Wyrok z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02

Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe
kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 43c ust. 6 i 8 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jedn.
tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.).

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sędzia SA Włodzimierz Gawrylczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa spółki z o.o. "S.M." w W. przeciwko
Miastu Stołecznemu W. o ustalenie, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 18 września 2003 r. kasacji strony powodowej od wyroku Sądu
Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2001 r.
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Na skutek sprzeciwu, wniesionego przez Gminę W.C. od orzeczenia
Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., Sąd Okręgowy w Warszawie
rozpoznał na podstawie art. 43e ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz.
127 ze zm. - dalej: "u.g.g.") powództwo spółki ,,S.M." w W. - użytkownika
wieczystego o ustalenie, że podwyższenie przez pozwaną Gminę opłaty za
użytkowanie wieczyste jest uzasadnione w mniejszej wysokości.
W wyniku tego procesu, w którym pozwany utrzymywał, że aktualizacja opłaty
rocznej jest usprawiedliwiona do kwoty 141 232,89 zł, zaś powód godził się z
podwyższeniem opłaty jedynie do kwoty 11 582,40 zł, Sąd Okręgowy w Warszawie
wyrokiem z dnia 23 czerwca 1999 r. ustalił, że dokonana przez Gminę W.C.
aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
położonej w W. przy ul. Ś. nr 18, o powierzchni 2413 m2, do której zobowiązany jest
powód jako użytkownik wieczysty, jest uzasadniona do kwoty 83 031 zł poczynając
od dnia 1 stycznia 1996 r. Jednocześnie Sąd Okręgowy oddalił dalej idące żądanie
powoda zmierzające do ustalenia, że podwyższenie opłaty jest jeszcze w dalszej
części nieuzasadnione.
Sąd Okręgowy ustalił, że powodowa spółka jest użytkownikiem wieczystym
opisanego gruntu, a także właścicielem zbudowanego na nim budynku.
Właścicielem gruntu jest Gmina W.C., która w 1995 r. wypowiedziała powodowi
dotychczasową opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania oraz wskazała
nową opłatę w kwocie 141 232,89 zł, ustaloną na podstawie opinii rzeczoznawców,
którzy zastosowali dwie metody: porównawczo-cenową oraz kapitalizacji dochodu.
Przy uśrednieniu danych wynikających z zastosowanych metod cena 1 m2 gruntu
wyniosła 792 dolarów amerykańskich, co odpowiadało 1,951 zł za metr
kwadratowy.
Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny
nieruchomości, zlecając ustalenie wartości gruntu zgodnie z art. 38 § 2 u.g.g. przy
uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie gruntami, dokonanych
nakładów, funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego dla tych
gruntów, ich położenia oraz stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne,
energetyczne i gazowe, a także stan zagospodarowania tych gruntów.
Ze względu na to, że w okolicach położenia nieruchomości nie doszło do
żadnych transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania na rynku wtórnym,
biegły ocenił transakcje nabycia użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym.
Analiza takich transakcji w porównaniu do obrotu na rynku wtórnym na terenie
dzielnicy M. doprowadziła go do konkluzji, że cena, którą uzyskuje się ze sprzedaży
na rynku wtórnym w stosunku do ceny z rynku pierwotnego, jest o 30 % niższa.
Dlatego biegły dysponując cenami użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym
gruntów o zbliżonym położeniu, ceny te obniżył o 30 %, co ostatecznie
doprowadziło do ustalenia ceny 1 m2 w kwocie 1147 zł za m2 oraz opłaty za
użytkowanie wieczyste całego gruntu w wysokości 83 031 zł.
Sąd Okręgowy podzielił opinię biegłego sądowego. Wskazał, że działań na
rynku pierwotnym nie można zakwalifikować jako obrotu gruntami w rozumieniu art.
38 § 2 u.g.g. Poza tym zastosowana wcześniej przez Gminę metoda kapitalizacji
dochodu budziła zdaniem Sądu istotne zastrzeżenia albowiem dochód przynosił
budynek stanowiący własność użytkownika wieczystego. Sąd ten nie uwzględnił też
cen stosowanych przez urzędy skarbowe, bowiem nie uwzględniają one
indywidualnych cech danej nieruchomości.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 29 czerwca 2001 r. oddalił apelacje obu
stron. Sąd ten uznał, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z
tytułu użytkowania wieczystego było usprawiedliwione zmianą wartości gruntów. Za
właściwą metodę wyceny wartości nieruchomości należy uznać metodę odnoszącą
się do cen kształtujących się w obrocie gruntami na rynku wtórnym, przy czym
przedmiotem sprzedaży byłoby prawo użytkowania wieczystego. Ze względu na
brak danych porównawczych z rynku wtórnego, trafnie przyjęto za biegłym ceny
użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym, obniżone o 30 %.
