Wyrok z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00

Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu
notarialnego.

Sędzia SN Filomena Barczewska (przewodniczący)
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława R. przeciwko T. Zakładom
Urządzeń Młyńskich ,,S.", S.A. w T. o nakazanie złożenia oświadczenia woli, po
rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 19 lutego 2002 r. na rozprawie kasacji powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 16 marca 1999 r.
oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej spółki kwotę 4500 zł
tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 czerwca 1998 r. Sąd Wojewódzki w Toruniu uwzględnił
powództwo Mieczysława R. i zobowiązał stronę pozwaną, T. Zakłady Urządzeń
Młyńskich ,,S." SA w T., do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży opisanych w
pozwie nieruchomości za cenę 1 150 1000 zł. Sąd ustalił, że powód wygrał
zorganizowany przez pozwane Zakłady przetarg mający na celu wyłonienie
nabywcy nieruchomości. Ich nabycie miało nastąpić pod warunkiem, że nie zostanie
wykonane prawo pierwokupu ustanowione na rzecz Jana G., który jednak
oświadczył, że ze swego prawa skorzysta. Prawo pierwokupu zostało zastrzeżone
w umowach najmu z dnia 30 marca 1994 r. oraz dzierżawy z dnia 30 czerwca 1995
r. Obie umowy zostały zawarte w formie pisemnej zwykłej. Na dzień 15 stycznia
1998 r. wyznaczono termin zawarcia umowy sprzedaży, jednak powód odmówił
zawarcia umowy pod warunkiem, że Jan G. nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Domagał się zawarcia umowy bezwarunkowej.
Sąd pierwszej instancji przyjął, że ustanowienie prawa pierwokupu
nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Konstrukcja umowy sprzedaży z
zastrzeżeniem prawa pierwokupu jest w istocie sprzedażą warunkową, w której
rzecz może zostać zbyta osobie trzeciej pod warunkiem zawieszającym, że
uprawniony nie wykona swego prawa pierwokupu. Podobnie, uprawniony z prawa
pierwokupu może wykonać swoje prawo dopiero wówczas, gdy właściciel
nieruchomości doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią. Umowa
z osobą trzecią stanowi tylko ziszczenie się warunku umożliwiającego skorzystanie
przez uprawnionego z zastrzeżonego na jego rzecz prawa. Źródłem uprawnienia
osoby, dla której ustanowiono prawo pierwokupu, jest zobowiązanie się właściciela
nieruchomości do jej sprzedaży uprawnionemu, na wypadek zawarcia umowy z
osobą trzecią. W każdym wypadku dotyczącym nieruchomości istnienie ważnego
zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości wiąże się z koniecznością
zachowania formy aktu notarialnego (art.158 i 73 § 2 k.c.). To samo dotyczy prawa
pierwokupu, którego zastrzeżenie, w przypadku nieruchomości, wymaga formy aktu
notarialnego. W rozpoznawanej sprawie forma ta nie została zachowana, zatem
prawo pierwokupu nie zostało ważnie zastrzeżone, a wiedza powoda o treści
postanowień umów zastrzegających takie prawo nie wyłącza sankcji nieważności.
Sąd Apelacyjny, w wyniku apelacji obu stron, zmienił zaskarżony wyrok w ten
sposób, że oddalił powództwo. Sąd ten wskazał, że z protokołu przetargu wynika
jednoznacznie, iż powód wygrał przetarg, jednak sprzedaż nieruchomości miała
nastąpić pod warunkiem nieskorzystania przez Jana G. z prawa pierwokupu. Fakt
wygrania przetargu przez Mieczysława R. nie spowodował powstania po jego
stronie roszczenia o bezwarunkowe zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
Pomijając kwestie formy zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości, Sąd
wskazał, że do zawarcia umowy nie doszło ze względu na brak zgodnych
oświadczeń woli stron. Ponadto Sąd Apelacyjny wywiódł, że podstawy roszczenia
powoda nie może także stanowić art. 390 § 2 k.c., po stronie pozwanej nie
występuje zatem obowiązek zawarcia umowy bezwarunkowej, gdyż pozwane
Zakłady przy każdej czynności dotyczącej przedmiotowej nieruchomości wyrażały,
w obecności powoda, wolę sprzedaży pod warunkiem, że określona osoba nie
skorzysta z prawa pierwokupu.
