Wyrok z dnia 26 lipca 2000 r., I CKN 869/00

Niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze
orzeczenia sądu, wydanego na podstawie art. 231 § 1 k.c.

Przewodniczący: Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski (sprawozdawca)
Sędzia SA Krzysztof Strzelczyk, Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2000 r. na rozprawie sprawy z
powództwa Józefa W. przeciwko Gminie W.C. o zobowiązanie do złożenia
oświadczenia woli i o zapłatę, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu
Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 1999 r.,
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 24 marca 1999 r. oddalił
powództwo wytoczone przez powoda Józefa W. przeciwko stronie pozwanej Gminie
W.C. o nakazanie złożenia oświadczenia woli o treści: ,,Gmina W.C. ustanawia
odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 30, o pow. 65,82 m2 w budynku przy ul.
C. 2 w W. i własność tego lokalu przenosi nieodpłatnie na Józefa W. wraz z
odpowiadającym proporcji powierzchni tego lokalu do całkowitej powierzchni
budynku udziałem we współwłasności części wspólnych tego budynku nie
przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez używających poszczególne
lokale, a także taki sam udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym
wzniesiony jest ten budynek, za zapłatą wynagrodzenia w kwocie 1000 zł" oraz o
zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kwoty pieniężnej, stanowiącej
równowartość lokalu mieszkalnego nr 30a, usytuowanego również w tymże
budynku, ewentualnie o zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kwoty
pieniężnej, stanowiącej równowartość obu wymienionych lokali. Żadnej z tych kwot
powód jednakże bliżej nie określił.
Zdaniem Sądu Okręgowego, poczynione ustalenia faktyczne nie pozwalają
przyjąć, że powód spełnia przewidziane w art. 231 § 1 k.c. kryteria oraz, że
przysługuje mu roszczenie o przeniesienie własności spornego lokalu. Sąd ten,
odmawiając zastosowania wymienionego przepisu, wskazał w szczególności na
brak podstaw do potraktowania powoda jako posiadacza będącego w dobrej
wierze. Bezzasadne było także powództwo o zwrot równowartości pieniężnej tego
lokalu, gdyż powód nadal z niego korzysta (art. 224 w związku z art. 225 i 230 k.c.).
Powództwo o zwrot równowartości pieniężnej lokalu mieszkalnego nr 30a nie
zasługiwało natomiast na uwzględnienie ze względu na skuteczne powołanie się
przez pozwaną Gminę na przedawnienie roszczenia.
Apelację powoda od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił
wyrokiem z dnia 9 listopada 1999 r. Sąd ten, mając na względzie materiał
dowodowy zebrany w sprawie przez Sąd pierwszej instancji oraz dodatkowo
uzyskany w postępowaniu apelacyjnym poczynił własne ustalenia faktyczne.
Przedwojenny właściciel Marian M. został wprowadzony w posiadanie
nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. C. nr 2 postanowieniem Sądu
Grodzkiego w Warszawie z dnia 12 lipca 1945 r. W dniu 5 lipca 1948 r. uzyskał on
od Zarządu Miejskiego m. st. Warszawy promesę przyznania prawa własności
czasowej tej nieruchomości, a także zezwolenie na jej zabudowanie. Warunkiem
przyznania własności czasowej było wzniesienie na nieruchomości budynku do
końca 1949 r. Początkowo termin ten opiewał na koniec 1948 r., jednakże wobec
opóźnienia robót budowlanych przedłużono go o rok. Promesa objęta została
zakazem cesji na rzecz osób trzecich. Właściciel nieruchomości dysponował
projektem i pozwoleniem budowlanym. Po zasiedleniu budynku wyznaczył
administratora. Po śmierci właściciela - w 1950 r. - spadkobierców w postępowaniu
administracyjnym reprezentował kurator masy spadkowej. Orzeczeniem z dnia 19
października 1954 r. Prezydium Rady Narodowej m. st. Warszawy odmówiło
Marianowi M. prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości i
jednocześnie stwierdziło przejście budynku na własność Państwa, po czym zarząd i
administrację tegoż budynku przejął Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych nr 1 w
W. Dnia 22 stycznia 1955 r. Skarb Państwa został wpisany w księdze wieczystej
jako właściciel wymienionej nieruchomości.
