Wyrok z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05

Wyceny nieruchomości w postępowaniu dotyczącym prawa użytkowania
wieczystego zabudowanej nieruchomości, wniesionego jako wkład do spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością, powinien dokonać biegły, któremu nadano
uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego na podstawie przepisów ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z
2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Edwarda C. i Andrzeja P. przeciwko
Henrykowi D. o wyłączenie wspólnika, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie
Cywilnej w dniu 7 października 2005 r. kasacji powodów od wyroku Sądu
Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 września 2004 r.
uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Apelacyjnemu w
Białymstoku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 14 marca 2002 r. Sąd Okręgowy wyłączył pozwanego
Henryka D. ze spółki z o.o. Przedsiębiorstwa Budownictwa Ogólnego ,,B." w G. i
ustalił cenę przejęcia jego udziałów na kwotę 1520 zł. Sąd Apelacyjny wyrokiem z
dnia 29 maja 2002 r. uchylił ten wyrok w części ustalającej cenę przejęcia udziałów
pozwanego, podnosząc, że w świetle art. 280 § 3 k.h. cenę należy ustalić na
podstawie rzeczywistej wartości, a nie bilansowej. W wyniku ponownego
rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 13 maja 2004 r. ustalił cenę
przejęcia udziałów pozwanego na kwotę 59 665 zł, a Sąd Apelacyjny oddalił
apelację powodów wyrokiem z dnia 22 września 2004 r., dokonując jedynie zmiany
w zakresie orzeczenia o kosztach procesu.
Ustalono, że w skład majątku spółki wchodziło prawo użytkowania
wieczystego działki nr 65/02 o powierzchni 11 272 m2 zabudowanej budynkiem
administracyjno-ogólnym, budynkiem warsztatowym, magazynowym i stacją paliw,
położonej w G. Działka była wyposażona w kanalizację sanitarną, sieć
wodociągową i elektryczną oraz kanał centralnego ogrzewania. Biegły powołany
przez Sąd, ustalając wartość budynków i budowli, miał na względzie koszt
odtworzenia pomniejszony o zużycie. W celu określenia wartości gruntu zastosował
podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. Wartość majątku
spółki, zbliżona do ceny rynkowej, wynosiła na dzień 5 maja 2000 r. (data
doręczenia pozwu pozwanemu) kwotę 1 053 031 zł. Ze sporządzonego przez
biegłego księgowego na podstawie dokumentacji finansowej spółki bilansu i
rachunku zysków i strat na dzień 5 maja 2000 r. wynikało, że suma aktywów
wynosiła kwotę 1 177 902,50 zł, z czego majątek trwały - 533 337,42 zł, majątek
obrotowy - 634 226,77 zł oraz rozliczenia okresowe - 10 298,31 zł. Rachunek ten
za okres od dnia 1 stycznia 2000 do dnia 5 maja 2000 r. wykazał stratę brutto w
wysokości 124 072,29 zł.
Biegły z zakresu szacowania składników przedsiębiorstwa określił wartość
spółki na dzień 5 maja 2000 r. kwotą 588 800 zł i na tej podstawie ustalił wartość
udziału pozwanego na dzień 5 maja 2000 r. w kwocie 59 665 zł, a na luty 2004 r. w
kwocie 67 900 zł. Na wartość przedsiębiorstwa spółki składały się aktywa w
wysokości 1 762 000 zł, pomniejszone o pasywa obce w wysokości 1 298 500 zł
oraz powiększone o składniki pozabilansowe w kwocie 125 200 zł. Biegły nie
szacował wartości nieruchomości i przejął ją z opinii biegłego Zbigniewa U. Wyceny
przedsiębiorstwa dokonywał metodą wartości skorygowanej aktywów netto.
Założeniem tej metody jest korygowanie wartości księgowej składników majątku
trwałego lub obrotowego, które nie mogą być upłynnione po ich wartości
ewidencyjnej. Wartość przedsiębiorstwa jest zatem rozumiana jako różnica między
wartością rynkową wszystkich aktywów własnych, a wartością pasywów obcych.
