Kupując dom lub działkę warto sprawdzić szereg dokumentów i stan prawny nieruchomości. Jak to zrobić?
Podjęcie rozmów na temat zawarcia stosownej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej powinno być poprzedzone przekazaniem ze strony obecnego właściciela informacji oraz dokumentów, które pozwolą nam ocenić ewentualne ryzyka związane z nabyciem działki.
Niezbędnym będzie uzyskanie numeru działki gruntowej pod jakim znajduje się ona w rejestrze gruntów, jak również numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Te dwie informację są niezbędne w celu uzyskania dokumentów na podstawie których może stwierdzić i ocenić „co kupujemy".
Oczywiście obecny właściciel może posiadać dokumenty dotyczące nieruchomości, tj. odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz, jeżeli nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wypis i wyrys z tego planu. W sytuacji, gdy nieruchomość kupujemy od przedsiębiorcy powinien on dodatkowo posiadać stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością podatków oraz składek na ubezpieczenie społeczne.
_ Obecny właściciel może posiadać dokumenty dotyczące nieruchomości, tj. odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz, jeżeli nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wypis i wyrys z tego planu. _Przedstawienie nam wyżej wymienionych dokumentów wcale jednak nie załatwia sprawy. Przy analizie tychże dokumentów należy zwrócić szczególną uwagę na datę ich wydania. Jeżeli nie są one aktualne, pomimo otrzymania ich kopii, sami powinniśmy się zatroszczyć o aktualną dokumentację występując do właściwych organów. Może to potrwać do 2 - 3 tygodni, jednakże po ich otrzymaniu będziemy mieli pewność, że stan prawny nieruchomości jest w porządku.
Co więcej, aktualne dokumenty opisujące nieruchomość i tak będą potrzebne przy zawieraniu umowy, czy to przedwstępnej czy to przyrzeczonej. Wówczas należy się postarać o aktualne dokumenty, najlepiej nie „starsze" niż 3 dni.
Odpis z księgi wieczystej
Sprawdzenie stanu prawnego możliwe jest po dokładnej analizie odpisu z księgi wieczystej. W chwili obecnej wiele nieruchomości ma prowadzone tzw. elektroniczne księgi wieczyste w systemie informatycznym. Jest to dużo ułatwienie, gdyż uzyskanie stosownego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości załatwiane jest zazwyczaj we właściwym, dla położenia nieruchomości, sądzie wieczystoksięgowym „od ręki".
_ Sprawdzenie stanu prawnego możliwe jest po dokładnej analizie odpisu z księgi wieczystej. W chwili obecnej wiele nieruchomości ma prowadzone tzw. elektroniczne księgi wieczyste w systemie informatycznym. _Po uzyskaniu odpisu należy sprawdzić wszystkie wpisy, które zostały tam wpisane. Najważniejszym jest sprawdzenie działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, działu III - jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości, oraz działu IV - wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek.
Należy także zwrócić uwagę na ewentualne wzmianki ujawnione w księdze wieczystej, które oznaczają, iż sąd nie zdążył jeszcze rozpoznać wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czy to prawa, roszczenia, czy to ewentualnego obciążenia, choć wniosek w tym przedmiocie już wpłynął.
W przypadku istnienia takich wzmianek powinniśmy zażądać od właściciela wyjaśnień, czego one dotyczą i poprosić o stosowne pełnomocnictwo, które umożliwi nam przejrzenie akt księgi wieczystej.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów
Oprócz przejrzenia odpisu z księgi wieczystej, niezbędnym też jest przeanalizowanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów dla kupowanych działek. W dokumencie tym znajdują się informacje szczegółowo opisujące kupowaną działkę. Znajduje się tam przede wszystkim oznaczenie działki tj. jej numer ewidencyjny, wraz ze wskazaniem adresu i obrębu, w którym nieruchomość jest położona.
_ Oprócz przejrzenia odpisu z księgi wieczystej, niezbędnym też jest przeanalizowanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów dla kupowanych działek. _Dodatkowo podana jest także powierzchnia działki, jak również rodzaj gruntów (np. grunty orne itp.) wraz z podaniem klasy gleb. Informacja ta jest niezwykle ważne z uwagi na cel na jaki kupujemy działkę. Jeżeli jest to nieruchomość rolna, uzyskanie pozwolenia na budowę będzie wymagało uzyskania decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.
Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego
Uzyskamy go tylko w sytuacji, gdy plan taki obowiązuje dla kupowanej nieruchomości. Objęcie planem zagospodarowania przestrzennego z jednej strony może być „pomocne" przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, a z drugiej nie.
Istnienie planu wyznacza cele, na które przeznaczone są tereny tzn,. czy są to cele inwestycyjne, mieszkaniowe czy też usługowe. Sprawdzenie tego nie tylko pozwoli nam na uniknięcie niemiłej niespodzianki związanej z niemożliwością uzyskania pozwolenia na budowę domku jednorodzinnego na kupowanej działce, ale również pozwoli sprawdzić czy czasem w pobliżu naszej działki któraś z nieruchomości nie została przeznaczona na cele przemysłowe.
_ Istnienie planu wyznacza cele, na które przeznaczone są tereny tzn,. czy są to cele inwestycyjne, mieszkaniowe czy też usługowe. _Jeżeli tak jest to może to oznaczać, że w niedługim czasie w sąsiedztwie zostanie wybudowany jakiś zakład przemysłowy.
Dodatkowo należy pamiętać, że plan zagospodarowania przestrzennego bardzo szczegółowo określa nam rodzaj zabudowy, jaki może zostać postawiony na danej nieruchomości.
Oznacza to, że są w nim wyspecyfikowane warunki techniczne, jakie musi spełniać nasz przyszły dom. W związku z czym należy sprawdzić, czy taki rodzaj zabudowy nam odpowiada.
W sytuacji, w której brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, przed zakupem działki należy sprawdzić, czy grunt jest nieruchomością rolną czy też nie. Jeżeli nie wówczas sprawa jest prostsza, bo zostanie nam „tylko" wystąpienie o decyzję w sprawach warunków zabudowy.
Jeżeli jednak okaże się, że jest to nieruchomość rolna trzeba będzie się dowiedzieć czy będzie ją można wyłączyć z produkcji rolnej i przekształcić w działkę budowlaną oraz czy uzyskamy decyzję o warunkach zabudowy dla naszego przyszłego domu. O takie informacje należy się postarać w właściwym urzędzie gminy.
Podsumowanie
Uzyskanie wymienionych dokumentów pozwoli na ocenę ewentualnego ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na ściśle określony cel tj. budowę domu. Niewątpliwie przy wciąż galopujących w górę cenach nieruchomości warto dokonać takiej analizy, ewentualnie skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który czynności te wykona za nas oszczędzając nam często dużo nerwów i stresu.
Autor jest aplikantem radcowskim w kancelarii BSO - Prawo & Podatki - Bramorski, Szermach, Okorowska we Wrocławiu.