Powód Józef W. (urodzony w 1928 r.) w latach 1948-49 był studentem.
Z pieniędzy otrzymywanych od swoich rodziców finansował budowę, a następnie
wykończenie lokalu mieszkalnego nr 30a, sami zaś rodzice - Józef i Eugenia
małżonkowie W. - czynili wydatki na lokal mieszkalny nr 30. Lokale te połączone
były wewnętrznym przejściem. W 1954 r., już po zgonie ojca, powód wystąpił do
władz administracyjnych z wnioskiem o przydzielenie mu lokalu o numerze 30.
Wniosek został rozpatrzony pozytywnie i decyzją z dnia 25 marca 1954 r. powód
uzyskał przydział powyższego lokalu. O przydział lokalu numer 30a - w 1959 r. -
wystąpiła siostra powoda Zofia B. W 1968 r., w związku wyjazdem za granicę na
pobyt stały, lokal ten został przez nią opuszczony i dwa lata później przydzielono go
osobie trzeciej. Wszystkie rachunki za usługi i materiały dotyczące obu opisanych
wyżej lokali zawierają opieczętowane adnotacje przedsiębiorcy budowlanego
Franciszka G. o sprawdzeniu do wypłaty lub o samym sprawdzeniu. We własnym
imieniu wystawił on pokwitowania za roboty wykończeniowe realizowane systemem
gospodarczym oraz ,,pokwitowania ostateczne". W tych dokumentach wskazano
ponadto, że świadczenia związane z dostarczaniem wody i światła, wywozem
śmieci i administracją lokalu nr 30 ponosić będą Eugenia i Józef W. Analogicznymi
świadczeniami dotyczącymi lokalu nr 30a obciążono powoda. We wspomnianych
dokumentach dokonano także wzmianki co do wysokości komornego - 50 zł za1 m2
powierzchni użytkowej każdego z mieszkań.
Według Sądu Apelacyjnego, ustalenia faktyczne wskazują, że powoda nie
można uznać za posiadacza gruntu przed i w chwili zabudowy lub też za następcę
takiego posiadacza. Posiadaczem tym w latach 1945-50 był bowiem Marian M.
Swoje posiadanie uzewnętrzniał czynnościami polegającymi na staraniach o
uzyskanie kolejnych orzeczeń sądowych i administracyjnych, takich jak
wprowadzenie w posiadanie, promesa i jej przedłużenie oraz pozwolenie
budowlane. Powód nie udowodnił, że Marian M. przekazał mu posiadanie w drodze
traditio albo że jednostronnie zawłaszczył (względnie jego poprzednicy prawni)
grunt w dobrej wierze. Brak również podstaw do przyjęcia istnienia nieformalnej
umowy zawartej z Marianem M., dotyczącej przeniesienia własności lub posiadania
nieruchomości. Zarówno powoda, jak i jego rodziców nie można także uznać za
osoby ,,wznoszące budynek" w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. W każdym razie powód
nie udowodnił, ażeby było inaczej. Na podstawie ustalonego stanu faktycznego,
zwłaszcza w kontekście faktu zatwierdzania i akceptowania wszystkich rachunków
przez budowniczego Franciszka G., nasuwa się natomiast logiczny wniosek, że
powód i jego rodzice sfinansowali koszty budowy lokali nr 30 i 30a nie jako
samoistni posiadacze, lecz ,,w porozumieniu z właścicielem w zamian za
dopuszczenie do korzystania z nowopowstałych lokali". Tego typu porozumienia
w ówczesnym czasie nie były zresztą odosobnione.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, jeżeli chodzi zaś o roszczenie pieniężne
dotyczące zwrotu kosztów budowy lokalu nr 30, a rozumiane jako roszczenie o
zwrot nakładów, to w świetle art. 677 k.c. nie jest ono wymagalne. Natomiast
analogiczne roszczenie dotyczące lokalu nr 30a należy uznać za przedawnione (art.
313 Prawa rzeczowego w związku z art. 105 p.o.p.c. ewentualnie art. 118 k.c. w
związku z art. XXXV p.w.k.c.).
