Wyrok z dnia 5 października 2001 r., III CKN 1373/00

Przed wejściem w życie art. 5721 k.c. wykonanie przez kupującego
uprawnień z tytułu rękojmi z powodu wady prawnej obciążającej spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, nie było uzależnione od wystąpienia osoby
trzeciej z roszczeniem dotyczącym nabytego prawa.

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Marian Kocon
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mirosławy i Zygmunta małżonków W.
przeciwko Marzenie i Leszkowi małżonkom D. o zobowiązanie do złożenia
oświadczenia woli, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 5 października 2001 r.
na rozprawie kasacji pozwanego Leszka D. od wyroku Sądu Apelacyjnego w
Lublinie z dnia 11 maja 2000 r.
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w Lublinie - po ponownym rozpoznaniu sprawy - wyrokiem z
dnia 11 maja 2000 r. oddalił apelację pozwanych od wyroku częściowego Sądu
Okręgowego w Lublinie z dnia 28 marca 1997 r., w którym zobowiązano pozwanych
Leszka i Marzenę D. do złożenia, w formie aktu notarialnego, oświadczenia, że
dokonują z Zygmuntem i Mirosławą W. zamiany i przenoszą użytkowanie wieczyste
nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 286, o obszarze 413 m2,
położoną w L. przy ul. U. na rzecz Zygmunta i Mirosławy małżonków W., zaś
małżonkowie W. przenoszą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w
spółdzielni mieszkaniowej ,,C." w L., przysługujące do lokalu nr 9 przy ul. H. nr 10,
na rzecz małżonków D., za jednoczesną dopłatą 7500 zł, przy czym skuteczność
umowy uzależniona jest od przyjęcia małżonków D. w poczet członków tej
spółdzielni.
W sprawie tej ustalono, że małżonkom D. przysługiwało od 1990 r.
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nr 9 przy ul. H. nr 10 w L. Prawo to zostało
przekształcone na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i stosowny przydział
wydano małżonkom D. w dniu 5 września 1994 r. W związku z przekształceniem
małżonkowie D., zgodnie z wyliczeniem spółdzielni, dopłacili w dniu 24 czerwca
1994 r. kwotę 59 378 800 zł sprzed denominacji. W dniu 13 października 1994 r.
małżonkowie D. i W. zawarli, w formie aktu notarialnego, umowę zamiany.
Małżonkowie W. przenieśli na rzecz małżonków D. użytkowanie wieczyste
nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną niewykończonym budynkiem
mieszkalnym, położoną w L. przy ul. U., zaś małżonkowie D. przenieśli na rzecz
małżonków W. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 9 położonego w L.
przy ul. H. nr 10 za dopłatą 75 000 000 zł sprzed denominacji. W dniu 23 listopada
1994 r. spółdzielnia ,,C." przyjęła Mirosławę W. na członka, zaś dnia 30 listopada
1994 r. został na jej rzecz wydany przydział. W związku z zamiarem zbycia
spółdzielczego prawa do lokalu Mirosława W. otrzymała ze spółdzielni ,,C."
informację, że z zajmowanym przez nią lokalem związane jest zadłużenie w kwocie
27 391,83 zł, na które składają się: kwota 3442,95 zł z tytułu przekształcenia prawa
lokatorskiego na własnościowe, kwota 150,39 zł z tytułu dopłaty do wkładu
lokatorskiego, kwota 389,41 zł z tytułu dopłaty do kredytu lokatorskiego i kwota 23
200,59 z tytułu odsetek od kredytu. W tej sytuacji małżonkowie W. niezwłocznie
poinformowali małżonków D., że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było
dotknięte wadą prawną (dług na rzecz spółdzielni). Małżonkowie D. powołali się na
działanie w dobrej wierze i zaproponowali sądowe rozstrzygnięcie sporu.