Oznacza to, że wartość księgową aktywów własnych wynoszącą kwotę 1 177 906 zł
biegły skorygował o kwotę 584 200 zł, co dało kwotę 1 762 000 zł. Wobec
zmniejszenia w wyniku korekt bilansu wartości bilansowej urządzeń technicznych,
maszyn oraz środków transportu, środki z tego tytułu biegły zaliczył po stronie
aktywów do należności. Należności z tytułu dostaw i usług, podatków, dotacji i
ubezpieczeń społecznych oraz pozostałe należności, środki pieniężne i rozliczenia
międzyokresowe uznano za ściągalne w 100% i przyjęto je w wysokości bilansowej.
Przyjęto również pełną wartość kwoty bilansowej pasywów obcych. Uwzględniono
składniki pozabilansowe w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów
(191 100 zł), środki trwałe niskiej wartości (6400 zł) oraz hipotekę (72 300 zł).
Na podstawie opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości
Zbigniewa U. i biegłego z zakresu szacowania składników przedsiębiorstwa
Stanisława S. Sąd ustalił wartość przedsiębiorstwa spółki w dniu 5 maja 2000 r. na
kwotę 588 860 zł, a udziału pozwanego na kwotę 59 665 zł. Ocenę tę podzielił Sąd
Apelacyjny, oddalając apelację powodów.
W kasacji powodowie zarzucili naruszenie art. 150 ust. 2 w związku z art. 151
ust. 1 i art. 153 ust. 1 oraz art. 155 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze
zm. - dalej: "u.g.n.") § 39 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada
2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu
sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1934) oraz art. 280 § 3
k.h. Ponadto wskazali na naruszenie art. 217 § 1 w związku z art. 316 § 2 oraz art.
382 w związku z art. 233 § 1 k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy.
Wskazując na powyższe, wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Zarzuty naruszenia prawa materialnego koncentrują się przede wszystkim na
zakwestionowaniu przyjętej przez biegłego Zbigniewa U. metody szacowania
nieruchomości budynkowej jako składnika majątkowego spółki. W szczególności
zarzucono, że biegły ten z naruszeniem art. 150 ust. 2 w związku z art. 151 ust. 1 i
art. 153 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu budynków i budowli posadowionych na
nieruchomości gruntowej pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółki przyjął
wartość odtworzeniową, stosując podejście kosztowe. Odnosząc się do tego
zarzutu, Sąd Apelacyjny wskazał, że powoływanie się na naruszenie przepisów
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest niezasadne,
gdyż jej regulacja nie ma bezpośredniego przełożenia na przepisy kodeksu
postępowania cywilnego o postępowaniu dowodowym, w szczególności dotyczące
dowodu z opinii biegłego i jej oceny. Tego poglądu podzielić nie można, zgodnie
bowiem z art. 240 ust. 2 u.g.n., ilekroć w przepisach odrębnych ustaw mówi się o
czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby posiadające
uprawnienia do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności
te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w
ustawie. Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania
nieruchomości może dokonywać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to
uprawnienie w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza
to także, że dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, biegły rzeczoznawca
majątkowy powinien przestrzegać przepisów działu IV u.g.n. Wynika to
jednoznacznie z art. 149, który stanowi, że przepisy rozdziału 1 działu IV stosuje się
do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie, podmiot
własności i cel wyceny. Jeżeli zatem wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie
dokonano w celu ustalenia wartości udziałów wspólnika wyłączonego ze spółki, to
należało jej dokonać zgodnie z przepisami rozdziału 1 działu IV u.g.n.
Taki wniosek wynika także z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia
2002 r., IV CKN 610/00 (OSNC 2002, nr 11, poz. 138), w którym stwierdzono m.in.,
że ustalenie wartości rzeczywistej przejmowanych udziałów wspólnika wyłączonego
ze spółki z o.o. następuje na podstawie danych z bilansu przy uwzględnieniu
wartości zbywczej majątku spółki, zbliżonej do ceny sprzedaży lub ceny rynkowej.
Ustalenie jej wymaga wiadomości specjalnych nieprzekraczających jednak
kompetencji rzeczoznawcy, skoro obowiązujące przepisy (np. art. 28 ust. 5 i 6
ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr
76, poz. 694 ze zm. lub art. 151 u.g.n.) wskazują kryteria, którymi powinni kierować
się rzeczoznawcy, ustalając ceny możliwe do uzyskania.
