Wyrok z dnia 27 czerwca 2003 r., IV CKN 302/01

Możliwy jest przelew nabytej w drodze przetargu wierzytelności o
nabycie lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości na rzecz innej
osoby, która również brała udział w przetargu i została ustalona
współnabywcą.

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sędzia SN Józef Frąckowiak

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marii O. przeciwko Gminie Miasta S.
w S. oraz Hannie i Wiesławowi małżonkom P. o ustalenie nieważności umowy, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 27 czerwca 2003 r. kasacji
pozwanych Hanny i Wiesława małżonków P. od wyroku Sądu Apelacyjnego w
Gdańsku z dnia 13 września 2000 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania
Sądowi Apelacyjnemu w Gdańsku, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o
kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Maria O. wystąpiła przeciwko Gminie Miasta S. oraz Hannie i Wiesławowi
małżonkom P. z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży
nieruchomości położonej w S., przy ul. M. nr 2, zawartej w dniu 13 listopada 1997 r.
pomiędzy pozwanymi.
Sąd Okręgowy w Koszalinie wyrokiem z dnia 28 października 1999 r. oddalił
powództwo. Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że powódka była najemcą
lokalu użytkowego, znajdującego się w budynku przy ul. M. nr 2 w S. Nieruchomość
ta uchwałą Rady Miasta S. przeznaczona została do sprzedaży osobom fizycznym
lub prawnym. Zarząd Gminy ogłosił przetarg, który odbył się w dniu 6 października
1997 r. Powódka, podobnie jak pozostali najemcy, nie brała udziału w przetargu, nie
była też zainteresowana nabyciem wynajmowanych lokali. Nabywcą nieruchomości
został ustalony pozwany Wiesław P. Na tej podstawie zawarta została w dniu 13
listopada 1997 r. pomiędzy nim i jego żoną oraz Gminą umowa sprzedaży
nieruchomości, sporządzona w formie aktu notarialnego.
W ocenie Sądu Okręgowego, powódka nie ma interesu prawnego w
wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności umowy (art. 189 k.p.c.). Takiego
interesu nie stwarza obawa, że nabywcy mogą podwyższyć czynsz za
wynajmowany lokal, a nawet domagać się eksmisji powódki. Niezależnie od tego,
zdaniem Sądu Okręgowego, zarzuty zgłaszane przez powódkę, odnoszące się do
prawidłowości przebiegu przetargu i umocowania pełnomocnika Gminy do złożenia
oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości, były niezasadne.
Na skutek apelacji powódki Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 13
września 2000 r. zmienił powyższy wyrok i uwzględnił powództwo, ustalając, że z
protokołu z przetargu wynika, iż uczestniczyła w nim jedna osoba. Komisja
przetargowa ustaliła jednak, że nabywcami są dwie osoby, to jest pozwany Wiesław
P. i jego brat Leopold P. Nie wiadomo, czy wadium wpłacili obaj oraz czy Wiesław
P. w ogóle uczestniczył w przetargu. Tych wątpliwości Sąd nie wyjaśniał, uznając je
za nieistotne dla rozstrzygnięcia. Istotne jest, że pozwany Wiesław P. samodzielnie
nie wygrał przetargu, umowa sprzedaży nie mogła więc być zawarta tylko z nim i
jego żoną, bez udziału drugiego ustalonego w wyniku przetargu nabywcy. Sąd
drugiej instancji nie podzielił zarzutu pozwanego, że jego uprawnienia do nabycia
nieruchomości samodzielnie (razem z małżonką) wynikają z faktu zawarcia przez
niego z bratem Leopoldem umowy przelewu wierzytelności z tytułu wygrania
przetargu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przepisy nie przewidują możliwości
scedowania uprawnień osoby wygrywającej przetarg na inną osobę, choćby także
biorącą udział w przetargu i przetarg ten współwygrywającą.
Sąd Apelacyjny uznał także, że powódka ma interes prawny w rozumieniu art.
189 k.p.c. w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności umowy. Pozwani
małżonkowie P. zażądali od niej podwyższonego czynszu za najem lokalu
użytkowego, a ma to dla niej istotne znaczenie, prowadzony bowiem przez nią w
tym lokalu sklep jest źródłem utrzymania. Ponadto, powódka jako radna pozwanej
Gminy może działać także w interesie społeczności gminnej, polegającym na
działaniu zgodnie z prawem.
