1. Stan faktyczny
Właściciel budynku gospodarczego chce prowadzić w nim pozarolniczą działalność gospodarczą (warsztat samochodowy). Uzyskał informację, że tego typu inwestycja wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Obawia się, że sąsiedzi mogą kwestionować tę decyzję. Przedmiotem niniejszej informacji jest wskazanie środków prawnych służących do obrony przed tego typu roszczeniami sąsiadów.
2. Stan prawny
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej w dalszej części ustawą), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wymaga ustalenia, w drodze decyzji administracyjnej, warunków zabudowy.
Art. 6 ust. 2 ustawy przewiduje generalną zasadę, w myśl której, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo (w przypadku braku planu) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesem osób trzecich.
Ustawa przewiduje szereg warunków, które muszą być spełnione by organ mógł wydać decyzję o warunkach zabudowy, przy czym decyzja o warunkach zabudowy nie może naruszać prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy).
*3. Stan faktyczny w kontekście stanu prawnego *
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana po uprzednio przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Mając na uwadze obowiązujący stan prawny oraz wymóg, by decyzja nie naruszała chronionego prawem interesu osób trzecich oraz uprawnień osób trzecich, należy stwierdzić, że osoby trzecie (sąsiedzi) mają prawo kwestionować tę decyzję z racji posiadanego statusu strony w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym, że przepisy szczególne nie przewidują odrębnego trybu zaskarżania decyzji o warunkach zabudowy, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (zwanego w dalszej części kodeksem) o odwołaniu od decyzji administracyjnej (w szczególności art. 127 -149 kodeksu).
Kodeks przewiduje, że od decyzji administracyjnej, stronie przysługuje w terminie 14 dni od doręczenia decyzji (bądź ogłoszenia - w przypadku gdy decyzja została ogłoszona ustanie) odwołanie do organu II instancji. W związku z tym, że postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, w przypadku gdyby organ II instancji uzna roszczenia osób trzecich (sąsiadów) za zasadne i wyda decyzję na Pana niekorzyść, jedynym wyjściem jest wszczęcie postępowania sądowo-administracyjnego w drodze skargi na decyzję organu II instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA). Sądownictwo administracyjne jest również dwuinstancyjne (oprócz WSA, jako sąd II instancji działa Naczelny Sąd Administracyjny, do którego można dowołać się od wyroku WSA składając skargę kasacyjną).
Mając na uwadze niedookreślony charakter pojęć wskazanych na wstępie (tzn. chroniony prawem interes osób trzecich, uprawnienia osób trzecich), należy spodziewać się, że w przypadku kwestionowania przez sąsiadów decyzji o warunkach zabudowy (właśnie z uwagi na ich chroniony prawem interes bądź uprawnienie) w drodze środków odwoławczych wskazanych powyżej (zarówno na etapie postępowania administracyjnego jak również postępowania sądowo-administracyjnego), uzyskanie ostatecznego rozstrzygnięcia w przedmiocie uzyskania warunków zabudowy może trwać bardzo długo.
W takiej sytuacji jedyną metodą walki z argumentami sąsiadów jest dochodzenie w postępowaniu, że warsztat samochodowy nie narusza ich interesów. Jednakże jedynie od ich wyboru zależy czy skorzystają z uprawnień skarżenia decyzji o warunkach zabudowy. Nie istnieją środki prawne pozwalające na uniknięcie tego.