Sąd Okręgowy uznał powództwo małżonków W. o zobowiązanie pozwanych
małżonków D. do zawarcia umowy zamiany w przedmiocie zwrotnego przeniesienia
prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki z równoczesnym
przeniesieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu za uzasadnione w
świetle przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Rozpoznając sprawę po raz
pierwszy, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14 stycznia 1998 r. zmienił to orzeczenie
i powództwo oddalił. Wyrok ten uchylił Sąd Najwyższy - w następstwie kasacji
powodów - i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił, że
pozwany Leszek D., przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu, nie uiścił
pełnego wkładu budowlanego. Rozliczenia Leszka D. dokonano w 1994 r. na
podstawie rozliczenia inwestycji na dzień 31 grudnia 1991 r., według którego koszt
jednego metra kwadratowego ustalono na kwotę 1 551 773 zł sprzed denominacji,
tymczasem ostatecznego rozliczenia dokonano na dzień 31 marca 1992 r.,
ustalając koszt członkowski jednego metra kwadratowego na kwotę 1 749 315 zł
sprzed denominacji. Organy spółdzielni ,,C." przystąpiły jednak do rozliczania
członków według ostatecznego rozliczenia inwestycji dopiero w 1996 r. Ustalono
też, że pozwany Leszek D. - będący pracownikiem spółdzielni ,,C." - nie
zareagował na pisma powodów z kwietnia i maja 1996 r. o istnieniu zadłużenia
wobec tej spółdzielni, związanego w spółdzielczym własnościowym prawem do
lokalu będącym przedmiotem umowy zamiany, uważał bowiem, że zaległość nie
istnieje i ostatecznie dopiero w kwietniu 2000 r. wpłacił na rzecz Spółdzielni kwotę
10 700 zł. Na nabyty od powodów dom pozwani poczynili nakłady.
Oddalając apelację pozwanych po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd
Apelacyjny podniósł, że skoro ostateczne rozliczenie inwestycji dokonano na dzień
31 marca 1992 r., to znane było ono zarówno w dacie przekształcenia
spółdzielczego prawa lokatorskiego na własnościowe przez pozwanego Leszka D.
w dniu 5 września 1994 r., jak i w dacie zawarcia umowy zamiany, tj. dnia 13
października 1994 r. Pozwany Leszek D. uiścił zatem tylko wkład wstępny, a nie
wkład ustalony według ostatecznego rozliczenia. W chwili zawarcia umowy zamiany
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było zatem obciążone prawem osoby
trzeciej (wierzytelność spółdzielni), przy czym obowiązek dopłaty przeszedł na
powodów - jako nabywców prawa będących członkami spółdzielni w chwili, gdy
zażądała ona dopłaty różnicy. W konsekwencji zasadne jest stanowisko, że
uzyskane przez powodów od pozwanych w wyniku umowy zamiany świadczenie
(spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) było dotknięte wadą prawną, a zatem
powodowie mogli odstąpić od umowy, wykonując uprawnienie z tytułu rękojmi za
wady rzeczy nabytej.
Wyrok ten zaskarżył kasacją pozwany Leszek D. Jako podstawy kasacyjne
wskazano naruszenie prawa materialnego, tj. art. 560 § 1 w związku z art. 604 k.c.
