Wyrok z dnia 20 kwietnia 2004 r., V CK 598/03

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd może z
urzędu orzec o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu, który
zobowiązał się dostarczyć powód.

Sędzia SN Bronisław Czech (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej im.
"O." w M. przeciwko Janinie T. o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 kwietnia 2004 r. kasacji
pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 31 maja 2001 r. oraz
wyroku uzupełniającego Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 5 lipca 2001 r.
uchylił zaskarżone wyroki i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Świdnicy
do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach procesu za instancję
kasacyjną.

Uzasadnienie

Powodowa Spółdzielnia wnosiła o orzeczenie eksmisji pozwanej podnosząc, że
jest w trudnej sytuacji finansowej, którą może poprawić przez sprzedaż mieszkania
zajmowanego przez pozwaną. Powódka proponowała pozwanej sprzedaż tego
mieszkania za 45 000 zł. Pozwana gotowa byłaby je kupić, ale za cenę 15 000 zł,
która jest dla powódki nie do przyjęcia. Powódka zaoferowała też pozwanej
mieszkanie w sąsiednim Z., trochę mniejsze, ale pozwana nie chce przeprowadzić
się do niego, w związku z czym powódka wypowiedziała umowę najmu. W piśmie
procesowym z dnia 20 czerwca 2000 r. wniosła o rozwiązanie najmu i orzeczenie
eksmisji pozwanej, ponawiając propozycję dostarczenia jej lokalu
,,zamiennego" w Z.
Sąd Rejonowy w Świdnicy wyrokiem z dnia 13 marca 2001 r. oddalił powództwo,
ustalając, że pozwana mieszka w przedmiotowym mieszkaniu prawie 20 lat. Była,
tak jak i jej mąż, pracownikiem powodowej Spółdzielni. Ma 62 lata, jest samotna, na
emeryturze. W M. mieszkają jej dzieci: dwaj synowie, mający własne domy, i córka
wynajmująca mieszkanie komunalne. Sąd ten przyjął, że Spółdzielnia nie wykazała
istnienia ważnych przyczyn, o jakich mowa w art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca
1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U.
z 1998 r. Nr 120, poz. 787, ze zm. - dalej: "u.naj.lok."), a w szczególności nie
wykazała, by znajdowała się w tak trudnej sytuacji finansowej, która zmuszałaby ją
do sprzedaży mieszkania. Poza tym - zdaniem Sądu Rejonowego - ze względu na
sytuację pozwanej, orzeczenie eksmisji byłoby sprzeczne z zasadami współżycia
społecznego. Sąd Rejonowy przyjął również, że wypowiedzenie przez powódkę
umowy najmu nie było skuteczne, gdyż pismo, w którym było zawarte jej
oświadczenie woli, podpisał Zbigniew W., który wówczas nie był członkiem zarządu,
a podpis samego zastępcy prezesa Spółdzielni Zdzisława C. był niewystarczający.
Na skutek apelacji powódki Sąd Okręgowy w Świdnicy wyrokiem z dnia 31 maja
2001 r. zmienił wyrok Sądu Rejonowego w ten sposób, że nakazał pozwanej, ,,aby
opróżniła, opuściła i wydała stronie powodowej lokal mieszkalny składający się z
trzech pokoi, kuchni i łazienki, o powierzchni 64,20 m2 z przynależnościami,
położony w budynku nr 9 przy ul. K. w M." oraz orzekł, że ,,pozwanej przysługuje
prawo do lokalu mieszkalnego położonego na pierwszym piętrze budynku nr 34
w Z., składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki o powierzchni 42 m2 wraz z
pomieszczeniem gospodarczym, a którego remont w niezbędnym do zamieszkania
zakresie przeprowadzi strona powodowa". Następnie Sąd Okręgowy wyrokiem
uzupełniającym z dnia 5 lipca 2001 r. rozwiązał ,,umowę najmu lokalu mieszkalnego
o powierzchni 64,2 m2 przy ul. K. nr 9 w M. zawartej dnia 1 kwietnia 1998 r.
pomiędzy Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną im. >>O.<<. w M. a Janiną T.".
Sąd Okręgowy ustalił, że powodowa Spółdzielnia znajduje się w trudnej sytuacji
finansowej i pilnie potrzebuje środków finansowych. Wobec odmowy kupienia
mieszkania przez pozwaną, której przysługuje prawo pierwokupu, zawarła umowę
przedwstępną zobowiązującą do sprzedaży mieszkania i otrzymała zadatek kwocie
15 000 zł. Sąd Okręgowy przyjął, że istnieje uzasadniona gospodarcza konieczność
zbycia przez powodową Spółdzielnię udziału w nieruchomości, w której znajduje się
mieszkanie, ze względu na jej trudną sytuację finansową (art. 33 ust. 1 u.naj.lok.).
