Wyrok z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00

Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad
zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa
rodzajowego.

Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący)
Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca)
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta Ł. - Pełnomocnika do spraw
Wspólnot Mieszkaniowych przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości
Organizacji ,,WIN" 61-65 i Obrońców Westerplatte 12A-16A w Ł. o uchylenie
uchwał, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2002 r. na
rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24
sierpnia 2000 r.
oddalił kasację i zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 200
zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.-

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 25 lutego 2000 r. uchylił uchwały od
nr 1 do nr 9 właścicieli lokali (mylnie nazwane uchwałami ,,Wspólnoty
Mieszkaniowej") nieruchomości Organizacji ,,WiN" 61-65 i Obrońców Westerplatte
12A-16A z dnia 27 marca 1999 r.
Apelację pozwanej od powyższego wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w Łodzi
wyrokiem zaskarżonym kasacją.
Podstawą rozstrzygnięcia stały się następujące ustalenia i oceny prawne:
W dniu 27 marca 1999 r. zwołane zostało zebranie pozwanej Wspólnoty o
którym zawiadomiono wszystkich właścicieli lokali. Na zebranie przyszło osobiście
19 właścicieli. Nadto stawili się Bohdan W. okazując pełnomocnictwo od 1
właściciela oraz Ewa N. okazując pełnomocnictwo od 47 właścicieli. Obydwoje
pełnomocnicy zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców ,,w
pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej
nieobecności na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał
w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd". Obecni osobiście na
zebraniu właściciele reprezentowali 64,18 % udziałów, w tym pełnomocnik Gminy Ł.
44,67 %. Przewodniczący zebrania uznał, że okazane pełnomocnictwa są ważne i
wobec tego w zebraniu bierze udział ,,49 właścicieli lokali, w tym 19 osobiście".
Następnie przewodniczący zebrania zaproponował inny porządek obrad niż wynikał
z zawiadomienia o zebraniu. Przewidziano m.in. podjęcie 9 uchwał, w tym uchwałę
nr 1 w sprawie trybu głosowania według zasady: jeden właściciel - jeden głos.
Uchwałę nr 1 poddano pod głosowanie jako pierwszą. Przeciw jej przyjęciu
głosował pełnomocnik Gminy, zaś pozostali właściciele obecni na zebraniu i
pełnomocnicy głosowali za przyjęciem. Stwierdzono, że za przyjęciem uchwały
głosowali właściciele 50,44% udziałów, zaś przeciw była Gmina posiadająca 44,67
% udziałów. W następstwie przyjęcia uchwały nr 1 dalsze uchwały, w tym m.in. w
kwestii wyboru zarządu, głosowane były według zasady: jeden właściciel - jeden
głos.
Zdaniem Sądów obu instancji w myśl przepisów o współwłasności (art. 204
k.c.) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów. Odstąpienie od
takiej zasady głosowania przyjęte w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej:
"u.w.l."),
stanowi
czynność
przekraczającą
zakres
zwykłego
zarządu
nieruchomością, sprawowanego przez współwłaścicieli. Do czynności takich -
zdaniem wymienionych Sądów - należy również wybór zarządu (art. 20 powołanej
ustawy). Do podjęcia uchwały w tych przedmiotach z udziałem pełnomocników
potrzebne było udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 k.c.). Tymczasem
pełnomocnictwa Bohdana W. i Ewy N. nie miały takiego charakteru, albowiem
pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy określonej kategorii czynności prawnych,
niezależnie od tego w ramach jakiej dziedziny zagadnień są podejmowane, zaś
przedmiotowe pełnomocnictwa, gdyby je nawet rozumieć jako dotyczące wszelkich
czynności określonych w ustawie o własności lokali, to i tak odpowiada to istocie
pełnomocnictw ogólnych, a nie rodzajowych. W tej sytuacji uchwała nr 1 nie została
przegłosowana większością głosów według wielkości udziałów, albowiem za jej
przyjęciem głosowało 18 właścicieli obecnych na zebraniu, mających 19,51 %
udziałów, a przeciw - Gmina, mająca 44,67 % udziałów. Było to niezgodne z
wymaganiem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwała ta - zdaniem Sądu
Apelacyjnego - jest zatem nieważna, co w konsekwencji powoduje również
nieważność uchwał od nr 2 do nr 9, jako podjętych niezgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l.
