Wyrok z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 108/00

Sprzedaż lokalu mieszkalnego osobie nie będącej jego najemcą,
dokonana na podstawie art. 42 i 43 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst:
Dz.U. 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.), jest nieważna.

Przewodniczący Sędzia SN Iwona Koper
Sędziowie SN: Elżbieta Skowrońska-Bocian, Tadeusz Żyznowski
(sprawozdawca)

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 28 września 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Michała P. i Bronisławy P. przeciwko Agencji Własności
Rolnej Skarbu Państwa Oddziałowi Terenowemu w E. i Barbarze C. o ustalenie i
zobowiązanie do zawarcia umowy, na skutek kasacji pozwanej Barbary C. od
wyroku Sądu Wojewódzkiego w Elblągu z dnia 22 października 1997 r.,
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki, rozpoznając - po raz trzeci - apelację pozwanych od wyroku
Sądu Rejonowego, aprobował w całości trzecie rozstrzygnięcie uwzględniające w
całości powództwo o ustalenie nieważności zawartej przez pozwanych dnia 31
marca 1994 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,
położonego w N.D.G. przy ul. D. 13a, w części dotyczącej pokoju o powierzchni
11,16 m2, znajdującego się na parterze tego budynku mieszkalnego oraz w części
przewyższającej 42,5 % udziału w nieruchomości, objętej księgą wieczystą
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Elblągu nr (...), i w częściach wspólnych
budynku usytuowanego na tej nieruchomości, a także nakazanie pozwanej Agencji
sprzedaży powodowi tego pokoju z odpowiednim udziałem w nieruchomości i
częściach wspólnych budynku za ustaloną cenę.
Kasację złożyła pozwana Barbara C., która z powołaniem się na podstawę
przewidzianą w art. 3931 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie art. 58 k.c. w związku z
art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz.
299 ze zm.) i art. 64 k.c. Pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku Sądu
Wojewódzkiego i oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do treści obowiązującego w dacie sporządzenia kwestionowanej
umowy art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 29 grudnia 1993 r. o zmianie ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz zmianie
niektórych ustaw (Dz.U. z 1994 r. Nr 1, poz. 3), Agencja Własności Rolnej Skarbu
Państwa może przeznaczyć do sprzedaży najemcom domy, lokale mieszkalne i
budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami. Z powyższego wynika, że
ustawa pozostawiła pozwanej Agencji swobodę co do przeznaczenia do sprzedaży
najemcom lokali, nakładając na nią obowiązek zawiadamiania na piśmie tychże
najemców o przeznaczeniu do sprzedaży wymienionych powyżej nieruchomości. W
terminie dwóch miesięcy od dnia zawiadomienia najemca może złożyć pisemne
oświadczenie o zamiarze nabycia nieruchomości. Omawiana ustawa nie tylko
zwęża - w art. 42 - krąg potencjalnych nabywców do osób w tym przepisie
wskazanych, lecz także ogranicza mechanizmy wolnego rynku, ingerując w
ustalenie ceny zbywanych lokali. Mianowicie, cena rynkowa ulega zmniejszeniu o
4 % za każdy rok pracy najemcy w sektorze gospodarki rolnej (art. 42 ust. 2 pkt 1
ustawy). Za każdy rok najmu mieszkania od zakładu pracy będącego
przedsiębiorstwem gospodarki rolnej cena rynkowa ulega zmniejszeniu o 3 %.
Spłata ustalonej należności może być rozłożona na raty, a przy spełnieniu
przesłanek w ustawie określonych (art. 45 ustawy) nie stosuje się oprocentowania.
Ponadto, ustalona rata należności może być umorzona. Następstwem ustawowej
wyłączności nabycia, zastrzeżonej dla najemcy, jest eliminacja innych, nie
będących najemcami, osób.
Sądy niższych instancji ustaliły, że najemcami spornego pokoju byli
powodowie. Stanowił on część składową lokalu wcześniej przez powodów
nabytego. Skarżąca w kasacji nie przytoczyła przepisów, których naruszenie
spowodowało wadliwe ustalenie podstawy faktycznej zaskarżonego orzeczenia ze
skutkami określonymi w art. 3931 pkt 2 k.p.c.. Wadliwość podstawy faktycznej jest
zawsze wynikiem uchybienia procesowego, które - w ramach podstawy
przewidzianej w art. 3931 pkt 2 k.p.c. - wymaga przytoczenia przepisów, których
naruszenie skarżąca zarzuca. Pozwana Barbara C., z powołaniem się na podstawę
kasacji przewidzianą w art. 3931 pkt 1 k.p.c., zarzuciła naruszenie przepisów prawa
materialnego. Wykazywanie w treści kasacji wadliwości dokonanych ustaleń
faktycznych nie może stanowić uzasadnienia podstawy kasacji opartej na art. 3931
pkt 1 k.p.c. Dla oceny przez Sąd Najwyższy rozpoznający kasację trafności zarzutu
naruszenia powołanych w kasacji przepisów prawa materialnego miarodajny jest
stan faktyczny sprawy, będący podstawą wydania zaskarżonego wyroku, co
obejmuje ustalenie, że to powodowie byli najemcami spornego pokoju (wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 18/97, OSNC 1997, nr 8, poz. 112).
Stosownie do art. 58 § 1 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo
mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis
przewiduje inny skutek. W myśl tej reguły ogólnej skutkiem naruszenia ustawy jest
nieważność dokonanej czynności. Kwestionowana czynność prawna i złożone
oświadczenia woli zawierają postanowienia sprzeczne z przytoczonym art. 42 ust. 1
w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 29 grudnia 1993 r. o zmianie ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, skoro własność
spornego pokoju uzyskała osoba nie uprawniona, z pominięciem powodów
będących najemcami tego pokoju. Wniosek taki potwierdza treść rozporządzenia
Rady Ministrów z dnia 29 marca 1994 r. w sprawie trybu sprzedaży domów, lokali
mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży wraz z
niezbędnymi gruntami wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa (Dz.U. Nr 45, poz. 181), wydanego na podstawie art. 43 ust. 3 omawianej
ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, które
wprowadziło kategorię osoby uprawnionej do nabycia. Z kontekstu, w jakim to
pojęcie zostało użyte (§ 1 ust. 2 pkt 4, § 2 ust. 1 pkt 1 i ust. 2), płynie wniosek, że
chodzi o najemcę lokalu mieszkalnego i innych obiektów wymienionych w art. 42
ustawy.
Z powyższego wynika, że zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego
jest nieuzasadniony, co prowadzi do oddalenia kasacji (art. 39312 w brzmieniu
obowiązującym do dnia 30 czerwca 2000 r.). Z przyczyn powyższych
i uwzględniając postanowienia art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 maja 2000 r. o zmianie
ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o zastawie rejestrowym i
rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz
ustawy o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. Nr 48, poz. 554) orzeczono, jak
w sentencji wyroku.