Wyrok z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1374/00

Niedopuszczalne jest zrzeczenie się prawa pierwokupu przez osoby
wymienione w art. 599 § 2 k.c. po zawarciu przez zobowiązanego
bezwarunkowej umowy sprzedaży.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Tadeusz Domińczyk
Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Prokuratora Okręgowego w J.G.
przeciwko Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Oddziałowi Terenowemu w
W. oraz Pawłowi R. i Jadwidze R. o ustalenie nieważności umowy, po rozpoznaniu
w Izbie Cywilnej w dniu 15 listopada 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanych od
wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 23 listopada 1999 r.
oddalił obie kasacje.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem zmienił oddalający powództwo wyrok
Sądu Okręgowego z dnia 10 sierpnia 1999 r. i ustalił zgodnie z żądaniem pozwu, że
zawarta w dniu 19 marca 1997 r. pomiędzy Agencją Własności Rolnej Skarbu
Państwa a Pawłem i Jadwigą R. umowa sprzedaży nieruchomości o powierzchni 6
ha 11 a i 42 m2, położonej w M., oznaczonej jako działka nr 108/8, jest nieważna.
Podstawę wyroku Sądu Apelacyjnego stanowiły następujące ustalenia
faktyczne.
W dniu 12 lutego 1996 r. Witold B. zawarł z Agencją Własności Rolnej Skarbu
Państwa na lat dziesięć umowę dzierżawy nieruchomości rolnych położonych w M.,
w tym działki nr 108/7. Dnia 5 października 1996 r. ofertę zakupu części działki nr
108/7 złożył Paweł R. W wyniku podziału geodezyjnego w miejsce działki nr 108/7
powstała działka nr 108/8 i działka nr 108/9. Działkę nr 108/8 przeznaczono do
sprzedaży, o czym poinformowano na tablicy ogłoszeń Urzędu Gminy, a następnie
ogłoszono przetarg, do którego przystąpił jedynie pozwany Paweł R. Po przetargu
Agencja w dniu 19 marca 1997 r. zawarła z Pawłem i Jadwigą R. bezwarunkową
umowę sprzedaży działki nr 108/8 o powierzchni 6 ha 11 a i 42 m2 za 26 486 zł. W
dniu 28 kwietnia 1997 r. Witold B. i Agencja podpisali aneks do umowy dzierżawy z
dnia 12 lutego 1996 r., zawierający postanowienie o wyłączeniu z gruntów
dzierżawionych przez Witolda B. działki nr 108/8 z mocą wsteczną od dnia 1 marca
1997 r.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, poczynione ustalenia faktyczne uzasadniały
uwzględnienie powództwa Prokuratora o ustalenie nieważności umowy sprzedaży
działki nr 108/8 zawartej przez Agencję z Pawłem i Jadwigą R. W chwili zawarcia tej
umowy, tj. w dniu 19 marca 1997 r., Witold B. był dzierżawcą tej działki.
Postanowienie aneksu z dnia 28 kwietnia 1997 r., cofające jego moc do dnia 1
marca 1997 r., należy uznać za bezskuteczne. Nie było też podstaw do przyjęcia,
że wymieniona działka została wyłączona spod dzierżawy przez strony w drodze
ustnego uzgodnienia dokonanego przed jej sprzedażą. Zgodnie zatem z art. 695 §
2 k.c., Witoldowi B. - jako dzierżawcy na podstawie umowy zawartej na okres
dłuższy niż 3 lata - przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionej działki.
Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr 108/8 stała się więc,
stosownie do art. 599 § 2 k.c., nieważna. Nie można również aprobować poglądu,
że możliwa jest konwalidacja nieważnej sprzedaży przez późniejszą rezygnację
uprawnionego z prawa pierwokupu. Nie ma zresztą podstaw do przyjęcia, że Witold
B., podpisując w dniu 28 kwietnia 1997 r. aneks do umowy dzierżawy zrzekł się
przysługującego mu prawa pierwokupu.