Powód oparł kasację na pierwszej podstawie (art. 3931 pkt 1 k.p.c.), wskazując
naruszenie prawa materialnego ,,przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie" - art. 58 § 1 i 3, art. 94, 157 § 1, art. 3531 i 390 § 1 i 2 w związku z
art. 701 oraz art. 596 w związku z art. 158 k.c. Skarżący zaprezentował pogląd, że
zastrzeżenie prawa pierwokupu bez zachowania formy aktu notarialnego jest
dotknięte sankcją nieważności. W związku z tym bez znaczenia prawnego
pozostają oświadczenia strony pozwanej, wskazujące na zamiar zawarcia umowy
warunkowej, gdyby nawet bowiem doszło do zawarcia takiej umowy, zastrzeżenie
warunku byłoby nieważne ze względu na nieistnienie prawa pierwokupu. Wygranie
przetargu przez powoda doprowadziło do powstania po stronie pozwanej
zobowiązania (wynikającego z umowy przedwstępnej) do zawarcia umowy
przenoszącej własność nieruchomości na powoda, ze względu zaś na nieważność
zastrzeżenia prawa pierwokupu, ta część umowy przedwstępnej, w której strona
pozwana wskazuje na zawarcie umowy pod warunkiem zawieszającym, także
dotknięta jest sankcją nieważności. W pozostałej jednak części zobowiązanie do
zawarcia umowy stanowczej jest ważne i uzasadnia żądanie powoda.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowym zagadnieniem występującym przy rozpoznawaniu kasacji powoda
Mieczysława R. jest kwestia formy czynności prawnej, w której nastąpiło
zastrzeżenie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości. Sąd pierwszej
instancji przyjął, że dla ważności takiego zastrzeżenia w odniesieniu do
nieruchomości istnieje wymóg aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że ustanowienie
prawa pierwokupu nieruchomości kreuje, po stronie właściciela, zobowiązanie do
przeniesienia własności nieruchomości na osobę uprawnioną z tytułu takiego
prawa. Zobowiązanie takie, nawet o charakterze warunkowym, wymaga dla swej
ważności zachowania formy aktu notarialnego. Jako podstawę takiego stanowiska
Sąd wskazał art. 158 i 73 § 2 k.c., a także odwołał się do uchwały składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1952 r., C 1521/51 (OSN 1953, nr 1,
poz. 5). Sąd drugiej instancji nie ustosunkował się do analizowanej kwestii,
wskazując, że - w okolicznościach sprawy - kwestia formy zastrzeżenia prawa
pierwokupu nieruchomości pozostaje bez znaczenia, znaczenie takie ma bowiem
treść oświadczeń strony pozwanej, z których jednoznacznie wynika, że miała ona
wolę zawarcia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.
W pierwszej kolejności niezbędne jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy dla
ważności zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości wymagane jest
zachowanie formy aktu notarialnego. Odpowiedź na to pytanie wymaga odniesienia
się do skutków, jakie powstają w wyniku zastrzeżenia oraz wykonania prawa
pierwokupu.
W obowiązującym stanie prawnym źródłem prawa pierwokupu może być
zarówno czynność prawna, jak i ustawa. Ze względu na stan faktyczny
rozpatrywanej sprawy dalsze rozważania ograniczone zostaną do prawa
pierwokupu wynikającego z czynności prawnej. Prawo to wyraża się w istnieniu
pierwszeństwa nabycia określonej rzeczy w razie, gdyby druga strona sprzedała
rzecz osobie trzeciej (art. 596 k.c.). Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje taki
skutek, że rzecz, której to prawo dotyczy, może zostać sprzedana jedynie pod
warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu ze swojego prawa
(art. 597 § 1 k.c.). Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie
zobowiązanemu oświadczenia. Jeżeli dla zawarcia umowy sprzedaży rzeczy, której
prawo pierwokupu dotyczy, ustawa wymaga zachowania formy szczególnej,
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej
formie (art. 597 § 2 k.c.). Złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu
powoduje, że pomiędzy zobowiązanym i uprawnionym zostaje zawarta umowa tej
samej treści, co pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecia (art. 600 § 1 zdanie
pierwsze k.c.).
Bezwarunkowe zbycie rzeczy przez zobowiązanego z tytułu pierwokupu,
niezawiadomienie przez niego osoby uprawnionej lub podanie takiej osobie
fałszywych informacji o treści umowy, powoduje powstanie odpowiedzialności za
szkodę poniesioną przez uprawnionego (art. 599 § 1 k.c.).
Treść obowiązujących przepisów pozwala przede wszystkim na wyraźne
rozgraniczenie dwóch czynności prawnych - ustanowienie (zastrzeżenie) prawa
pierwokupu oraz wykonanie istniejącego prawa. Rodzą one różne skutki prawne, a
ustawa przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w
odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu (por. art. 597 § 2 zdanie drugie k.c.).
