z zajmowaniem tego lokalu przez osobę niemającą do niego tytułu
prawnego. Brak więc podstaw, aby w przepisie tym upatrywać regulacji w pełni
autonomicznej, do której nie odnoszą się przepisy kodeksu cywilnego. Przeciwnie,
skoro przewiduje on wyraźnie roszczenie odszkodowawcze, to odnosić należy do
niego sformułowane w kodeksie cywilnym ogólne zasady dochodzenia roszczeń o
naprawienie szkody. Przesłanką powstania takiego roszenia jest wykazanie szkody
i istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem,
które ją wywołało. Jeżeli roszczenie kierowane jest przeciwko Skarbowi Państwa
lub jednostce samorządu terytorialnego (gminie), to zgodnie z art. 417 k.c. należy
wykazać, że działanie tych osób było niezgodne z prawem (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 20 listopada 2002 r., V CKN 1305/00, nie publ.).
Sposób, w jaki ustawodawca określił granice należnego właścicielowi lokalu
odszkodowania, nastręcza sporo wątpliwości. Przede wszystkim zwrócić należy
uwagę, że ustalając odszkodowanie należne od osoby zajmującej lokal bez tytułu
prawnego, ustawodawca związał jego wysokość z wysokością czynszu, jaki
właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Tylko jeżeli jego strata
byłaby wyższa od takiego czynszu, właściciel może dochodzić wyższego
odszkodowania. Zawsze więc, dochodząc odszkodowania, właściciel musi
wykazać, że uzyskałby z wynajmu zajętego lokalu określony czynsz i że taki czynsz
nie pokrywa całości straty, jaką ponosi w związku z zajmowaniem jego lokalu przez
osobę bez tytułu prawnego.
Wykazanie, że właściciel uzyskałby określony czynsz za zajęty lokal, zakłada,
iż ma on prawną i faktyczną możliwość jego wynajęcia. Tak jest zazwyczaj i
wystarczy wówczas porównanie wysokości czynszów za podobne lokale w danej
miejscowości, aby określić wysokość odszkodowania. Jeżeli jednak właściciel
lokalu nie może wynajmować go innym osobom, poza osobami, od których może
pobierać tylko ustalony czynsz lub opłaty, to nie przysługuje mu roszczenie
odszkodowawcze wyższe od opłat, jakie zobowiązany jest opłacać zajmujący bez
tytułu prawnego lokal, na podstawie stosunku prawnego, który już wygasł. Nawet
bowiem, gdyby osoba ta wydała mu lokal, to właściciel nie mógłby uzyskać za jego
udostępnienie tego lokalu innej osobie wyższej opłaty, niż ta jaka przysługuje mu na
podstawie art. 18 ust. 3 u.o.p.l. od osoby zajmującej jego lokal bez tytułu prawnego.
To, że osobie takiej przyznano by lokal socjalny niczego by nie zmieniało. Gmina,
która nie dostarczyła lokalu socjalnego, nie jest więc zobowiązana do zapłaty
właścicielowi odszkodowania, bo nie poniósł żadnej straty z tego tytułu. Fakt
niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego nie może stanowić oddzielnej
podstawy do uzyskiwania nieuzasadnionych korzyści przez właściciela lokalu. (...)