Pozwani Paweł i Jadwiga R. powołali jako podstawę skargi kasacyjnej
naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 58 i 695 § 2 w związku z art. 599 § 2 k.c. oraz
art. 233 k.p.c. Naruszenie art. 58 i 695 § 2 w związku z art. 599 § 2 k.c. było - ich
zdaniem - wynikiem przyjęcia przez Sąd Apelacyjny, że w sprawie nie doszło ani
do rozwiązania umowy dzierżawy w zakresie obejmującym działkę nr 108/8 przed
jej sprzedażą, ani do rezygnacji przez Witolda B. z prawa pierwokupu tej działki po
jej sprzedaży. Z kolei naruszenia art. 233 k.p.c. dopatrywali się w przyjęciu przez
Sąd Apelacyjny niemożności stwierdzenia, że Witold B. oświadczył swą wolę
rezygnacji z prawa pierwokupu.
Podstawą skargi kasacyjnej Agencji jest twierdzenie o naruszeniu przez Sąd
Apelacyjny art. 599 § 2 w związku z art. 77 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 599 § 2 k.c., jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu
przysługującego z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu
terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedał rzecz osobie trzeciej
bez zastrzeżenia warunku, o którym mowa w art. 597 § 1 k.c., sprzedaż ta jest
nieważna. Chodzi tu więc o sankcję, przejawiającą się w tym, że cała
bezwarunkowa umowa sprzedaży nie wywołuje od chwili zawarcia zamierzonych
skutków prawnych. Sankcja ta podlega uwzględnieniu przez sąd z urzędu i ma
charakter definitywny, tj. wykluczający konwalidację (por. uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 30 lipca 1968 r., III CZP 48/68, OSNC 1969, nr 3, poz. 49, oraz
z dnia 11 maja 1973 r., III CZP 21/73, OSNC 1973, nr 11, poz. 197). Powoływane
przez pozwanych w toku postępowania wypowiedzi piśmiennictwa, według których
bezwarunkowa umowa sprzedaży przekształca się ex lege w umowę warunkową z
terminem do wykonania prawa pierwokupu określonym w art. 598 § 2 k.c., nie mają
oparcia w regulacji zawartej w art. 599 § 2 k.c. i mogą być traktowane jedynie jako
postulaty skierowane pod adresem ustawodawcy.
Przewidziane w art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu przysługuje osobie
będącej dzierżawcą nieruchomości rolnej w chwili zawarcia umowy sprzedaży tej
nieruchomości (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 r., III CZP
67/74, OSNC 1976, nr 4, poz. 72). Sąd Apelacyjny trafnie przyjął, że dzierżawa
spornej działki przez Witolda B. nie uległa zakończeniu w dniu 1 marca 1997 r. w
następstwie podpisania w dniu 28 kwietnia 1997 r. aneksu do umowy dzierżawy, i
że Witold B. w dniu sprzedaży tej działki przez Agencję Pawłowi i Jadwidze R. był
jej dzierżawcą. Skarżący mają rację, że w ramach wyrażonej w art. 3531 k.c. zasady
swobody umów mieści się także możliwość zawarcia umowy rozwiązującej
wcześniejszą umowę obligacyjną, jednakże swoboda umów istnieje tylko w
określonych granicach, wyznaczonych m.in., naturą stosunku zobowiązaniowego.
Tymczasem właściwości umowy dzierżawy, z której wynika zobowiązanie trwałe,
sprzeciwiają się dopuszczeniu jej rozwiązania z mocą wsteczną. Świadczeń
wydzierżawiającego, polegających na udostępnieniu rzeczy do używania i
pobierania pożytków, nie można uznać za niebyłe. Cel mającej działać z mocą
wsteczną umowy rozwiązującej nie może być - podobnie jak i w wypadku umowy
najmu - osiągnięty. Już więc powyższa okoliczność stanowiła wystarczającą
podstawę do nieuznania wstecznego skutku podpisanego w dniu 28 kwietnia
1997 r. aneksu do umowy dzierżawy (art. 3531 w związku z art. 58 k.c.). Dla tej
oceny bez znaczenia jest sporządzenie aneksu w formie wymaganej przez art. 77
k.c. dla rozwiązania umowy.
Witold B., podpisując aneks, nie mógł się także skutecznie zrzec
przysługującego mu prawa pierwokupu, nawet gdyby można mu było przypisać taki
zamiar.
