Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Kiedy państwo może wywłaszczyć właściciela działki?

Kiedy państwo może wywłaszczyć właściciela działki?

Budowa drogi (czy też innego obiektu użyteczności publicznej) niejednokrotnie napotyka przeszkodę w postaci prawa przysługującego jakiemuś podmiotowi do nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać.

Rozwiązanie tego problemu wymaga zastosowania procedur pozwalających na przejęcie przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb użyteczności publicznej w taki sposób, aby osoba dotychczas władająca nieruchomością nie była pokrzywdzona.

Dopuszczalność wywłaszczenia nieruchomości, jako wyjątek od konstytucyjnej zasady ochrony własności, przewiduje art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który stanowi, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Zasady wywłaszczenia precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603). Na jej podstawie może podlegać wywłaszczeniu nieruchomość, która położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, jak również nieruchomość, dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Takim samym zasadom podlega wywłaszczenie części nieruchomości, przy czym jeżeli wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo domagać się od podmiotu przejmującego ową część nieruchomości nabycia także pozostałej części.

Wywłaszczeniem ustawa nazywa pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. W tym sensie jest więc ono środkiem ostatecznym.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Jedynymi podmiotami, na których rzecz wywłaszczenie może nastąpić są Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego.

Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.

Najpierw rokowania, potem wywłaszczenie

Postępowanie wywłaszczeniowe obligatoryjnie powinno być poprzedzone rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa do nieruchomości, w trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Tylko w wypadku braku porozumienia między stronami, starosta uprawniony jest do wydania decyzji o wywłaszczeniu. Obowiązany jest jednak odczekać jeszcze 2 miesiące, w czasie których osoba dotychczas władająca nieruchomością może jeszcze zdecydować się na zawarcie umowy.

CO POWINNA ZAWIERAĆ DECYZJA:

Ustawa wyszczególnia elementy, swoiste dla decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzja powinna zawierać:

1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6) zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych
7) ustalenie wysokości odszkodowania.

Kiedy nieruchomość staje się wywłaszczona

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna (podobnie jest z przejściem innych praw).

Jeśli wywłaszczona nieruchomość nie ma być natychmiastowo wykorzystana do celu, na który nastąpiło wywłaszczenie, poprzedni właściciel może złożyć wniosek o oddaniu mu przedmiotowej nieruchomości w dzierżawę.

Taka sytuacja może mieć miejsce, gdyż podmiot, na którego rzecz nastąpiło wywłaszczenie ma 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna na rozpoczęcie prac związanych z realizacją celu i 10 lat, od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, na zrealizowanie celu określonego w decyzji (po tym okresie nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu).

Przy czym nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

Jak zostało już wyżej zaznaczone, wywłaszczenie nastąpić może jedynie za wypłatą „słusznego odszkodowania". Ową „słuszność" wypłacanej kwoty pieniężnej precyzuje art.128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzając wymóg, aby odszkodowanie odpowiadało wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.

Wysokość odszkodowania ustala starosta na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a tę określa rzeczoznawca majątkowy. Wartość ta ustalana jest według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Odszkodowanie powinno być zapłacone jednorazowo w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Do przejmowania nieruchomości lub ich części na cele związane z budową dróg publicznych zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ((Dz.U.03.80.721; przed dniem 16.12.2006 r. tytuł brzmiał: o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych), która stanowi lex specialis wobec ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Procedury wywłaszczeniowe w niej przewidziane są znacznie prostsze niż przedstawione wyżej, gdyż pominięty został etap rokowań w sprawie odkupu nieruchomości.

Wojewoda (w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich) albo starosta (w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych) na wniosek właściwego zarządcy drogi wydaje decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi. Tą decyzją zatwierdza się projekt podziału nieruchomości, przy czym linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości.

Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa:
1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,
2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych
- z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji.

Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych doręczają decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi wnioskodawcy oraz zawiadamiają o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi oraz w prasie lokalnej. Ponadto wysyłają zawiadomienie o wydaniu decyzji o lokalizacji drogi dotychczasowemu właścicielowi na adres określony w ewidencji gruntów.

Również w tym wypadku, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości i jej wartości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela.

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad albo samorządowa jednostka organizacyjna otrzymują z mocy prawa, nieodpłatnie, w trwały zarząd nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi dotycząca tych nieruchomości stała się ostateczna.

Przyspieszona procedura wywłaszczenia na cele budowy dróg i autostrad ma na celu przyspieszenie realizacji inwestycji w tym zakresie, jako że dobrych dróg wciąż w naszym kraju brakuje, a fundusze na ich budowę, w części przekazywane ze środków Unii Europejskiej, muszą zostać wykorzystane w ściśle określonym terminie.

Uregulowanie to budzi jednak wątpliwości, co do prawidłowości zagwarantowania praw właścicieli nieruchomości, którzy mogą zostać zaskoczeni decyzją pozbawiającą ich tytułu prawnego do nieruchomości.

O ile istnieją racje zastosowania środków zmierzających do przyspieszenia postępowania w przypadku głównych arterii komunikacyjnych, takich jak autostrady czy główne drogi krajowe, o tyle w przypadku dróg gminnych i powiatowych słuszniejszym rozwiązaniem wydaje się stosowanie procedury rokowań z właścicielami nieruchomości. Wywłaszczenie powinno być wszak środkiem ostatecznym, a nie regułą postępowania.

Paweł Tenerowicz
Karolina Lukoszek

Autorzy są prawnikami Kancelarii Prawnej Miller&Canfield

PODSTAWA PRAWNA:
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603).
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.03.80.721).
odszkodowanie, wywłaszczenie, budowa drogi
MIller Canfield
Czytaj także
Polecane galerie
chołuj Irena
178.43.13.* 2015-01-26 11:34
Przy drodze krajowej bardzo ruchliwej przy której jest wioska oddalona o 1,5 km od miasta droga 12
gmina chce wybudować chodnik wszyscy się godzą oprócz 3 mieszkańców. Czy można część
działki wywłaszczyć pod budowę chodnika dla pieszych?
Spór o te działki /kawałki trwa już 8 lat.
Proszę o odpowiedz.
Irena Chołuj
chołuj Irena
178.43.13.* 2015-01-26 11:32
Przy drodze krajowej bardzo ruchliwej przy której jest wioska oddalona o 1,5 km od miasta droga 12
gmina chce wybudować chodnik wszyscy się godzą oprócz 3 mieszkańców. Czy można część
działki wywłaszczyć pod budowę chodnika dla pieszych?
Spór o te działki /kawałki trwa już 8 lat.
Proszę o odpowiedz.
Irena Chołuj
tdkrol
83.26.78.* 2013-02-23 20:26
A co w sytuacji, gdy właściciel nie żyje? zostają natomiast spadkobiercy. Czy w takiej sytuacji gmina może wywłaszczyć grunt pod drogę?
Zobacz więcej komentarzy (75)