Pozwana w kasacji zarzuciła naruszenie prawa materialnego ,,w szczególności
art. 98 k.c., a także reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu
oświadczeń woli tj. przepisu art. 56 i 65 k.c., art. 22 i 23 ust. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (...), art. 64 w związku z art. 8 Konstytucji
Rzeczypospolitej Polskiej (...)", naruszenie prawa procesowego, ,,w szczególności
art. 316 § 2 w związku z art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie
przez sądy obu instancji przy wyrokowaniu okoliczności, że wysokość udziałów we
współwłasności została błędnie określona przez powoda, w wyniku czego udziały
ujawnione w księgach wieczystych nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi
prawnemu". Wskazując na wymienione podstawy kasacyjne pozwana wniosła o
uchylenie wyroków Sądów obu instancji i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu
do ponownego rozpoznania oraz ,,zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego
według norm przepisanych".
Powódka wniosła o oddalenie kasacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej
kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Z kasacji wynika, że zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy
przyjętej przez Sąd Apelacyjny wielkości udziałów, wynikającej z księgi wieczystej,
gdy tymczasem - zdaniem skarżącej - udziały te nie odpowiadają rzeczywistemu
stanowi prawnemu, który powinien zostać przyjęty w niniejszej sprawie. Zarzut ten
nie jest zasadny. Usunięcie ewentualnej niezgodności między stanem prawnym
przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym może nastąpić jedynie w drodze powództwa z art. 10 ust. 1
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z
2001 r. Nr 124, poz.1301 ze zm.), nie zaś w sprawie niniejszej. Poprzestając na
wielkości udziałów we współwłasności wskazanych przez powoda, wynikających z
księgi wieczystej i nie prowadząc w tym kierunku dowodów oraz nie rozważając
bliżej tej kwestii w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, Sąd Apelacyjny nie naruszył
art. 233 § 1, art. 316 § 2 oraz art. 328 § 2 k.p.c.
2. Jest w sprawie niesporne, że pozwana wspólnota była w dacie
podejmowania przedmiotowych uchwał i jest nadal tzw. wspólnotą dużą (art. 20 ust.
1 u.w.l.). W związku z tym do zarządu nieruchomością wspólną pozwanej mają
zastosowanie art. 20-32, przy stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego w zakresie
nie uregulowanym wymienioną ustawą (art. 1 ust. 2 u.w.l.).
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny powołał się na art. 204
k.c. Ustawa o własności lokali w art. 1 ust. 2 stanowi, że w zakresie w niej nie
uregulowanym stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W związku z tym skarżąca
w uzasadnieniu kasacji trafnie zauważyła, że w sprawie nie ma zastosowania art.
204 k.c., według którego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości
udziałów, albowiem kwestia ta w odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych
uregulowana jest w art. 23 ust. 2 u.w.l., stanowiącym że uchwały właścicieli lokali
zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w
umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie
na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchybienie to nie ma jednak wpływu
na wynik sprawy, skoro podstawowa zasada liczenia większości głosów właścicieli
jest taka sama w obu przepisach.
3. Skarżąca utrzymuje, że ,,Sądy naruszyły przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. przez
to, iż uznały że głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos przekracza
zwykły zarząd, pomimo że sam ustawodawca w ustawie przewidział możliwość
takiego głosowania". Zarzut ten nie jest trafny.
W prawie cywilnym pozytywnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia
czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd nie zostały
zdefiniowane. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 i 4 wymienia przykładowo
czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty, które przekraczają zakres
zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W piśmiennictwie dotyczącym wykładni
wymienionych pojęć, występujących np. w art. 98 i 201 k.c., art. 36 k.r.o. oraz art.
935 k.p.c. przyjmuje się - co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym
kasację w sprawie niniejszej - że zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu
wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących
przedmiotu wspólnego prawa. Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy przyjmując,
że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących
majątku wspólnego - wśród nich czynności, których treścią jest zarówno
zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku
wspólnego, jak i na przeniesienie tego prawa na inną osobę (uchwała składu
siedmiu sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, nr 10-12,
poz. 117) oraz że zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt okoliczności
faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio
przez osiągnięty skutek gospodarczy (uzasadnienie uchwały składu siedmiu
sędziów z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146).
Jakkolwiek obie cytowane uchwały dotyczyły bezpośrednio zarządu majątkiem
wspólnym małżonków, to wyjaśnienia te można odpowiednio odnieść także do
zarządu rzeczą wspólną, o którym mowa w kodeksie cywilnym i w ustawie o
własności lokali.
W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na: czynności faktyczne,
czynności prawne z zakresu prawa materialnego i czynności ,,procesowe",
polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących rzeczy wspólnych,
przed sądami, władzami i urzędami.
4. W doktrynie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą
wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i
utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia.
Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii
czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie
podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla
poszczególnych wypadków odrębnie. Tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
powołanej uchwały III CZP 182/93 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 8
października 1997 r., II CKN 362/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 33).