Zdaniem tego Sądu rozwiązaniu najmu nie stoi na przeszkodzie ochrona interesów
pozwanej, gdyż powódka oferuje jej mieszkanie w Z., położone w odległości
zaledwie 3 km od M. Przeprowadzka do Z. nie utrudni pozwanej w istotny sposób
kontaktów z dziećmi zamieszkałymi w M. Ponadto Sąd Okręgowy podkreślił, że
mieszkanie dotychczas zajmowane przez pozwaną powierzchniowo znacznie
przekracza jej usprawiedliwione potrzeby.
Pozwana wniosła kasację od obu wymienionych wyroków Sądu Okręgowego i
zarzuciła naruszenie przepisów kodeksu postępowania cywilnego - art. 321 § 1, art.
193 § 2 i 3 w związku z art. 187 § 1 i art. 130 § 1 i 4, art. 233 § 1 k.p.c. w związku z
art. 6 k.c. Zarzuciła też nieważność postępowania (art. 379 pkt 2 i 5 k.p.c.) oraz
naruszenie prawa materialnego - art. 33 ust. 1 u.naj.lok. Wniosła o ,,uchylenie
zaskarżonych wyroków, zniesienie postępowania w części dotkniętej nieważnością i
przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu".
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powódka żądała orzeczenia eksmisji pozwanej z lokalu mieszkalnego, powołując
się na rozwiązanie umowy najmu na skutek dokonanego wypowiedzenia. Następnie
w postępowaniu przed Sądem Rejonowym, przyznając, że wypowiedzenie było
nieskuteczne, w piśmie procesowym z dnia 20 czerwca 2000 r. żądała (jak się
wyraziła, ,,alternatywnie") rozwiązania najmu i orzeczenia eksmisji, co potwierdziła
w kolejnym piśmie z dnia 21 sierpnia 2000 r. Uzasadniając żądanie twierdziła, że
sprzedaż mieszkania pomoże jej w przezwyciężaniu trudnej sytuacji finansowej.
Kopie tych pism otrzymał pełnomocnik pozwanej radca prawny Grzegorz F., który
odpowiedział na nie swoimi pismami procesowymi z dnia 7 lipca 2000 r. oraz z dnia
5 września 2000 r. Wymienione pisma powódki zostały również odczytane w Sądzie
Rejonowym na rozprawie w dniu 7 września 2000 r., na której obecny był m.in.
pełnomocnik pozwanej. Wynika z tego, że Sąd Rejonowy, przyjmując do
rozpoznania rozszerzone powództwo - wbrew twierdzeniu skarżącej - nie uchybił
przepisom art. 130 § 1 i 4, art. 187 § 1 oraz art. 193 § 2 i 3 k.p.c.
Nastąpiła więc zmiana powództwa w rozumieniu art. 193 § 1 k.p.c. przez
wystąpienie również z żądaniem rozwiązania najmu na podstawie art. 33 ust. 1
u.naj.lok.). Tak zmienione powództwo Sąd Rejonowy rozpoznał i oddalił, o czym
świadczy zarówno sentencja, jak i uzasadnienie wyroku z dnia 13 marca 2001 r.;
nie uchybił zatem art. 321 § 1 k.p.c. (...)
Sąd Okręgowy nie naruszył art. 321 § 1 k.p.c. przez orzeczenie, że pozwanej
,,przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego w Z.", gdyż powódka w toku
postępowania wystąpiła z propozycją objęcia przez pozwaną tego lokalu. Nie było
to wprawdzie i nie mogło być przedmiotem żądania pozwu, jednak Sąd mógł z
urzędu orzec o tym, stosując przez analogię przepis art. 36 ust. 1 i 3 u.naj.lok.,
dotyczący lokalu socjalnego, którego zapewnienie ciąży na gminie (zob. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1999 r., II CKN 239/98, OSNC 1999, nr 9, poz.
163). Orzeczenie to jest jednak błędne, gdyż Sąd nie orzekł jakiego rodzaju prawo
przysługuje pozwanej do tego lokalu oraz nie ustalił stanowczo, czy powodowa
Spółdzielnia ma prawo dysponowania tym lokalem. Ponadto sformułowanie
dotyczące mieszkania w Z.: ,,którego remont w niezbędnym dla zamieszkania
zakresie przeprowadzi strona powodowa" jest niedookreślone i nie wiadomo, co
znaczy ,,w niezbędnym dla zamieszkania zakresie".