Przepisy przyznające prawo pierwokupu osobom wymienionym w art. 599 § 2
k.c. muszą być uznane - ze względu na swój cel leżący w sferze interesów
ogólnych, którego doniosłość potwierdza sankcja zastrzeżona w art. 599 § 2 k.c. -
za bezwzględnie obowiązujące. Umowa między zobowiązanym a uprawnionym,
pozbawiająca uprawnionego przyznanego mu przez ustawę prawa pierwokupu,
podlega zatem sankcji nieważności (art. 58 § 1 k.c.).
Według uregulowania zawartego w art. 597 i 598 k.c., uprawniony, o którym
mowa w art. 599 § 2 k.c., może oczywiście, jeżeli sprzedaż została zawarta pod
warunkiem wymaganym przez art. 597 § 1 k.c., nie wykonać tego warunku w
zakreślonym terminie. Jeżeli natomiast wymagany warunek nie został
zamieszczony, sprzedaż jest nieważna. Zrzeczenie się w takim wypadku prawa
pierwokupu przez uprawnionego, tak jakby prawo to nie istniało w chwili zawarcia
bezwarunkowej sprzedaży, byłoby także nie do pogodzenia z wspomnianą sankcją,
wykluczającą konwalidację dotkniętej nią czynności prawnej. Zrzeczenie to byłoby
bowiem jednoznaczne z sanowaniem nieważnej bezwarunkowej umowy sprzedaży,
czynność prawną zaś, która okazała się nieważna, można ważnie dokonać tylko na
nowo, jeżeli oczywiście odpadła istniejąca wcześniej przeszkoda.
Na powyższą ocenę nie może mieć wpływu podniesiona przez Agencję
okoliczność, że uwzględnienie powództwa nie spowoduje powrotu spornej działki do
Witolda B. jako jej dzierżawcy, wobec czego przy ponownej jej sprzedaży nie
będzie mógł on co do niej wykonać prawa pierwokupu, gdyż takie prawo nie będzie
mu już przysługiwało. Powoływana przez Agencję sytuacja ma charakter jedynie
hipotetyczny, nie można bowiem wykluczyć nieważności całego aneksu z dnia 28
kwietnia 1997 r. Pewność co do zaistnienia powoływanej przez Agencję sytuacji nie
dawałaby także podstaw do odejścia od założenia niedopuszczalności konwalidacji
nieważnej czynności prawnej. Wynika to stąd, że nieważność jest sankcją za
uchybienie normie ustanowionej dla ochrony interesu ogólnego, a nie tylko
jednostkowego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., III
CZP 55/01, OSNC 2002, nr 7-8, poz. 87).
Poza tym, jeśliby nawet w odniesieniu do objętych obecnie hipotezą art. 599 §
2 k.c. wypadków dzierżawy i współwłasności ustawodawca przyjął w przyszłości
dopuszczalność zrzeczenia się prawa pierwokupu przez uprawnionego po zawarciu
przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży, to skuteczność takiego
zrzeczenia się powinna być uzależniona od zapoznania się przez zrzekającego się
z warunkami umowy sprzedaży. Bez tego uzależnienia interesy uprawnionego nie
mogłyby być należycie chronione. W związku z tym należy zauważyć, że z
dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych, nie podważonych skutecznie przez
skarżących, nie wynika, aby Witold B. wiedział o warunkach sprzedaży. W świetle
więc tego rozwiązania nie można dostrzegać w podpisaniu przez Witolda B. aneksu
do umowy dzierżawy skutecznego zrzeczenia się prawa pierwokupu.
Niemożność skutecznego zrzeczenia się prawa pierwokupu przez Witolda B.
po zawarciu przez pozwanych bezwarunkowej umowy sprzedaży zwalniała od
rozpatrywania zasadności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zmierzającego do
wykazania, że Witold B., podpisując w dniu 28 kwietnia aneks, ujawnił zarazem
wolę zrzeczenia się prawa pierwokupu. Na marginesie należy jedynie nadmienić, że
ustalenie faktu złożenia oświadczenia woli i jego treści jest dokonywane nie tylko
według reguł postępowania dowodowego (art. 227 i nast. k.p.c.), ale także według
dyrektyw wykładni oświadczeń woli zawartych przede wszystkim w art. 65 k.c. (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC
2002, nr 7-8, poz. 91 i cytowane w nim orzecznictwo).
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39312 k.p.c.
oddalił obie skargi kasacyjne.