W kasacji powód powołał się na obie podstawy kasacyjne przewidziane w art.
3931 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 231 § 1 k.c. w związku z art. 339 i 7 k.c., art.
677 w związku z art. 676 k.c., art. 118 k.c. w związku z art. XXXV p.w.k.c. oraz art.
105 p.o.p.c. i art. 455 k.c. przez ich niezastosowanie lub niewłaściwe zastosowanie,
a także art. 233 w związku z art. 391 i 382 k.p.c. ,,wskutek nienależytej oceny
dowodów". Domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku Sądu drugiej instancji
i przekazania temu Sądowi sprawy do ponownego rozpoznania względnie uchylenia
także wyroku Sądu pierwszej instancji z przekazaniem sprawy temu Sądowi do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ażeby ustosunkować się do zarzutu naruszenia prawa materialnego, należy w
pierwszej kolejności rozważyć zasadność zarzutu naruszenia przez Sąd Apelacyjny
przepisów o postępowaniu cywilnym. Właściwe bowiem zastosowanie prawa
materialnego wymaga oparcia się na należycie ustalonym stanie faktycznym.
Ponadto trzeba uwzględnić okoliczność, że Sąd drugiej instancji w pewnym
zakresie uzupełnił postępowanie dowodowe (przesłuchał dodatkowo powoda)
i zweryfikował niektóre ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej
instancji.
Zdaniem skarżącego, Sąd drugiej instancji przekroczył granice swobodnej
oceny dowodów ze względu na to, że chociaż nie odmówił wiarygodności
zeznaniom powoda w tej ich części, w której ten zaprzeczył jakoby istniało
porozumienie z Marianem M. co do korzystania z wybudowanego lokalu na
zasadzie najmu, to jednak wysnuł wnioski dla powoda niekorzystne, przede
wszystkim przez zakwalifikowanie posiadania powoda oraz jego poprzedników
prawnych jako posiadania niesamoistnego. Zarzut ten, aczkolwiek z punktu
widzenia formalnego sformułowany poprawnie, jest chybiony. Skarżący nie
rozróżnia bowiem z wymaganą ścisłością ustaleń faktycznych od ich oceny
prawnej. Świadczy o tym postawienie Sądowi drugiej instancji zarzutu, że błędnie
ocenił charakter stosunku prawnego łączącego zainteresowane strony w związku z
partycypowaniem rodziców powoda w kosztach zabudowy spornej nieruchomości.
Nie jest to oczywiście zarzut dotyczący ustaleń faktycznych. W zakresie samego
stanu faktycznego trzeba natomiast przyjąć ustalenia za prawidłowe, skoro są one
zgodne z nie podważoną skutecznie zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 233 §
1 w związku z art. 391 i art. 382 k.p.c.).
Jeżeli więc Sąd Apelacyjny niewadliwie ustalił stan faktyczny, to można teraz
przejść do rozważenia trafności zarzutu naruszenia prawa materialnego.
Oceniając zasadność powództwa w zakresie obejmującym roszczenie
przewidziane w art. 231 § 1 k.c., obydwa Sądy niższej instancji koncentrowały
swoją uwagę na tym, czy istnieją przesłanki powstania tego roszczenia. Podobnie
czyni to skarżący we wniesionej kasacji. Tymczasem zasadniczym problemem w
sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy w ogóle możliwe jest żądanie ustanowienia
odrębnej własności lokalu z powołaniem się na realizację powyższego roszczenia.
Dla odpowiedzi na to pytanie znaczenie ma zaś nie tylko treść art. 231 § 1 k.c., lecz
także regulacja odrębnej własności lokali zawarta w przepisach ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.).
Należy więc zwrócić uwagę na art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, który
przewiduje, że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność. W literaturze przedmiotu przyjmuje się - i z tym
poglądem trzeba się zgodzić - że jest to wyliczenie wyczerpujące. Oznacza to, że
inny sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu nie wchodzi w rachubę. Tym
samym należy wykluczyć dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu
w wyniku ewentualnego uwzględnienia przez sąd powództwa zmierzającego
do realizacji roszczenia z art. 231 § 1 k.c. Gdyby zatem nawet rzeczywiście
przesłanki z art. 231 § 1 k.c. zostały spełnione, to i tak niemożliwe byłoby
uwzględnienie żądania objętego pozwem.
