Prawo budowlane przewiduje daleko idące konsekwencje samowoli budowlanej. Może to być rozbiórka obiektu budowlanego, a także kara grzywny.
Generalną zasadą obowiązującą na gruncie ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), określoną w art. 28, jest zasada, iż wszelkie roboty budowlane mogą być prowadzone jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Są oczywiście określone w sposób enumeratywny wyjątki od tej zasady, nie mniej jednak są to w dalszym ciągu jedynie wyjątki od generalnie obowiązującej zasady.
Jeżeli zatem roboty budowlane były prowadzone bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, to jest to oczywiście stan samowoli budowlanej, niezgodny z prawem. Jednak nie tylko brak pozwolenia na budowę może stanowić samowolę budowlaną. Część prac nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ale konieczne jest natomiast dokonanie odpowiedniego zgłoszenia - jego brak będzie również stanowił samowolę budowlaną, podobnie zresztą jak np.: prowadzenie prac niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy, lub tez bez dziennika budowy.
Niedopuszczalne jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego, czy też zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części bez pozwolenia. Do samowoli budowlanej może dojść również w trakcie użytkowania wybudowanego budynku - właściciele często decydują się na przebudowy oraz modernizacje takie, jak np. dobudowanie ganku czy tarasu.
Podmiotem, który jest właściwy do stwierdzenia czy miało miejsce złamanie przepisów prawa budowlanego i zaistniał stan samowoli budowlanej, jest inspektor nadzoru budowlanego.
Prawo budowlane przewiduje daleko idące konsekwencje samowoli budowlanej - art. 48 stanowi bowiem, że właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego. Nie jest to jednak jedyna konsekwencja samowoli budowlanej. Art. 90 ustawy Prawo budowlane przewiduje bowiem również możliwość poniesienia kary grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Są to zatem istotne konsekwencje, nie tylko materialne, związane z koniecznością rozbiórki czy poniesienia kar pieniężnych, ale także takie, które prowadzić mogą nawet do pozbawienia wolności inwestora.
[
Klauzule niedozwolone w umowie z deweloperem ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/klauzule;niedozwolone;w;umowie;z;deweloperem,168,0,553128.html )
*Czy istnieje zatem możliwość uniknięcia tak przykrych konsekwencji samowoli budowlanej? *- Tak, ustawodawca przewidział możliwość dokonania jej legalizacji. Muszą być spełnione określone przesłanki, ale jest to niewątpliwie korzystne rozwiązanie dla inwestorów, którzy dopuścili się samowoli budowlanej.
Istotne jest, że właściwy organ w razie ustalenia, że dany obiekt jest samowolą budowlaną, w pierwszej kolejności ma obowiązek umożliwić zalegalizowanie obiektu.
Podstawowym warunkiem do ewentualnej legalizacji jest konieczność zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - w przypadku zaś jego braku - z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Konieczne jest również, aby budowa zrealizowana była zgodnie z warunkami technicznymi i przepisami umożliwiającymi doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującym prawem.
Jeżeli inwestor spełni powyższe warunki, właściwy organ administracji państwowej wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia w ustalonym terminie wymaganych dokumentów, świadczących o istnieniu możliwości legalizacji tj. zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z ustaleniami planu miejscowego oraz dokumentów takich, jakie są wymagane przy uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Należy pamiętać, że niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie spowoduje [
Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna u notariusza ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/sprzedaz;mieszkania;-;umowa;przedwstepna;u;notariusza,224,0,539872.html )wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.
Po doręczeniu dokumentów, inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także to, czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnia budowlane.
Przedłożenie przez inwestora odpowiednich dokumentów w wyznaczonym terminie, zgodnie z art. 48 ust. 5 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), traktuje się jak wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych - jeżeli budowa nie została zakończona.
Przed wydaniem decyzji właściwy organ, na podstawie art. 49 ust. 1 oraz 2 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), w drodze postanowienia, ustala opłatę legalizacyjną. Wysokość opłat jest zróżnicowana, od 2,5 tyś do kilkudziesięciu tyś złotych, i obliczana zgodnie z współczynnikami określonymi we właściwym taryfikatorze, będącym załącznikiem do wspomnianej ustawy.
I tak np. opłata legalizacyjna, w przypadku samowolnej budowy domu jednorodzinnego, wynosi 50 tyś zł, zaś opłata za legalizację garażu 25 tyś zł. Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni od otrzymania postanowienia, przy czym niezachowanie terminu do zapłaty spowoduje wydanie nakazu rozbiórki obiektu. Należy pamiętać, że dość wysokie opłaty legalizacyjne są uzasadnione przede wszystkim tym, iż stanowią one swoistą karę za dopuszczenie się samowoli budowlanej.
Jeżeli inwestor spełnił wszystkie wymagania, organ nadzoru zobowiązany jest wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Natomiast w sytuacji, w której budowa nie została jeszcze zakończona przez inwestora, organ nadzoru wraz z decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego wydaje pozwolenie na wznowienie robót. Jednak w obu powyższych wypadkach ustawodawca nałożył obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna oddział we Wrocławiu