Zgodnie z art. 150 ust 1 u.g.n., wyróżnia się trzy rodzaje wartości
nieruchomości, tj. wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną. Podstawowe
znaczenie ma określenie wartości rynkowej, gdyż stosuje się ją dla nieruchomości,
które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Wartość odtworzeniową
określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także
jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3). Użyte w tym przepisie
sformułowanie ,,o ile nie są przedmiotem obrotu rynkowego" oznacza, że nie ma na
danym rynku lokalnym transakcji dotyczących danego rodzaju nieruchomości. Z
reguły taka sytuacja dotyczy nieruchomości o szczególnym przeznaczeniu (np.
cmentarze, kościoły, pola golfowe itp.). Także przepisy szczególne mogą
przewidywać zastosowanie wartości odtworzeniowej, np. regulacje
ubezpieczeniowe, ustawa o rachunkowości itp. Ustawa zawiera obecnie definicję
wartości rynkowej jako szacunkowej kwoty, w której nieruchomość - po
odpowiednim czasie ekspozycji na rynku - powinna zostać sprzedana w dniu
dokonania wyceny, w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami.
Wprawdzie ustawa przewiduje tylko jeden rodzaj wartości rynkowej, to jednak tzw.
standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyróżniają wartość rynkową dla
alternatywnego sposobu użytkowania, a także wartość rynkową dla optymalnego
wykorzystania, a także wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży oraz przyszłej
sprzedaży.
Przy określaniu wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze lub
dochodowe. Pierwsze opiera się na założeniu, że wartość wycenionej
nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były dotąd przedmiotem obrotu rynkowego. Najczęściej przy tym stosowana jest
metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej i analizy
dotyczącej rynku. Panuje przy tym zgoda co do tego, że właśnie podejście
porównawcze jest preferowane dla określenia wartości rynkowej. Podejście
dochodowe oznacza, że wartość nieruchomości odpowiada cenie, jaką nabywca
zapłaci, a której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z
nieruchomości. Nie ulega więc wątpliwości, że podejście to może być stosowane
tylko przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód.
Podstawowe metody stosowane przy tym podejściu to metoda inwestycyjna i
metoda zysków.
Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego.
Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości. Przy tym podejściu oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu, czyli
koszt jaki musiałby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach, i koszt
odtworzenia jego części składowych, czyli kwotę odpowiadająca kosztom ich
odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji. To podejście, dominujące przed wejściem w
życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniem pojęcia wartości
rynkowej, ma obecnie marginalne znaczenie.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i
techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w infrastrukturę, stan
zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach
nieruchomości podobnych.
Odnosząc te uregulowania do okoliczności niniejszej sprawy, a w
szczególności do opinii biegłego Zbigniewa U., odnośnie do wartości i prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności posadowionych na
tej działce budynków i budowli, nie można przejść do porządku nad zasadnością
zarzutów naruszenia art. 150, 151, 153 i 155 u.g.n. Przyjęto bowiem, w ślad za
opinią tego biegłego, że dla ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego
właściwe jest podejście porównawcze, a więc sposób stosowany dla określenia
wartości rynkowej, zaś w odniesieniu do własności budynków i budowli podejście
kosztowe, a więc sposób stosowany dla określenia wartości odtworzeniowej. Tak
normuje tę kwestię art. 152 ust. 3 u.g.n. Tymczasem w sprawie chodziło o ustalenie
wartości jednej nieruchomości, którą w świetle art. 46 § 1 i art. 235 § 1 k.c. określa
się mianem nieruchomości budynkowej. Jeśli więc biegły ma określić, a sąd ustalić
wartość tak rozumianej nieruchomości budynkowej, to nie znajduje uzasadnienia
prawnego w przepisach rozdziału 1 działu IV u.g.n. zastosowanie odmiennych
podejść do wyceny prawa głównego, tj. użytkowania wieczystego, i prawa
związanego, tj. własności budynków (por. art. 235 § 2 k.c.).