Niezależnie od treści art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, kwestią wątpliwą
jest, czy tylko w świetle unormowania zawartego art. 231 § 1 k.c. współposiadacz,
który dokonał zabudowy cudzego gruntu w okolicznościach wskazanych w hipotezie
tego przepisu, może w ogóle realizować przysługujące mu roszczenie przez
domaganie się ustanowienia odrębnej własności określonego lokalu. Dotychczas
Sąd Najwyższy zagadnieniem tym się nie zajmował. W orzecznictwie tego Sądu
zostało natomiast wyjaśnione, że samoistnemu posiadaczowi, który wraz z innymi
osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części,
może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału
odpowiedniej części nieruchomości (uchwała z dnia 13 lutego 1978 r., III CZP
101/77, OSNCP 1978, nr 9, poz. 150). Mając na względzie szczególne
unormowanie art. 7 ust.1 ustawy o własności lokali, zasygnalizowany problem nie
wymaga jednak w niniejszej sprawie bliższej analizy, dlatego też należy pozostawić
go na uboczu. (...)
Trzeba podkreślić, że Sądy niższych instancji, rozważając problem
zastosowania art. 231 § 1 k.c. przeoczyły, iż wstępnie należało odpowiedzieć na
pytanie, czy w odniesieniu do zgłoszonego przez powoda roszczenia wchodził w
rachubę powyższy przepis, czy też jego odpowiednik - art. 73 § 2 dekretu z dnia 11
października 1946 - Prawo rzeczowe ( Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm. - dalej
"Pr.rzecz."). Potrzeba udzielenia odpowiedzi na to pytanie wynikała z faktu, że w
czasie zabudowywania spornej nieruchomości obowiązywały przepisy Prawa
rzeczowego. W tej mierze wypada odwołać się do poglądu Sądu Najwyższego
wyrażonego w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 listopada
1966 r., III CZP 56/66 (OSNCP 1967, nr 9, poz. 149). Sąd Najwyższy, po analizie
powyższego problemu intertemporalnego i po powołaniu się na art. XLVIII p.w.k.c.,
zajął stanowisko, że roszczenie przysługujące posiadaczowi w związku ze
wzniesieniem na cudzym gruncie budowli przed dniem wejścia w życie kodeksu
cywilnego podlega od tej chwili przepisom tego kodeksu. W przepisie art. XLVIII
p.w.k.c. ,,posiadanie" oznacza bowiem nie tylko samo władztwo nad rzeczą, ale
władztwo wraz z wszelkimi roszczeniami i obowiązkami związanymi z posiadaniem.
Odrębną kwestią jest, że treść art. 231 § 1 k.c. w znikomym stopniu różni się od art.
73 § 2 Pr.rzecz., stąd też wybór niewłaściwej podstawy prawnej w odniesieniu do
omawianego roszczenia nie mógłby mieć istotnego wpływu na rozstrzygnięcie danej
sprawy.
Rozpatrując przeto zasadność przedmiotowego roszczenia powoda wyłącznie
z punktu widzenia art. 231 § 1 k.c., przy jednoczesnym pominięciu zastrzeżeń, o
których mowa była poprzednio, zaakceptować należy zapatrywanie Sądu
Apelacyjnego, że w ustalonych okolicznościach sprawy nie można potraktować jego
poprzedników prawnych jako posiadaczy samoistnych. Prawnym i faktycznym
inwestorem był bowiem Marian M., który uzewnętrzniał to różnego rodzaju
działaniami, jak chociażby podejmowaniem starań w celu uzyskania koniecznych
zezwoleń administracyjnoprawnych oraz kierowaniem budową za pośrednictwem
wybranej osoby. (...)
W tym stanie rzeczy kasację powoda, ze względu na brak usprawiedliwionych
podstaw, należało oddalić (art. 39312 k.p.c. w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia
24 maja 2000 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o
zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w
sprawach cywilnych oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, Dz.U. Nr 48,
poz. 554).