Wyrok ten zaskarżyła kasacją powodowa spółka. Jako podstawy kasacyjne
wskazała naruszenie art. 43a ust. 2 u.g.g. przez błędną wykładnię polegającą na
potraktowaniu wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest
nieuzasadnione, art. 43a ust. 2 u.g.g. w związku z art. 32 ust. 1, art. 7 i 8 ust. 2
Konstytucji przez wydanie wyroku sankcjonującego nierówne traktowanie
podmiotów przez organy władzy publicznej. Ponadto wskazano na naruszenie art.
378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. przez zaniechanie rozpoznania zarzutów apelacji, art.
328 § 2 k.p.c. przez brak wyjaśnienia podstawy faktycznej i materialnoprawnej
orzeczenia oraz art. 321 § 1, 187 i 189 k.p.c. w związku z art. 43e ust. 4 zdanie
drugie u.g.g. oraz art. 7 i art. 8 ust. 2 Konstytucji przez wydanie wyroku
orzekającego ponad żądanie.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i poprzedzającego
wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie i przekazanie sprawy temu Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania względnie o zmianę wyroku przez
ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest
nieuzasadniona lub uzasadniona w wysokości nie przekraczającej 11 582,40 zł.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należy rozważyć zasadność zarzutu naruszenia art.
43a ust. 2 u.g.g. przez to, że sądy obu instancji potraktowały wniosek wniesiony
przez powoda o ustalenie, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego jest nieuzasadnione w mniejszej wysokości - jako żądanie ustalenia
konkretnej wysokości tej opłaty. Z tym zarzutem wiąże się też podstawa kasacyjna
dotycząca naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 187, 189 i 321 § 1 k.p.c. w
związku z art. 43e ust. 4 zdanie drugie u.g.g. i w związku z art. 7 i 8 ust. 2
Konstytucji. Taką kolejność uzasadnia z jednej strony fakt, że jest to zarzut najdalej
idący, z drugiej - bardzo obszerne uzasadnienie tego zarzutu zawarte w kasacji.
Skarżąca dokonała wnikliwej analizy prawnej przepisów art. 43a-43g u.g.g.
(które nie obowiązują od dnia 1 stycznia 1998 r.) regulujących mechanizm prawny
tzw. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W jej wyniku
doszła do wniosku, że przewidziany w tych przepisach tryb kontroli zasadności
aktualizacji opłaty rocznej przez samorządowe kolegium odwoławcze i sąd
powszechny, zakłada odmienną kognicję tych organów. O ile bowiem samorządowe
kolegium odwoławcze jest władne wydać orzeczenie o charakterze kształtującym,
czyli m.in. ustalić samodzielnie wysokość tej opłaty, o tyle sąd powszechny
uprawniony jest jedynie ustalić, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione (jeśli
stwierdzi, że nie zostały spełnione przesłanki do podwyższenia) albo, że
podwyższenie jest uzasadnione w mniejszej wysokości, niż faktycznie dokonane.
W każdym razie sąd nie może ustalić samodzielnie określonej wysokości opłaty
rocznej, jeśli uzna, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej
wysokości, niż zaproponował właściwy organ wypowiadając opłatę dotychczasową.
Odwołując się do treści art. 43f ust. 4 tej ustawy skarżąca dopuściła możliwość
ustalenia przez sąd konkretnej wysokości wpłaty jedynie wówczas, gdy użytkownik
wieczysty zażądał obniżenia opłaty.
Ustosunkowując się do tego zarzutu należy wskazać, że przepisy art. 43a-43g
zostały wprowadzone do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości w następstwie nowelizacji dokonanej ustawą z dnia
21 października 1994 r. (Dz.U. Nr 123, poz. 601), a przestały obowiązywać z dniem
1 stycznia 1998 r., z utratą mocy obowiązującej ustawy o gospodarce gruntami na
podstawie art. 241 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Należy
jednak zauważyć, że rozwiązania zawarte w art. 43a-43g u.g.g. zostały w istocie
przyjęte do nowej ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. art. 78-81 tej
ustawy). Z tych względów ustalenie prawidłowej wykładni tych przepisów, które
zastosowano w niniejszej sprawie, jest nadal aktualne, mimo zmiany stanu
prawnego.
