Umowa dzierżawy nieruchomości

1. Czy umowę dzierżawy nieruchomości zawartą na czas oznaczony przekraczający 10 lat poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony ? 2. Czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości zawartej na czas oznaczony, a jeśli tak to na jakiej podstawie?

Stan faktyczny

,,Zamierzam zawrzeć umowę dzierżawy terenu. Umowa taka może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, przy czym drugiej z tych umów nie można rozwiązać za wypowiedzeniem przed upływem terminu określonego w umowie (chyba, że jest to dłużej niż 30 lat).
Natomiast osoba, od której zamierzam wydzierżawić teren obstaje przy tym, że zgodnie z obowiązującymi przepisami okres "ochrony" przed wypowiedzeniem umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony wynosi 10 lat (tzn. po upływie 10 lat umowa może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem).

Podstawa prawna ( http://www.money.pl/u/money_chart/graphchart_ns.php?ds=03.08.2011 09:00&de=03.08.2011 17:35&sdx=0&i=&ty=1&ug=1&s%5B0%5D=WIG20&w=460&h=250&cm=0&rl=1 ) Sam porównuj dane na wykresach - wypróbuj MoneyAnalytics

1. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony przekraczający 10 lat, może być wypowiedziana wyłącznie na podstawie okoliczności wskazanych w umowie.
2. W stosunku do umowy dzierżawy nie mają zastosowania przepisy art. 661 KC w zw. z art. 694 KC.
3. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony może zostać uznana za zawartą na czas nieoznaczony po upływie 30 lat od jej zawarcia gdy jest nadal wykonywana.

Kwestia dzierżawy nieruchomości jest uregulowany w polskim prawie w przepisach zawartych w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 694 KC do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów powyższych. Oznacza to, iż w zakresie w jakim kwestie dzierżawy nie zostały uregulowane w Księdze III Tytuł XVII Dział II Kodeksu Cywilnego (art. 693-709 KC) mają zastosowanie przepisy dotyczące najmu zawarte w art. 659-692 KC.

Charakter umowy dzierżawy jest zbliżony do umowy najmu. Dlatego też, jeżeli nic innego nie wynika z przepisów o dzierżawie, znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o najmie, a w szczególności art. 663-667, 669 § 1, art. 670, 671, 673 § 1, art. 674, 676-679, 682 i 684 KC.

I tak zgodnie z art. 669 § 1 KC jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Należy pamiętać o tym, iż zasadą jest brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Jak wskazał w swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy : ,,Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, przewidujące możliwość jej wypowiedzenia" (uchwała SN z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podtrzymał dotychczasową linię orzecznictwa wskazując na niedopuszczalność wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, poza przyjętym poglądem o bezwzględnym charakterze przepisów kodeksu cywilnego o najmie. Powyższe nie wyklucza jednakże możliwości rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem ale tylko w przypadkach enumeratywnie wskazanych w umowie. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r. ,,Nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny." ( III CKN 365/97 OSNC 1998/9 poz. 144 ).
Co prawda art. 661 KC przewiduje, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony, jednakże przepis ten nie może mieć zastosowania w odniesieniu do umów dzierżawy (na podstawie art. 661 w zw. z art. 694 KC), gdyż zgodnie z art. 695 KC dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.

Zarówno wykładnia językowa jak i celowościowa art. 694 KC, wykluczają możliwość zastosowania postanowień art. 661 KC do umów dzierżawy.
Dlatego też należy stwierdzić, iż twierdzenia potencjalnego wydzierżawiającego jakoby po upływie 10 lat wykonywania umowy dzierżawy zawartej na lat 25, będzie mógł wypowiedzieć umowę na zasadach dotyczących umów na czas nie oznaczony (bez konieczności powoływania się na przyczynę wskazaną uzasadniającą wypowiedzenie zawartą w umowie) są całkowicie nieuprawnione.

Nie ma żadnych przeszkód aby zawrzeć umowę dzierżawy na czas oznaczony przekraczający 10 lat bez ryzyka, że po upływie tego okresu zostanie ona uznana za zawartą na czas nieoznaczony i w konsekwencji wypowiedziana przez jedną ze stron, bez konieczności wskazywania konkretnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie.

W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie będzie miało to jaką ostatecznie umowę zawrą strony. W przypadku umowy dzierżawy, która jest wskazana w przedstawionym stanie faktycznym (i wydaje się najbardziej adekwatna do przedmiotu umowy), należy stwierdzić, iż umowa taka może zostać potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony (z wszystkim tego konsekwencjami w zakresie możliwości jej wypowiedzenia) nie wcześniej niż po upływie 30 lat od jej zawarcia.

Tłumaczenia urzędnika może wskazywać na fakt, iż zaproponowana umowa w rzeczywistości okaże się umową najmu a nie dzierżawy a wówczas dziesięcioletni okres po upływie którego umowę można wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyn będzie jak najbardziej zasadny.

Nie należy jednak zapominać o istotnych różnicach pomiędzy istotą umowy najmu i dzierżawy. Dzierżawa dotyczy używania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy podczas gdy najem z definicji ogranicza się do oddania rzeczy do używania.

Ewentualne dokonanie wypowiedzenia umowy dzierżawy na czas oznaczony przez wydzierżawiającego bez podawania przyczyn wskazanych w umowie (czyli jak wypowiedzenie umowy na czas nie oznaczony) będzie bezskuteczne i nie wywoła skutków prawnych.

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Siwek, Gaczyński, Kałusiński