Wyrok powyższy zaskarżyli kasacją pozwani Hanna i Wiesław małżonkowie
P., zarzucając rażące naruszenie prawa materialnego, polegające na błędnej
wykładni § 10 zarządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w
sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub
własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148) przez uznanie, że przepisy te pozwalają
nabyć nieruchomość tylko osobie wygrywającej przetarg. Ponadto zarzucali
naruszenie art. 509 § 1 k.c. przez niezastosowanie go, a w konsekwencji
odmówienie osobie wygrywającej przetarg prawa do przelewu nabytej w jego
wyniku wierzytelności o zawarcie umowy sprzedaży. W konkluzji domagali się
zmiany wyroku i oddalenia apelacji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Jak wynika z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm. - dalej:
"u.g.n."), sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa albo własność gminy następuje w drodze
przetargu. Uprawnieniem osoby ustalonej w przetargu jako nabywca jest zawarcie
umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste w określonym w ustawie
terminie (art. 41 u.g.n. oraz § 10 obowiązującego w dacie przeprowadzenia
przetargu zarządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19
czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność
Skarbu Państwa lub własność gminy, M.P. Nr 21, poz. 148 ze zm.). Charakter tego
uprawnienia był przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 2
sierpnia 1994 r., III CZP 96/94 (OSNC 1995, nr 1, poz. 11). Podzielić należy
wyrażony w niej pogląd, że ustalonemu w drodze przetargu zorganizowanego i
przeprowadzonego zgodnie z powołanym wyżej zarządzeniem, nabywcy
przysługuje, w razie odmowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
roszczenie o zobowiązanie właściciela nieruchomości do zawarcia takiej umowy.
Ocena ta ma pełne zastosowanie także w wypadku odmowy zawarcia przez
właściciela nieruchomości umowy sprzedaży. Niewątpliwie pomiędzy właścicielem
nieruchomości a ustalonym w przetargu nabywcą nawiązuje się stosunek
cywilnoprawny, w którym ogłoszenie o przetargu stanowi zaproszenie do składania
ofert, zgłaszanie ofert stanowi propozycję zawarcia umowy w myśl art. 66 § 1 k.c.,
którą uczestnik przetargu jest związany do upływu terminu zawarcia umowy (§ 9
ust. 2 i 3 zarządzenia), a protokół z przetargu ustalający nabywcę - przyjęcie oferty
zawierającej najwyższą cenę (§ 16 zarządzenia). Obowiązek zawarcia umowy
obciąża jednak tylko właściciela nieruchomości. Uczestnik postępowania, który
wygrał przetarg, może uchylić się od zawarcia umowy, a sankcją jest wówczas
przepadek wadium (art. 41 ust. 2 u.g.n.). Właściciel nieruchomości jest natomiast
obowiązany powiadomić osobę ustaloną jako nabywca o miejscu i terminie
zawarcia umowy, najpóźniej w ciągu 21 dni od daty rozstrzygnięcia przetargu (art.
41 ust. 1 u.g.n.). Ustawa nakłada tu wyraźny obowiązek, którego odpowiednikiem
jest roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, określone w art. 64
k.c.
Roszczenie to ma niewątpliwie charakter majątkowy, jest więc - co do zasady
- zbywalne, wątpliwość sprowadza się natomiast do kwestii, czy stanowiąca
odpowiednik takiego roszczenia wierzytelność może być bez zgody dłużnika zbyta
w drodze przelewu. Przepis art. 509 § 1 k.c. wyklucza dopuszczalność przelewu,
gdy sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość
zobowiązania. Jeżeli chodzi o rozwiązania ustawowe, to przepisy ustawy o
gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza art. 41, nie wykluczają expessis verbis
takiej możliwości. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy możliwości przelewu
nie sprzeciwiają się także zastrzeżenia umowne, nie ustalono bowiem, by
ogłoszenie o przetargu zawierało ograniczenia odnoszące się do osoby nabywcy.
Rozważenia wymaga w tej sytuacji, czy przelew takiej wierzytelności jest
dopuszczalny ze względu na właściwość zobowiązania.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego kwestia ta nie była dotąd rozstrzygana, a
w literaturze zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska. Według pierwszego,
przelew nabytej w drodze przetargu wierzytelności o zawarcie umowy sprzedaży
lub ustanowienia wieczystego użytkowania jest dopuszczalny. Zwolennicy tego
poglądu podnoszą, że ani istota ani funkcja przetargu nie sprzeciwia się ze swej
właściwości swobodzie przelewu wierzytelności, przelew bowiem nie szkodzi
zbywcy nieruchomości, który ogłaszając ustny przetarg nieograniczony zdaje się na
losowy wybór nabywcy, zatem późniejsza zmiana osoby nabywcy jest tu obojętna.
Funkcja postępowania przetargowego, jaką jest osiągnięcie najwyższej ceny,
pozostaje niezmieniona. Według tego poglądu, o ograniczeniu swobody przelewu
wierzytelności można mówić tylko w odniesieniu do nabywcy ustalonego w
przetargu pisemnym.
