Właściciel domu powinien mieć kontrolę licznika prądu

Jeśli właściciel pozostawił najemcy swobodę w sprawie dostarczania energii, lokator kupuje prąd we własnym imieniu, przedstawiając firmom energetycznym umowę najmu. Przedsiębiorstwu jest wszystko jedno, kto płaci. Wynika to z ogólnych przepisów prawa cywilnego. Na podstawie art. 356 § 2 kc firma jako wierzyciel nie może odmówić przyjęcia wymagalnej zapłaty od osoby trzeciej - czyli przykładowo od właściciela domu, mimo że zgodnie z umową najmu obciąża to najemcę. Dzieje się tak nawet w przypadku, gdy właściciel płaci za energię bez wiedzy swojego lokatora. Do czasu uregulowania rachunku przedsiębiorstwo będzie domagało się zapłaty od osoby, z którą zawarło umowę sprzedaży energii.

Prawo energetyczne nie wymaga, by odbiorca miał cokolwiek wspólnego z nieruchomością. Zatem umowę sprzedaży można w zasadzie zawrzeć z kimkolwiek. Jednak najbardziej prawdopodobne są dwa warianty: odbiorcą końcowym energii jest właściciel domu albo najemca.

Najemcę chronią dwie ustawy. Zarówno art. 690 Kodeksu cywilnego, jak i art. 19 Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) stanowią, że do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W praktyce oznacza to, że wolno mu używać i chronić budynek przed jakimkolwiek wtargnięciem osób trzecich. Nawet przed samym właścicielem.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/123/t109947.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jakie;prawa;ma;wlasciciel;nieruchomosci;wobec;najemcy,158,0,667294.html) Jakie prawa ma właściciel nieruchomości wobec najemcy?
Gdy najemca co najmniej przez miesiąc nie płaci za prąd, przedsiębiorstwo może wstrzymać dostarczanie energii, pod warunkiem uprzedniego powiadomienia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Taką możliwość przewiduje art. 6 ust. 3a Prawa energetycznego. O otrzymaniu powyższego powiadomienia najemca winien niezwłocznie zawiadomić właściciela, ponieważ ma taki obowiązek na podstawie art. 665 k.c.

Jednakże lokator może nie spełnić obowiązków, firma - wstrzymać dostarczanie energii, a właściciel pozostawać w niewiedzy. Gdy w końcu otrzyma informację, będzie miał dwa wyjścia: zapłacić za nierzetelnego lokatora lub nie. Przyjmijmy, że zdecyduje się uiścić należność. Powstaje zasadnicze pytanie: ile?

[ ( http://static1.money.pl/i/h/126/t75902.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/jak;zrobic;wpis;do;krajowego;rejestru;dlugow,0,0,860160.html) Jak zrobić wpis do Krajowego Rejestru Długów
Kwota z faktury musi odpowiadać ilości zużytej energii zgodnie z umową sprzedaży. Ostrożność nakazuje skontrolować wskazania licznika energii. Zwłaszcza, gdy rachunek opiewa na dużą kwotę. Jednak licznik może się znajdować na terenie posesji, do której właściciel dostępu nie ma (vide: art. 690 K.c. oraz art. 19 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Z pomocą nie przychodzi art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala właścicielowi wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale - ale wyłącznie w przypadku *awarii *wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody.

Trzeba wiele dobrej woli i życzliwej interpretacji, by uznać niewypłacalność najemcy za awarię. Przezorny właściciel powinien przewidzieć taką okoliczność w umowie najmu. Należy zastrzec, że w przypadku konieczności skontrolowania wskazań liczników energii, wolno mu wejść na teren posesji. Zaniechanie może spowodować dalsze konsekwencje.

Definiuje go art. 424 k.c. Są cztery przesłanki, upoważniające właściciela do skorzystania z usług ślusarza dla otworzenia drzwi. Po pierwsze, działanie musi mieć na celu odwrócenie niebezpieczeństwa, grożącego bezpośrednio od rzeczy (tu: utożsamiamy rzecz z energią) lub zwierzęcia. Po drugie, niebezpieczeństwu nie można było inaczej zapobiec.

Trzeci warunek - wyrządzona szkoda polega na zniszczeniu lub uszkodzeniu cudzej rzeczy albo zabiciu lub zranieniu cudzego zwierzęcia (skoro wolno zniszczyć rzecz cudzą, to tym bardziej własną, choć oddaną w najem)
_ . _ Po czwarte wreszcie - ratowane dobro musi być oczywiście ważniejsze aniżeli dobro naruszone.

Na drugiej stronie o tym, kiedy właściciel może żądać ekspertyzy licznika

Zakładając, że zaszły wszystkie powyższe przesłanki, lecz wskazania licznika nie zgadzają się z kwotą na wezwaniu albo są znacznie zawyżone, właściciel nie powinien sprawy ignorować. Ryzykuje bowiem, iż przy kolejnej próbie zawarcia umowy sprzedaży energii przedsiębiorstwo zażąda uprzedniego uregulowania zadłużenia.