Jest oczywiste, że w zależności od tego, jakie podejście zostanie
zastosowane, wartość nieruchomości będzie inna. Przepis art. 152 ust. 2 u.g.n.
przewiduje wprawdzie podejście mieszane, ale jego istotą jest to, że takie
podejście, zawierające elementy podejść porównawczego, dochodowego lub
kosztowego, stosuje się jednolicie do całej nieruchomości. W niniejszej sprawie nie
zastosowano podejścia mieszanego, lecz zastosowano dwa podejścia, czyli
podejście porównawcze dla określenia wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego oraz podejście kosztowe dla określenia wartości odtworzeniowej
własności budynków i budowli. Należy też zauważyć, że art. 152 ust. 3 u.g.n.
wyraźnie stanowi, iż podejście mieszane oznacza zastosowanie elementów
podejścia porównawczego i dochodowego, co pozwala określić - jeśli istnieją
właściwe uwarunkowania - wartość rynkową nieruchomości. Omawiane przepisy
nie przewidują natomiast podejścia mieszanego, który zawierałby elementy
podejścia porównawczego i kosztowego bądź dochodowego i kosztowego. Jest to
logiczne, gdyż podejście porównawcze i dochodowe służy do ustalenia wartości
rynkowej, a kosztowe dla ustalenia wartości odtworzeniowej. Wreszcie wskazać
należy, że zgodnie z art. 153 ust. 3 zdanie ostatnie u.g.n., w razie zastosowania
podejścia kosztowego, oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych. Podsumowując należy stwierdzić, że
aprobowanie przez Sąd Apelacyjny nieprawidłowej metody przyjętej przez biegłego
Zbigniewa U. dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego według
podejścia porównawczego (co daje wartość rynkową) i wartości budynków oraz
budowli według podejścia kosztowego (co daje wartość odtworzeniową) powoduje,
iż nie sposób odeprzeć zarzutu naruszenia wskazanych poprzednio przepisów
ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji nie sposób stwierdzić,
czy wyceniona nieruchomość budynkowa przedstawia wartość rynkową, czy
odtworzeniową.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy
majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości. Przepis ten wskazuje jednak kryteria, którymi musi się kierować
rzeczoznawca, dokonując tego wyboru, nie ulega jednak wątpliwości, że
pierwszorzędną rolę odgrywa cel wyceny. Sąd Apelacyjny stwierdził, że mając na
względzie cel wyceny, tj. oszacowanie rzeczywistej wartości majątku spółki,
niewątpliwie najwłaściwsze byłoby ustalenie wartości rynkowej przy zastosowaniu
podejścia porównawczego. Jest to trafne spostrzeżenie, które można uzupełnić
uwagą, że ustalenie wartości odtworzeniowej ma obecnie marginalne znaczenie.
Sąd Apelacyjny mimo to uznał, że przyjęcie wartości odtworzeniowej co do
własności budynków i budowli jest w okolicznościach sprawy uzasadnione tym, że
biegły ustalił brak na rynku lokalnym odpowiedniej liczby wiarygodnych transakcji,
które pozwoliłyby określić relacje cenowe występujące na tym rynku w odniesieniu
do podobnych nieruchomości.
Pomijając wskazaną wyżej nieprawidłowość, polegającą na zastosowaniu
dwóch odmiennych podejść do oszacowania jednej nieruchomości, nie można
uznać, aby wskazane stanowisko znajdowało uzasadnienie w okolicznościach
sprawy. Należy zauważyć, że powodowie wskazywali takie transakcje, a jeśli
zdaniem Sądu Apelacyjnego nie było materiału na zweryfikowanie ich twierdzenia,
to takiej weryfikacji mógł dokonać tylko biegły. Nie sposób także nie zauważyć, że w
ramach podejścia porównawczego możliwe jest posłużenie się przez rzeczoznawcę
majątkowego nie tylko metodą porównywania parami, lecz także metodą
korygowania ceny średniej bądź metodą analizy statystycznej rynku. (...)
Mając na względzie przedstawione rozważania, należało wyrok Sądu
Apelacyjnego uchylić i sprawę przekazać temu Sądowi do ponownego rozpoznania
(...) (art. 39313 k.p.c.).