Równie kategorycznie wyrażany jest pogląd przeciwny, wykluczający
możliwość przelewu wierzytelności tego rodzaju. Dla uzasadnienia tego stanowiska
wskazuje się, że w ogóle ze względu na treść świadczenia dłużnika przelew
wierzytelności o złożenie oświadczenia woli jest co do zasady niedopuszczalny i
akcentuje się eliminacyjną funkcję przetargu. Przelew wierzytelności mógłby
bowiem prowadzić do tego, że nabywcą nieruchomości stanie się osoba, która
przegrała przetarg albo wcale nie brała w nim udziału. Niezależnie od tego,
zwolennicy omawianego poglądu wskazują na ścisły związek stron umowy
sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
W ocenie Sądu Najwyższego, uzasadnione jest stanowisko wyrażane przez
przeciwników możliwości przelewu. Istotą procedury przetargowej jest to, aby
nabywcą nieruchomości został ten uczestnik postępowania przetargowego, który
zaoferował najwyższą cenę, a nie inna osoba. Cechą charakterystyczną
postępowania przetargowego jest możliwość jego kontroli. W przypadku przetargu
ustnego zachowana jest jawność, osoby uczestników postępowania są znane
jeszcze przed jego rozpoczęciem, a sam przebieg przetargu jest jawny. W
przypadku przetargu pisemnego wyboru ofert dokonuje komisja przetargowa i
wykluczone są arbitralne i pozostające poza kontrolą rozstrzygnięcia. Właśnie ze
względu na specyfikę procedury przetargowej wykluczyć należy sytuację, w której
nabywcą nieruchomości mogłaby zostać ostatecznie osoba, która przetarg
przegrała albo w ogóle nie brała w nim udziału. W doktrynie porównuje się protokół
z przetargu, ustalający nabywcę, do umowy przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.). Ze
względu na ścisłą więź pomiędzy stronami takiej umowy trudno uznać, by zbywca
nieruchomości mógł zostać zmuszony do zawarcia umowy sprzedaży z osobą, z
którą nie zamierzał takiej czynności prawnej dokonać, a która w drodze przelewu
nabyła wierzytelność o zawarcie umowy przyrzeczonej; sprzeciwia się temu
właściwość zobowiązania. Podobny ścisły związek zachodzi pomiędzy osobami
kontrahentów, zawierającymi umowę, o jakiej mowa w art. 41 ust. 1 u.g.n. Trzeba
też wskazać na orzeczenia Sądu Najwyższego, uznające za niedopuszczalny
przelew wierzytelności o złożenie oświadczenia woli w trybie art. 64 k.c. ze względu
na właściwość zobowiązania (por. uchwałę z dnia 18 kwietnia 1996 r., III CZP
29/96, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 102 oraz wyrok z dnia 23 marca 2000 r., II CKN
863/98, OSNC 2000, nr 10, poz. 183).
W konsekwencji powyższych rozważań uzasadniony jest wniosek, że w
zasadzie nie jest dopuszczalny przelew nabytej w drodze przetargu wierzytelności o
nabycie lub oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości. Zasada ta może
doznać jednak wyłomu w szczególnej sytuacji, może się bowiem zdarzyć, że w
protokole z przetargu zostanie ustalone, iż uprawnionymi nabywcami są dwie lub
więcej osób uczestniczących w przetargu. Należy w takim wypadku dopuścić
możliwość zawarcia pomiędzy nimi umowy przelewu takiej wierzytelności. Wyżej
wskazane zastrzeżenia nie mają znaczenia, skoro wszystkie te osoby brały udział w
przetargu, organizator zobowiązał się zbyć na ich rzecz lub oddać w wieczyste
użytkowanie nieruchomość. Z jego punktu widzenia jest obojętne, czy w rezultacie
współwłaścicielami staną się wszystkie te osoby, niektóre czy tylko jedna z nich,
wszystkie bowiem brały udział w przetargu i wygrały go. Przelew wierzytelności w
takim wypadku nie burzy ścisłej więzi między kontrahentami i nie sprzeciwia mu się
właściwość zobowiązania.
Odmiennie zatem niż uczynił to Sąd Apelacyjny należy uznać, że możliwy jest
przelew nabytej w drodze przetargu wierzytelności o nabycie lub oddanie w
użytkowanie wieczyste nieruchomości na rzecz innej osoby, która również brała
udział w przetargu i została ustalona współnabywcą.
Nie podzielając zatem w pełni zarzutów skarżących, opowiadających się za
nieograniczoną dopuszczalnością przelewu nabytej w przetargu wierzytelności,
należało pomimo tego uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego
rozpoznania. Ustalony w sprawie stan faktyczny nie jest wystarczający do
rozstrzygnięcia sprawy. Z ustaleń wynika, że ustalonymi współnabywcami zostali
Wiesław P. i Leopold P. W aktach sprawy znajdują się jednak dwa protokoły z
przetargu. W jednym z nich jako nabywcy figurują obaj bracia P., w drugim - tylko
pozwany Wiesław P. Jeden z tych protokołów nie odzwierciedla przebiegu
przetargu, zatem nie mógł stanowić podstawy do zawarcia umowy stosownie do §
12 zarządzenia z dnia 19 czerwca 1991 r. Sąd Apelacyjny miał także wątpliwości,
czy Wiesław P. brał udział w przetargu, których jednak - wychodząc z odmiennego
założenia odnośnie do dopuszczalności przelewu - nie wyjaśniał. Okazuje się
jednak, że rozstrzygnięcie sprawy bez wyjaśnienia kwestii o podstawowym
znaczeniu, a mianowicie tego, kto brał udział w przetargu, kto wpłacił wadium i kto
wygrał przetarg, nie jest możliwe. (...)
Wobec powyższego orzeczono, jak w sentencji (art. 39313 k.p.c.).