Wprawdzie nie istnieje ku temu podstawa prawna, zaś art. 8 Prawa energetycznego pozwala poskarżyć się Prezesowi Urzędu Regulacji Energetyki i uzyskać decyzję administracyjną nakazującą umowę zawrzeć, lecz taka _ wada _ budynku może spowodować spadek jego atrakcyjności na rynku. Jest więc prawdopodobne, że właściciel sam spełni świadczenie.

Spory dotyczące wskazań licznika rozstrzyga się zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z 4 maja 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz. U. z 2007 r., Nr 93, poz. 623 ze zm.) - dalej - Rozporządzenie systemowe. Jednak ono tylko mnoży wątpliwości.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/237/t137965.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/kiedy;wierzyciel;moze;skorzystac;z;wykonania;zastepczego,140,0,842636.html) Kiedy wierzyciel może skorzystać z wykonania zastępczego
§ 43 ust. 1 tego Rozporządzenia stanowi, że przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją energii elektrycznej, na żądanie odbiorcy, dokonuje sprawdzenia prawidłowości działania układu pomiarowo-rozliczeniowego nie później niż w ciągu 14 dni od dnia zgłoszenia żądania. Brak definicji _ odbiorcy _. Zatem należy sięgnąć do Prawa energetycznego. Art. 3 pkt 13 wyjaśnia, że jest nim każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym.

Tymczasem to nie właściciel zawarł umowę sprzedaży energii, lecz najemca. Czy zatem właściciel może w sposób wiążący żądać weryfikacji licznika? Opierając się na tzw. gramatycznej wykładni powyższych przepisów, należy udzielić odpowiedzi negatywnej.

Właściciel może zawrzeć z firmą odrębną umowę, na podstawie której takie sprawdzenie nastąpi. Jednak przedsiębiorstwo nie ma obowiązku takiej umowy zawrzeć. Skoro wniosku o sprawdzenie nie składa odbiorca, powinności firmy ograniczają się do powiadomienia odbiorcy (czyli najemcy w tym przypadku) o przysługującym prawie sprawdzenia wskazań licznika. Rozporządzenie systemowe nie zakreśla terminu, w którym sprawdzenie ma nastąpić. Wydaje się, że w takim przypadku najemca winien skorzystać ze swego prawa niezwłocznie. Niezwłoczność jest terminem niedookreślonym. Sąd Najwyższy przyjmuje, że oznacza to dwa tygodnie - jednak czas ten jest rozciągliwy i zależny od konkretnego przypadku. Przyjęliśmy jednak założenie, że najemca jest nieosiągalny. Zatem powiadomienie firmy energetycznej wysłane na adres wskazany w umowie sprzedaży po dwukrotnym awizowaniu wraca z odpowiednią adnotacją poczty.

Jeśli właściciel zapłaci rachunek, będzie mógł w późniejszym terminie domagać się zwrotu należności od najemcy. O ile zachowa ostrożność. Art. 411 pkt 1 k.c. stanowi, że nie można domagać się zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Właściciel wie, że nie jest do świadczenia zobowiązany tytuł wpłaty winien zawierać szczegółowe wskazanie, kto, za co i w czyim imieniu płaci. Może podjąć próbę odnalezienia najemcy i w tej sposób prawidłowo kontrolować wskazania licznika.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/113/t80497.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/kiedy;mozna;skorzystac;z;potracenia;wzajemnych;wierzytelnosci,206,0,771278.html) Kiedy można skorzystać z potrącenia wzajemnych wierzytelności
Jeśli wynik odbiegałby od oczekiwań, najemca ma prawo zawnioskować o laboratoryjne sprawdzenie prawidłowości działania układu. Badanie laboratoryjne przeprowadza się w ciągu 14 dni od dnia zgłoszenia żądania. Zgodnie z § 43 ust. 3 Rozporządzenia systemowego, podmiot niebędący właścicielem układu pomiarowo-rozliczeniowego pokrywa koszty sprawdzenia prawidłowości działania tego układu oraz badania laboratoryjnego tylko w przypadku, gdy nie stwierdzono nieprawidłowości w działaniu elementów układu pomiarowo-rozliczeniowego.

Na tym nie koniec. Niezadowalający wynik badania uprawnia najemcę jako odbiorcę energii w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wyniku, do zlecenia dodatkowej ekspertyzy. Przedsiębiorstwo energetyczne umożliwia przeprowadzenie takiej ekspertyzy - lecz to nie jest jednoznaczne z pokryciem kosztów. Za ekspertyzę płaci odbiorca. Wysiłek może się jednak opłacić. § 43 ust. 6 Rozporządzenia systemowego stanowi, że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w działaniu układu pomiarowo-rozliczeniowego, z wyłączeniem nielegalnego poboru energii elektrycznej, przedsiębiorstwo energetyczne zwraca koszty wszystkich trzech badań: sprawdzenia, laboratoryjnego badania oraz ekspertyzy. Co jednak równie ważne - dokonuje korekty należności za dostarczoną energię elektryczną.

Ciąg dylematów właściciela przestanie istnieć z chwilą wdrożenia systemu zdalnego odczytu energii. Wówczas dostęp do licznika nie będzie konieczny. Zniknie też kilka prawnych raf do ominięcia. Będzie do kolejny przykład, gdy zdobycze techniki wyprzedzą prawo.

Autor jest radcą prawnym, specjalista prawa energetycznego w Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Oddział w Toruniu