przez ich niezastosowanie, mimo że pozwani w toku postępowania spłacili
należność spółdzielni, naruszenie art. 5721 w związku z art. 3 i art. 604 k.c. przez
zastosowanie pierwszego z tych przepisów, mimo że nie obowiązywał on jeszcze w
chwili zgłoszenia roszczenia, art. 5751 w związku z art. 604 k.c. przez ich
niezastosowanie oraz art. 5 k.c. przez nieprawidłową wykładnię. Pozwany zarzucił
też naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 w związku z art. 39317, art. 233
§ 1, art. 231 i 316 § 1 k.p.c. Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę
zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa względnie jego uchylenie i
przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Niniejsza sprawa jest przedmiotem powtórnego rozpoznania przez Sąd
Najwyższy w ramach postępowania kasacyjnego, z tego też względu konieczne jest
zwrócenie uwagi na treść art. 39317 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, sąd, któremu
sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie
przez Sąd Najwyższy i nie można oprzeć kasacji od wyroku wydanego po
ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa
ustaloną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. Przywołanie treści art. 39317 k.p.c. jest
w niniejszej sprawie o tyle istotne, że z jednej strony w uzasadnieniu wyroku z dnia
27 października 1999 r. Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 556 § 2 k.c. w sposób
wiążący dla sądu drugiej instancji, z drugiej zaś dlatego, iż w kasacji pozwanego
kwestionuje się istnienie wady prawnej i tym samym odpowiedzialność pozwanego
za tę wadę, ta zaś kwestia ma kluczowe znaczenie dla merytorycznego
rozstrzygnięcia.
Odnosząc się do tej podstawowej kwestii, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27
października 1999 r. stwierdził, że dla ustalenia, czy nabyte przez powodów
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu umową zamiany w dniu 13 października
1994 r. było obciążone wadą prawną niezbędne jest wyjaśnienie, czy i w jakiej
wysokości powodowie mają obowiązek uzupełnić wkład budowlany i ewentualnie
inne świadczenia na rzecz spółdzielni ,,C.". Jednocześnie stwierdzono, że jeśli
przyjąć, iż w dacie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek uzupełnienia wkładu
budowlanego, a powodowie zostali zapewnieni, że taki obowiązek nie istnieje, to
okoliczność ta świadczyłaby o wadzie prawnej nabytego przez nich spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu.
Realizując te wiążące zalecenia i oceny prawne, Sąd Apelacyjny ustalił -
czego nie sposób skutecznie zakwestionować - że zarówno na dzień
przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze prawo własnościowe
przez pozwanego Leszka D., tj. na dzień 5 września 1994 r., jak i na dzień zawarcia
umowy zamiany, tj. dnia 13 października 1994 r., pozwany Leszek D. uiścił jedynie
wkład budowlany według rozliczenia z daty 31 grudnia 1991 r., ustalającego koszt
jednego metra kwadratowego na kwotę 1 551 773 zł sprzed denominacji, mimo że
znane już było ostateczne rozliczenie według daty 31 marca 1992 r., ustalające
koszt członkowski jednego metra kwadratowego na kwotę 1 749 315 zł sprzed
denominacji. Z powyższego wyprowadzono prawidłowy wniosek, że w dniu
zawarcia umowy zamiany, tj. w dniu 13 października 1994 r., pozwany Leszek D.
uiścił wkład budowlany związany ze spółdzielczym własnościowym prawem do
lokalu objętym umową zamiany, częściowo (wstępna wysokość), według rozliczenia
na dzień 31 grudnia 1991 r., a nie według znanego już wówczas rozliczenia na
dzień 31 marca 1992 r. W konsekwencji, jeśli odnieść się do powołanego wyżej
stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w wyroku z dnia 27 października 1995 r.,
stwierdzić należy, że pierwsza przesłanka świadcząca o istnieniu wady prawnej
została spełniona. W dacie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek
uzupełnienia wkładu budowlanego obciążającego wówczas pozwanego Leszka D.
Druga przesłanka, od spełnienia której uzależnił Sąd Najwyższy istnienie wady
prawnej, to zapewnienie powodów przez pozwanego, że nie istnieje obowiązek
uzupełnienia wkładu budowlanego. W kasacji zaprzeczono, aby takie zapewnienie
pozwany złożył, formułując zarzut naruszenia art. 233 w związku z art. 39317 k.p.c.
