Wyrok z dnia 21 października 2003 r., I CK 156/02

Lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie
zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego
właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki oraz przychody z lokali.

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędzia SA Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej P. przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. B.J.G. nr 24 w P. o uchylenie
uchwały, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 października
2003 r. kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia
16 stycznia 2002 r.
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Gmina Miejska w P. domagała się uchylenia uchwały nr 9/00 pozwanej
wspólnoty mieszkaniowej w P. przy ul. B.J.G. nr 24, powziętej dnia 18 października
2001 r. przez właścicieli lokali wyodrębnionych w tej nieruchomości, w części
dotyczącej pobierania przez wspólnotę czynszu od najemców lokali komunalnych.
Sąd Okręgowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 30 marca 2001 r. powództwo
oddalił i ustalił, że w dniu 18 października 2000 r. właściciele lokali położonych w
budynku przy ul. B.J.G. nr 24 w P. podjęli uchwałę nr 9/00, w której powierzyli
wykonywanie czynności zwykłego zarządu - zarządowi wspólnoty do czasu
faktycznego przejęcia budynku i dokumentacji technicznej. W ramach tych
czynności zwykłego zarządu wymieniono m.in. ,,pobieranie czynszu od lokatorów
mieszkań komunalnych". Zebranie było zwołane zgodnie z obowiązującymi
przepisami i władne było podejmować skuteczne uchwały. Zdaniem Sądu
Okręgowego zaskarżona przez Gminę część uchwały dotyczącej upoważnienia do
pobierania czynszu od lokatorów mieszkań komunalnych, nie narusza prawa.
Czynsz najmu należny od lokatorów mieszkań komunalnych stanowi pożytek z
nieruchomości wspólnej, a zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej: "u.w.l."),
pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Uwzględniając apelację powodowej Gminy Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia
16 stycznia 2002 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę
wspólnoty mieszkaniowej w części dotyczącej pobierania przez zarząd wspólnoty
czynszów od lokatorów mieszkań komunalnych. Sąd ten wskazał, ze lokale
niewyodrębnione nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, a zatem pożytki z
tych lokali nie stanowią pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej.
Wyrok ten zaskarżyła kasacją pozwana wspólnota. Jako podstawy kasacyjne
wskazała: naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 1 w związku z
art. 12-17 u.w.l., art. 35, 38 i 104 k.c. oraz naruszenie przepisów postępowania,
które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 386 § 1 w związku z art. 316
k.p.c. i wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu Okręgowego i
odrzucenie pozwu, względnie o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie
sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu dotyczącego legitymacji
czynnej Gminy. Powództwo zostało wniesione przez Gminę Miasta P. Ta osoba
prawna została wskazana w pozwie jako powód, a nie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej mimo, że na egzemplarzu pozwu zamieszczono błędnie pieczątkę
tego Przedsiębiorstwa. Wniosek ten potwierdza zresztą uzasadnienie pozwu, w
którym jednoznacznie wskazuje się, że Gmina Miejska P. jest właścicielem
niewyodrębnionych lokali i zaskarżona uchwała narusza jej interesy. Pozew
podpisała jako pełnomocnik procesowy radca prawny Dorota S., załączając jednak
pełnomocnictwo podpisane przez dwóch członków zarządu spółki z o.o. pod nazwą
Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej. W tej sytuacji Sąd Okręgowy
prawidłowo zobowiązał stronę powodową do uzupełnienia braku formalnego w
zakresie reprezentacji procesowej. To postanowienie Sądu podjęte na rozprawie w
dniu 13 grudnia 2000 r. znajduje pełne uzasadnienie w art. 126 § 3 k.p.c. Gmina
przedstawiła w terminie prawidłowo udzielone pełnomocnictwo procesowe,
podpisane przez dwóch członków zarządu miasta. Zgodnie zatem z art. 130 § 3
k.p.c. pozew uzupełniony w terminie, wywołuje skutki od chwili jego wniesienia. Z
tego też względu nie są zasadne wszelkie zarzuty naruszenia przepisów
postępowania w zakresie uznania przez sąd drugiej instancji legitymacji czynnej
Gminy.
Przechodząc do merytorycznej oceny kasacji, a w szczególności zarzutów
dotyczących naruszenia przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali podnieść należy, że w istocie spór dotyczy określenia pojęcia nieruchomości
wspólnej, o której stanowi art. 3 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l.
jedynie pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
one właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Ustawową definicję
nieruchomości wspólnej zawiera art. 3 ust. 2 u.w.l. stanowiąc, że nieruchomość
wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali. Na tym tle wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione
stanowią element nieruchomości wspólnej, została już dawno wyjaśniona. Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97 (OSNC 1999, nr 6,
poz. 113) stwierdził jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych
lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części
budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do
właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i
które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich
lokale. Podobnie w wyroku z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 (OSNC 2003,
nr 2, poz. 21) Sąd Najwyższy wskazał, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy
do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli
nieruchomości lokalowych.
Dlatego należy uznać, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.,
zarówno wyodrębniony jak i niewyodrębniony nie wchodzi w skład nieruchomości
wspólnej, czyli nie jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i
dotychczasowego właściciela. Wniosek ten wynika wprost z art. 4 ust. 1 u.w.l.,
stanowiącego, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do
niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same
uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to
także do jego obowiązków. W przepisie tym wyróżnia się zatem wyraźnie
uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do
których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (który jest
współwłaścicielem). Konsekwentnie zatem art. 4 ust. 2 u.w.l. stwierdza, że przy
sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, stronami umowy o wyodrębnieniu dalszych
lokal i nie są właściciele lokali już wyodrębnionych. Jeśli lokale niewyodrębnione
byłyby objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego
właściciela (stanowiły element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie
udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia
dalszych lokali (art. 4 ust. 2 u.w.l.) byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz naruszałoby
ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności. Uzasadniona jest zatem
teza, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., które nie zostały
wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i
dotychczasowego właściciela nieruchomości (nie stanowią elementu nieruchomości
wspólnej, o której stanowi art. 3 ust. 2 u.w.l.). Stanowią one wyłączną własność
dotychczasowego właściciela nieruchomości, a pożytki i przychody z tych lokali
przypadają wyłącznie jemu. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej o pobieraniu tych
pożytków przez wspólnotę, narusza zatem prawa dotychczasowego właściciela, a
tym samym uchylenie jej w tej części było uzasadnione.
Z tych względów zaskarżony wyrok jest oczywiście prawidłowy, zaś kasacja -
jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw - podlega oddaleniu (art. 39312
k.p.c.).