W przypadku istnienia planów zagospodarowania przestrzennego w gminie, zamierzona inwestycja, polegająca np. na budowie domu jednorodzinnego musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednak gdy tereny nie są objęte takim planem, wybudowanie domu wymagało będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z przewidzianymi prawem organami oraz uzyskaniu stosownych uzgodnień lub decyzji.
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy przewiduje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W praktyce najwięcej trudności sprawia określenie spełniania warunków, o których mowa w pkt. 1 powołanego przepisu. Zdarza się, że gminy, interpretując zawężająco przepisy ustawy, w sposób bezpodstawny odmawiają wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Jak zaznaczono, decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy itd.). Warunki te określane są _ zasadą kontynuacji funkcji _ lub _ zasadą dobrego sąsiedztwa _.
W celu określenia istnienia zasady kontynuacji funkcji, organ wyznacza tzw. obszar analizowany**, **stosując w tym względzie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. Obszar ten wyznaczany jest wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. W odniesieniu do tego obszaru przeprowadzana jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/188/m19900.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/problemy;z;definicja;budowli;w;prawie;podatkowym,33,0,1082401.html) *Problemy z definicją budowli w prawie podatkowym * Nie każdy obiekt, który może zostać zakwalifikowany jako budowla w według prawa budowlanego, będzie stanowił ją w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Z zasady dobrego sąsiedztwa wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących i wyklucza zabudowę sprzeczną z funkcjami już istniejących obiektów. Przepisy ustawy są jednak niekiedy błędnie interpretowane przez organy samorządowe jako wymóg, aby nowa zabudowa miała funkcje takie jak dotychczas istniejąca, podczas gdy przepis jedynie wymaga, aby inwestycja nie była z istniejącą zabudową wyraźnie sprzeczna. Za sprzeczną z prawem należy zatem uznać
praktykę odmawiającą wydania decyzji o warunkach zabudowy tylko dlatego, że podobna funkcja nie występuje w obszarze analizowanym.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że wymóg ten nie jest zachowany gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się nią w praktyce pogodzić, nie wymaga natomiast przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Nowowprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także że w przyszłości ta nowa funkcja nie ograniczy obecnej**. **Kontynuacja funkcji zatem - to również uzupełnienie funkcji dotychczasowej (wyrok WSA w Gorzowie z 6 października 2011 r. II SA/Go 499/11).
W wyroku z 7 czerwca 2011 r. II OSK 952/10 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego.
Zwraca się uwagę na konieczność respektowania uprawnień właścicieli nieruchomości do dysponowania swoją nieruchomością, w tym na zasadę wolności zagospodarowania terenu. W związku z tym, że przywołana ustawa posługuje się sformułowaniami nie zawsze jasnymi, to w razie wątpliwości należy je interpretować na korzyść obywatela, tj. na korzyść jego uprawnień właścicielskich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06).
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/212/m129492.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/odszkodowanie;za;wady;fizyczne;nieruchomosci;wspolnej,145,0,1081233.html) *Odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej * Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera, ale pod warunkiem, że zostaną scedowane na nią roszczenia właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce dochodzi także nieraz do zawężającego interpretowania znaczenia _ działka sąsiednia _, jako działka bezpośrednio przyległa do działki, na której ma być dokonana inwestycja. W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie _ działka sąsiednia _ powinno być interpretowane funkcjonalnie (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 czerwca 2011 r. IV SA/Po 319/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06).
Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzących pewną urbanistyczną całość (wyrok NSA z 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z 20 maja 2011 r.). Analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym (wyrok WSA w Łodzi z 10 maja 2011 r. II SA/Łd 1371/10).
Organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium nie ma charakteru aktu prawa powszechnie obowiązującego, a więc nie może stanowić materialnoprawnej podstawy rozstrzygania przez organ administracji w indywidualnej sprawie administracyjnej dotyczącej warunków zabudowy. Do czasu, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wiążą powszechnie i nie mogą stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych (np. wyrok NSA z 3 kwietnia 2008 r. sygn. II OSK 1888/07, wyrok NSA z 31 marca 2008 r. sygn. II OSK 317/07)
.
Z pozostałych przesłanek dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy największe wątpliwości budzić może istnienie dostępu do drogi publicznej. W tym miejscu zaznaczenia jedynie wymaga, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez _ dostęp do drogi publicznej _ należy rozumieć bezpośredni dostęp do niej albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| Pozytywne i negatywne zmiany w hipotekach Plusem nowelizacji jest możliwość zabezpieczenia hipoteką umowną kilku wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. | |
| Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością. | |
| Odszkodowanie za instalacje przechodzące przez działkę Właściciel nieruchomości nie może żądać usunięcia urządzeń, które założono legalnie, ale nie przekreśla to prawa do ubiegania się o odszkodowanie. |
Autorka jest radcą prawnym w kancelarii Siwek Gaczyński & Partners