Zarzut ten nie jest uzasadniony. Wystarczy odwołać się do zeznań pozwanego
Leszka D. złożonych w toku ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny
(,,twierdziłem w 1994 r., że zostałem rozliczony ostatecznie z kosztów związanych z
budowy mojego mieszkania"). Takie sformułowanie pozwala jednoznacznie przyjąć,
że nastąpiło zapewnienie powodów przez pozwanego w czasie zawierania umowy
zamiany (negocjacji) o tym, iż nie istnieje obowiązek uzupełnienia wkładu
budowlanego. W rezultacie spełnione zostały obie przesłanki, warunkujące -
zdaniem Sądu Najwyższego - istnienie wady prawnej spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu w rozumieniu art. 556 § 2 k.c., w postaci
obciążenia go prawem osoby trzeciej (wierzytelności spółdzielni).
Tego stwierdzenia w niczym nie mogą podważyć okoliczności podnoszone w
kasacji, w ramach uzasadnienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 i art. 231 k.p.c., a w
szczególności, że spółdzielnia wystawiła zaświadczenia o różnej treści co do
istnienia zobowiązania, że fakt podwójnego rozliczenia kosztów inwestycji ujawnił
się dopiero w 1996 r., oraz że spółdzielnia nie podjęła kroków prawnych wobec
osób, które nie uregulowały należności z tytułu niespłaconego kredytu, a także że
sprawa rozliczeń nie została uregulowana uchwałami organów spółdzielni. Ocena
tych okoliczności musi uwzględniać bezsporne w sprawie zdarzenia, tj. zapewnienie
powodów przez pozwanego w dacie zawierania umowy zamiany o nieistnieniu
żadnego zobowiązania wobec spółdzielni, uzyskanie przez powodów informacji, że
istnieje zadłużenie wobec spółdzielni w łącznej kwocie 27 391,83 zł z tytułu
przekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe, dopłaty do kredytu
lokatorskiego, odsetek od tego kredytu i dopłaty do wkładu lokatorskiego, a więc
należności, które powinien był uiścić pozwany, oraz zachowanie pozwanego, który
po niezwłocznym powiadomieniu go przez powodów o istnieniu zadłużenia wobec
spółdzielni nie tylko nie przejął tego zadłużenia przez zawarcie umowy przejęcia
długu z powodami, lecz zaproponował sądowe rozstrzygnięcie sporu. Te zdarzenia
wskazują, że pozwany - notabene pracownik spółdzielni ,,C." - mimo złożonego
zapewnienia o nieistnieniu zadłużenia wobec tej spółdzielni, po uzyskaniu od
powodów informacji o istnieniu zadłużenia wykazanego przez spółdzielnię, nie tylko
nie podjął działań zmierzających do usunięcia wady (do tego zobowiązywała go
treść art. 560 § 1 k.c., jeśli chciał uniemożliwić powodom wykonanie uprawnienia w
zakresie odstąpienia od umowy), lecz zakwestionował, a wręcz zanegował istnienie
wady.
W tym kontekście odnieść się także należy do zarzutu naruszenia przez sąd
drugiej instancji przepisu 560 § 1 k.c. w związku z art. 604 k.c. Jeśli zarzucono, że
pozwany wadę usunął, bo ostatecznie w kwietniu 2000 r. (czyli w toku ponownego
rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny) uregulował należność wobec
spółdzielni, to należy zauważyć, iż przepis art. 560 § 1 k.c. wymaga usunięcia wady
niezwłocznie. Tymczasem pozwany Leszek D. powziął wiadomość o istnieniu
zadłużenia (wadzie prawnej) w maju i wrześniu 1996 r., a należność uiścił w
kwietniu 2000 r. Z tego względu nie sposób dopatrzyć się - w okolicznościach
sprawy - naruszenia art. 560 § 1 w związku z art. 604 k.c.
Nie sposób także podzielić zarzutu, że Sąd Apelacyjny w istocie zastosował
regułę wprowadzoną w art. 5721 k.c., mimo że przepis ten w czasie wykonania
przez powodów uprawnienia z rękojmi jeszcze nie obowiązywał. Przepis art. 5721
k.c. niewątpliwie wzmocnił pozycję nabywcy stwierdzając wyraźnie, że kupujący
może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne, chociażby osoba
trzecia nie wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem dotyczących rzeczy sprzedanej.