Treść art. 43a-43g u.g.g. budziła poważne wątpliwości, których źródłem było
to, że przy ich formułowaniu użyto ,,żargonu urzędniczego" zamiast terminologii
prawniczej. Mimo to treść tych przepisów nie pozwala podzielić poglądu
przedstawionego w kasacji, jakoby samorządowe kolegium odwoławcze
rozpoznając wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że podwyższenie opłaty
jest nieuzasadnione lub uzasadnione w mniejszej wysokości władne było ustalić
konkretną wysokość opłaty, natomiast sąd rozpoznając tę samą sprawę po jej
przekazaniu przez kolegium na skutek złożonego sprzeciwu, nie mógł ustalić
konkretnej wysokości tej opłaty. Skarżąca dostrzegła treść art. 43c ust. 8 u.g.g., w
którym stwierdzono, że przepisy ust. 6 i 7 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę
rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową.
Odpowiednio zaś stosowany art. 43c ust. 6 ustawy stanowi, że ustalona
prawomocnym orzeczeniem kolegium lub ugodą zawartą przed kolegium nowa
wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po
roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Zestawienie tych dwóch przepisów prowadzi zatem do jedynie logicznego
wniosku, że odpowiednio stosowany art. 43c ust. 6 u.g.g. w sytuacji, gdy sprawę
rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową oznacza,
iż ustalona prawomocnym wyrokiem sądowym lub ugodą zawartą przed sądem
nowa wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku
następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Tak więc sama treść przepisów (mimo ich niedoskonałości) przesądza o tym, że
nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może być ustalona przez sąd
rozpoznający sprawę przekazaną przez kolegium wskutek wniesienia sprzeciwu.
Należy zauważyć, że nie jest uprawnione odwoływanie się do art. 189 k.p.c.,
ponieważ w sprawie nie chodzi o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku
prawnego lub prawa (bezsporne jest, że strony łączy stosunek prawnorzeczowy
użytkowania wieczystego), lecz o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego. Oznacza to, że uznając iż wysokość opłaty zaoferowanej
w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec nie spełnienia ustawowych
przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości;
jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to
powództwo oddala (art. 43c ust. 7 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c
ust. 8), jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej
wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala
(art. 43c ust. 6 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c ust. 8). Przyjęcie
odmiennego stanowiska, które reprezentuje skarżąca w kasacji, prowadziłoby do
niezamierzonych następstw. Jeśli bowiem sąd w sentencji stwierdziłby jedynie, że
podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione, to przecież konieczne byłoby nowe
ustalenie opłaty rocznej, skoro dotychczasowa opłata została wypowiedziana.
Z tego też względu w takiej sytuacji sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości.
Podobne następstwo wynikałoby w razie ustalenia, że podwyższenie opłaty
uzasadnione jest w mniejszej wysokości, niż to zaoferowano w wypowiedzeniu.
Takie zresztą ustalenie, bez określenia konkretnej wysokości opłaty, podważałoby
sensowność orzeczenia. Nie jest też dopuszczalne różnicowanie kognicji sądu co
do ustalenia konkretnej wysokości opłaty rocznej w zależności od tego, czy w
sprawie chodzi o podwyższenie, czy też o obniżenie opłaty.
Reasumując ten wątek stwierdzić należy, że wbrew zarzutom podniesionym w
kasacji, nie można przyjąć, że sąd drugiej instancji, akceptując ustaloną przez sąd
pierwszej instancji wysokość opłaty rocznej, naruszył art. 43a ust. 2 u.g.g., a także
art. 187, 189 i 321 § 1 k.p.c. w związku z art. 43c ust. 4 zdanie drugie u.g.g.
Należy zgodzić się ze skarżącą, że sąd drugiej instancji nie ustosunkował się
do wszystkich zarzutów zawartych w apelacji, wbrew wymaganiom wynikającym z
art. 378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. Nie miało to jednak istotnego wpływu na wynik
sprawy. Nie jest natomiast trafny zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., jeżeli
skarżąca podnosi, że sąd drugiej instancji nie uwzględnił dowodów wskazanych w
opinii biegłego na istnienie sąsiednich gruntów o niższej wartości. Powodowa
spółka na rozprawie przed Sądem Apelacyjnym wnioskowała o uzupełnienie opinii
biegłego odnośnie do określenia wartości gruntów sąsiednich. Sąd tego wniosku nie
uwzględnił. Prawidłowo sformułowany zarzut kasacyjny powinien zatem wskazywać
naruszenie art. 217 § 2 k.p.c., a nie art. 328 § 2 k.p.c. Takiego zarzutu jednak nie
podniesiono, zaś Sąd Najwyższy - zgodnie z art. 39311 § 1 k.p.c. - rozpoznaje
sprawę w granicach zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw.
Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39312 k.p.c.).