Z art. 36 ust. 1 i 3 u.naj.lok. wynika, że lokal socjalny zapewnia gmina, a więc
należy on do jej zasobów mieszkaniowych (art. 20 u.naj.lok.). Według zatem
stosowanego w drodze analogii art. 36 u.naj.lok. prawo do władania
przedmiotowym lokalem w Z. powinna mieć powodowa Spółdzielnia, by możliwe
było orzeczenie o uprawnieniu pozwanej do niego; w przeciwnym razie orzeczenie
byłoby niewykonalne. (...)
Zasadny jest zarzut naruszenia art. 33 ust. 1 u.naj.lok. przez jego błędną
wykładnię i zastosowanie, mimo braku stosownych ustaleń. Zgodnie z tym
przepisem, z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32 u.naj.lok.,
wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez
sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i
terminu rozwiązania umowy. Przesłanką dopuszczalności rozwiązania najmu jest
wystąpienie ,,ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1 u.naj.lok.
Oceniając, czy w konkretnych okolicznościach zachodzą ,,ważne przyczyny",
należy mieć na względzie przede wszystkim cel tego przepisu, odczytywany przy
uwzględnieniu zasady ochrony własności (art. 21 i 64 Konstytucji) i zasady ochrony
lokatorów (art. 75 Konstytucji). Wykładając pojęcie ,,ważne przyczyny", sąd
orzekający o żądaniu rozwiązania umowy najmu musi zatem dokonać oceny -
sprzecznych ze swej istoty - interesów najemcy i wynajmującego. Ocena ta
prowadzi do przyznania ochrony interesom jednej ze stron umowy najmu, kosztem
drugiej strony.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie występował już problem
wykładni wymienionego pojęcia. Sąd ten uznał, że z ważną przyczyną w rozumieniu
art. 33 ust. 1 u.naj.lok. mamy do czynienia wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych
względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest
niezbędny najemcy (wyrok z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 362/98, OSNC 1999, nr
12, poz. 215). ,,Ważne przyczyny" powinny być porównywalne, gdy chodzi o ich
wagę, z ważnymi powodami określonymi w art. 32 u.naj.lok. Ważnym powodem
uzasadniającym rozwiązanie umowy może być godny ochrony interes
wynajmującego, jednak powinien on mieć walor uzasadniający pozbawienie
najemcy przysługującej mu ochrony (wyrok z dnia 27 marca 2000 r., III CKN
659/98, nie publ.). Możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez
wynajmującego z reguły nie stanowi ,,ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1
u.naj.lok. (wyrok z dnia 24 października 2000 r., V CKN 132/00, OSNC 2001, nr 4,
poz. 62).
W świetle tej wykładni istotnego znaczenia nabiera porównanie interesu powódki
w rozwiązaniu najmu i interesu pozwanej w jego zachowaniu. Sąd Okręgowy
szczegółowo ustalił sytuację życiową pozwanej, skarżąca trafnie zarzuciła jednak,
że przyczyna żądania rozwiązania najmu wskazana przez powódkę, tj. potrzeba
sprzedaży przedmiotowego mieszkania, celem uzyskania środków finansowych dla
,,ratowania" trudnej sytuacji finansowej powódki, nie została wykazana w
postępowaniu dowodowym.
W związku z tym należy zauważyć, że informacje o trudnościach finansowych
powodowej Spółdzielni zawarte są w pismach procesowych jej pełnomocnika, w
których nastąpiła zmiana powództwa, szczególnie zaś w piśmie z dnia 11
października 2000 r. podpisanym przez dwóch członków zarządu. Zeznania
prezesa zarządu powodowej Spółdzielni, przesłuchanego przez Sąd Rejonowy,
poświęcone są natomiast kwestii wypowiedzenia najmu i pertraktacjom
prowadzonym z pozwaną. Pełnomocnik pozwanej w piśmie procesowym z dnia 5
września 2000 r. zaprzeczył twierdzeniom powódki o jej trudnej sytuacji finansowej,
nie można zatem uznać, że okoliczności te zostały przyznane. (...)
W tej sytuacji trafny jest zarzut skarżącej, że z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. nie
zostały rozważone okoliczności mające świadczyć o trudnościach finansowych
powodowej spółdzielni, jako przyczynie żądania rozwiązania najmu.
Sąd Najwyższy, mając powyższe na względzie, orzekł, jak w sentencji (art. 39313
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 k.p.c. w związku z art. 39319 i 391 § 1 k.p.c.).