Z faktu wprowadzenia tego przepisu do kodeksu cywilnego nie sposób jednak
wyprowadzić wniosku - jak czyni to pozwany w kasacji - że w stanie prawnym
obowiązującym przed nowelizacją kodeksu cywilnego dokonaną ustawą z dnia 23
sierpnia 1996 r., dochodzenie przez kupującego roszczeń z tytułu istnienia wady
prawnej było zależne od tego, czy osoba trzecia wystąpiła wobec niego z
roszczeniem dotyczącym rzeczy nabytej. Taki wniosek nie jest uzasadniony.
W odniesieniu do wady prawnej rzeczy Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28
września 1995 r., III CZP 125/95 (OSNC 1996, nr 1, poz. 11) wyjaśnił, że przepisy
kodeksu cywilnego nie wyłączają stosowania przepisów o rękojmi w przypadku, gdy
z powodu wady prawnej rzeczy kupujący zmuszony był ją wydać osobie trzeciej.
Już ten przykład wskazuje, że także przed nowelizacją kodeksu cywilnego nie
zawsze wystąpienie z roszczeniem przez osobę trzecią było niezbędne dla
realizacji roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne. Trafność tego wniosku jest
tym bardziej uzasadniona w odniesieniu do sprzedaży (zamiany) praw, że zgodnie z
art. 555 w związku z art. 604 k.c. w takim przypadku przepisy o rękojmi stosuje się
odpowiednio. W konkretnym przypadku mamy właśnie do czynienie z nabyciem
ograniczonego prawa rzeczowego w drodze umowy zamiany, przy czym prawo to
było obciążone wierzytelnością na rzecz spółdzielni, wbrew zapewnieniom
pozwanego - zbywcy. Powodowie nie kwestionowali tego obciążenia, a zatem
uzależnienie realizacji przez nich uprawnienia z tytułu rękojmi od uprzedniego
wniesienia pozwu o zapłatę przez spółdzielnię, nie znajduje uzasadnienia w
przepisach kodeksu cywilnego w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej w 1996 r.
Zarzut naruszenia art. 5751 k.c. przez jego nie zastosowanie nie jest trafny z
przyczyn oczywistych. Hipoteza tego przepisu nie obejmuje w ogóle stanu
faktycznego ustalonego w niniejszej sprawie, a ponadto przepis ten w chwili
realizacji roszczenia przez powodów jeszcze nie obowiązywał.
Pozostaje do rozważenia zarzut naruszenia art. 5 k.c. i art. 316 k.p.c. Przede
wszystkim nie jest uzasadnione twierdzenie, że Sąd Apelacyjny pominął fakt, iż,
pozwany w kwietniu 2000 r. uiścił na rzecz spółdzielni sporną należność. Sąd
drugiej instancji nie tylko dostrzegł ten fakt, lecz także ocenił go właśnie w aspekcie
art. 5 k.c. Ocenę tę należy w pełni podzielić. Rzecz w tym, że pozwany nie
postępował lojalnie wobec powodów. Jeśli bowiem, mimo zapewnienia powodów o
braku zobowiązań wobec spółdzielni, po dwóch latach od zawarcia umowy
pozwany został poinformowany, że takie zobowiązanie istnieje, to dobre obyczaje
(zasady współżycia społecznego) wymagały, aby lojalnie przejął on ten dług, a nie
kwestionował jego istnienie z sugestią rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Takie
postępowanie było wymagane niezależnie od tego, czy pretensje finansowe
spółdzielni i ich wysokość były uzasadnione.
W tych okolicznościach nie sposób uznać, aby pozwany mógł obecnie
skutecznie powoływać się na zasady współżycia społecznego.
Z tych wszystkich względów kasację należało oddalić (art. 39312 k.p.c.).