Powyższe pozwala uznać za trafne stanowisko zajęte przez Sąd Apelacyjny w
zaskarżonym wyroku (i również przez Sąd Okręgowy), że zmiana zasady liczenia
większości głosów przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali według wielkości
udziałów na liczenie w określonej sprawie, że na każdego właściciela przypada
jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.), jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd
sprawowany przez właścicieli. Taka zmiana sposobu liczenia większości głosów
należy bowiem do istotnych czynności zarządu sprawowanego przez właścicieli,
tym bardziej - jak w sprawie niniejszej - gdy dotyczy następnie uchwał, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. uchwała nr 2 - odwołanie członków
zarządu i powołanie innych; uchwała nr 3 - ustalenie planu gospodarczego na
okres kwiecień - grudzień 1999 r.).
5. Zarzut naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali, dotyczącego czynności
podejmowanych przez zarząd wspólnoty, zarówno przekraczających, jak i nie
przekraczających zwykłego zarządu, nie został uzasadniony w kasacji i z tej racji
nie może zostać uznany za usprawiedliwiony.
6. W doktrynie jest przyjęte - co podziela Sąd Najwyższy w składzie
rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej - że oddanie głosu w procedurze
podejmowania uchwały przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej
organizacji, jest jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez
pełnomocnika, jeżeli możliwość taka nie została wyłączona przez prawo. Z
wyłączeniem takim mamy do czynienia np. w art. 36 § 2 ustawy z dnia 16 września
1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 36 § 2 ze zm.).
Brak zaś takiego wyłączenia w ustawie o własności lokali. Przepisy dotyczące
spółek handlowych przewidują natomiast wprost możliwość działania wspólnika na
zgromadzeniu wspólników przez pełnomocnika (np. art. 243 i 412 k.s.h., poprzednio
- art. 234 i 405 k.h., zob. również uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8
października 1999 r., II CKN 496/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 72). Ubocznie -
pomijając występujące w doktrynie różnice zdań co do charakteru prawnego
uchwały organu kolegialnego osoby prawnej - trzeba zauważyć, że przeważa
pogląd, iż uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej o ile celem
jej jest wywołanie skutków prawnych.
Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego
przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie
mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia
charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie.
Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
czynności zwykłego zarządu, zaś do czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa
wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa
rodzajowego. Natomiast w piśmiennictwie i judykaturze, przyjmuje się, że kryterium
rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres
umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie
określa w ogóle ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik
został umocowany. Natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj
czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności
prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia
rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne
obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Tak np.
przyjmuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97
(OSNC 1999, nr 3, poz. 66), trafnie powołanym przez skarżącego, co podziela Sąd
Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej.
Według treści przedmiotowych pełnomocnictw Bohdan W. i Ewa N. zostali
upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców ,,w pełnym zakresie
przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na
zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie
indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd". Tak sformułowane umocowanie
świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu
przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych, ,,procesowych")
wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także - przez art. 1 ust. 2
u.w.l. - z kodeksu cywilnego. Nie świadczy zaś o tym, - nawet przy zastosowaniu
reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i
65 k.c.) - że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brak
jest określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej
przedmiotu. Pełnomocnictwa te bowiem nie wymieniają konkretnego zebrania
właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. W tym miejscu trzeba
przypomnieć, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż uchwały wspólnoty
mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla
dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków
prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego
zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest
pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak.
Skoro uchwała właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu liczenia
większości głosów, przewidziana w art. 23 ust. 2 u.w.l., była czynnością
przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu
nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.). Przedmiotowe
pełnomocnictwa nie spełniają tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i
pozostałe uchwały na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie
zostały podjęte większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchylenie
tych uchwał nie narusza zatem art. 23 ust. 2 u.w.l. Zauważyć przy tym trzeba, że
podane w ustaleniach sądów dane co do liczby właścicieli lokali obecnych na
zebraniu mogą budzić pewne wątpliwości i dlatego przytoczone zostały wyżej w
cudzysłowie. Kwestia ta nie jest jednak przedmiotem kasacji.
7. W końcu nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 64 w związku z art. 8
Konstytucji. Przepisy te dotyczą konstytucyjnej zasady ochrony własności i nie
zostały naruszone przez przyjęcie, że przedmiotowe pełnomocnictwa ocenione
zostały jak wyżej zostało przytoczone.
Skoro podstawy kasacji okazały się nieusprawiedliwione, Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji (art. 393-12 k.p.c. oraz art. 98 i 108 § 1 k.p.c. w związku z art.
393-19 i 391 k.p.c.