Treść obowiązujących uregulowań pozwala przyjąć, że samo zastrzeżenie prawa
pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia
własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup
został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym, dającego
pierwszeństwo nabycia własności określonej rzeczy w razie, gdyby właściciel
powziął decyzję o jej sprzedaży. Po stronie zobowiązanego z tytułu pierwokupu
powstaje obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia. Wyraża się to w
nałożeniu na podmiot zobowiązany obowiązku zawiadomienia uprawnionego o
treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art.598 § 1 k.c.). Naruszenie tego
obowiązku pozostaje, co do zasady, bez wpływu na skuteczność rozporządzenia
rzeczą przez zobowiązanego; własność przechodzi na osobę trzecią. Zobowiązany
może jedynie odpowiadać za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona (art. 599
§ 1 k.c.).
Nie sposób zatem podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska,
zgodnie z którym z samego zastrzeżenia prawa pierwokupu wynika zobowiązanie
właściciela do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego. Zobowiązanie takie
powstanie bowiem dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego
mu prawa pierwokupu. Z tym oświadczeniem woli ustawa łączy skutek w postaci
dojścia do skutku umowy pomiędzy uprawnionym i zobowiązanym z tytułu prawa
pierwokupu (art. 600 § 1 zd. 1 k.c.). Z umowy takiej wynika zobowiązanie do
przeniesienia własności na uprawnionego. Z tego też względu w kodeksie cywilnym
przewidziany został wymóg złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa
pierwokupu w formie szczególnej, takiej, jaka jest wymagana dla zawarcia umowy
sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu.
Dodatkowo trzeba zauważyć, że utraciła aktualność powoływana przez Sąd
pierwszej instancji uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29
marca 1952 r., C 1521/51, która została podjęta w innym stanie prawnym. Kodeks
zobowiązań w nieco odmienny sposób regulował prawo pierwokupu. Nie dokonując
szczegółowych porównań, warto jednak zauważyć, że nie było przepisu
przewidującego wymagania co do formy oświadczenia o skorzystaniu z prawa
pierwokupu, a ponadto w określonych sytuacjach prawo to mogło odnieść skutek
także wobec osoby trzeciej (nabywcy rzeczy), gdy pozostawała ona w złej wierze
(por. art. 347 k.z.).
Nie można także podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska,
zgodnie z którym brak uregulowania wymagań formalnych w odniesieniu do
czynności zastrzegającej prawo pierwokupu stanowi lukę prawną, którą należy
wypełnić w drodze analogicznego stosowania art. 597 § 2 k.c.
W prawie polskim obowiązuje zasada, zgodnie z którą wymóg zachowania
szczególnej formy czynności prawnej musi wynikać z wyraźnego przepisu ustawy.
Niedopuszczalne jest kreowanie takiego wymagania w drodze analogicznego
stosowania przepisu odnoszącego się do innych czynności. Powyższe wywody
uzasadniają więc stanowisko, że czynność prawna zastrzegająca prawo
pierwokupu może być dokonana w dowolnej formie, także gdy dotyczy pierwokupu
nieruchomości.
Przyjęcie wskazanego stanowiska w okolicznościach rozpoznawanej sprawy
oznacza, że prawo pierwokupu nieruchomości, których dotyczył przetarg
zorganizowany przez pozwane Zakłady, zostało zastrzeżone skutecznie. Strony
procesu nie mogły zatem zawrzeć innej umowy sprzedaży niż pod warunkiem, że
Jan G. nie skorzysta z przysługującego mu prawa. Żądanie powoda, aby Sąd
zobowiązał stronę pozwaną do złożenia oświadczenia o bezwarunkowym
przeniesieniu własności nieruchomości, nie znajduje zatem podstaw prawnych.
Wyrok Sądu Apelacyjnego odpowiada więc prawu, mimo częściowo błędnego
uzasadnienia, nietrafnie bowiem Sąd ten przyjął, że bez znaczenia pozostaje
kwestia formy, w jakiej powinna zostać dokonana czynność prawna stanowiąca
źródło prawa pierwokupu, oraz że istotne znaczenie ma jedynie treść oświadczeń
składanych w toku przetargu przez stronę pozwaną. Dla oceny ważności i
skuteczności tych oświadczeń istotne bowiem było, czy ważnie zastrzeżone zostało
prawo pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem przetargu. W tym
względzie należy uznać trafność wywodów kasacji.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312
k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.