Wyrok z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN 440/01

Prawo pierwokupu przewidziane w art. 695 § 2 k.c. nie jest uzależnione
od używania przez dzierżawcę nieruchomości rolnej zgodnie z jej
przeznaczeniem.

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sędzia SA Krystyna Bilewicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Lidii S. przeciwko Zofii W.,
Stanisławowi W., Alojzemu W., Helenie W.-D., Marii T. oraz Waldemarowi L. jako
następcy prawnemu po zmarłym Eugeniuszu L. o ustalenie nieważności umowy, po
rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 14 listopada 2001 r. na rozprawie kasacji
pozwanych Marii T. i Stanisława W. od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu
z dnia 27 lutego 1998 r.
oddalił kasację i zasądził od pozwanych Marii T. i Stanisława W. na rzecz
powódki Lidii S. kwotę 250 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił apelację pozwanych Marii T.
i Stanisława W. od wyroku ustalającego nieważność umowy sprzedaży
sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 18 października 1994 r. działki
gruntu nr 392/2 o powierzchni 1001 m2, wchodzącej w skład nieruchomości
o powierzchni 2,2383 ha położonej w K. Sąd drugiej instancji podzielił dokonane
ustalenia stwierdzające, że sporna nieruchomość była nieruchomością rolną (art.
461 k.c.). Prawo pierwokupu, w razie sprzedaży tej nieruchomości przysługiwało
powódce jako dzierżawcy (art. 695 § 2 k.c.), a zatem dokonana bezwarunkowo
sprzedaż tej nieruchomości jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.).
Kasację złożyli pozwani, zarzucając naruszenie prawa materialnego,
a mianowicie art. 695 § 2 k.c. przez niewłaściwą interpretację i zastosowanie i
wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 695 § 2 k.c., w wypadku gdy dzierżawa nieruchomości rolnej
była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co
najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu
w razie sprzedaży tej nieruchomości.
Ustawowe prawo pierwokupu przyznane w przytoczonym przepisie
dzierżawcy nieruchomości rolnej, stanowi - jak trafnie podnosi się w literaturze
przedmiotu - formę ochrony jego produkcyjnego powiązania z tą nieruchomością.
Tak ukształtowana ochrona interesów dzierżawcy i jego stabilizacja ogranicza
uprawnienia właściciela tej nieruchomości oraz może godzić w interesy innego
nabywcy. Artykuł 695 § 2 k.c. uzależnia nabycie przez dzierżawcę nieruchomości
rolnej prawa jej pierwokupu od okresu, na który była zawarta umowa lub czasu jej
faktycznego trwania. Spełnienia przesłanki w postaci okresu, na który była zawarta
i trwała umowa dzierżawy, skarżący nie kwestionowali. Bezspornym jest także, że
w dacie zawarcia kwestionowanej umowy sporna działka nr 392/2 oznaczona była
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K. jako ogrody
i zagroda.
Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego
w rozumieniu art. 87 ust. 2 Konstytucji. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo
zmianie również po aktualizacji planu zagospodarowania uchwałą Rady Gminy K.
z dnia 12 grudnia 1994 r. Stanowiła nieruchomość rolną, i jak stwierdziły strony
w zawartej dnia 18 października 1994 r. umowie sprzedaży tej działki
wykorzystywana jest do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Ponadto
strony stwierdziły, że na tej działce znajduje się pawilon bez fundamentów
przeznaczony do rozbiórki. Skarżący, wskazując w kasacji na fakt nierolniczego
wykorzystywania spornej działki, zarzucili, że skoro nie jest ona użytkowana jako
nieruchomość rolna, to powódce nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu (art.
695 § 2 k.c.).
Stanowiska tego, i w konsekwencji kasacji ograniczającej się do tego zarzutu,
nie można podzielić. Artykuł 695 § 2 k.c. ma za przedmiot nieruchomość rolną
w rozumieniu art. 461 k.c. Przepis ten, zawierający ustawową definicję
nieruchomości rolnej, do uznania nieruchomości za rolną, nie wymaga
rzeczywistego - jak twierdzą skarżący - prowadzenia działalności wytwórczej
w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej
czy rybnej. Dla zakwalifikowania danej nieruchomości jako rolnej wystarczy -
w świetle art. 461 k.c. - możliwość takiego jej wykorzystywania, przepis ten bowiem
stanowi, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które
są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej
w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Spełnia te wymagania sama możliwość
uzyskiwania z gruntu - odznaczającego się określonymi właściwościami fizyczno-
agronomicznymi - płodów rolnych w przyszłości. Artykuł 461 k.c. nie ustanawia
żadnych kryteriów obszarowych ani ilościowych wytwarzania produktów rolnych.
Nieruchomościami rolnymi są także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego
grunty pod budynkami i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1996 r., III CZP 47/96, OSNC 1996, nr 11, poz.
142), zachowało zatem aktualność stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone
w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1984 r., III CZP 78/84 (OSNCP 1985, nr
10, poz. 149) stwierdzające, że definicja nieruchomości rolnej określona jest przede
wszystkim według kryterium przeznaczenia.
Uchwała dotyczyła definicji nieruchomości rolnej zawartej w § 1 ust. 1
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia
własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości
oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (jedn. tekst: Dz.U. z 1983 r., Nr 19, poz.
86). Uchylone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 12 grudnia 1990 r.
w sprawie warunków dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 89, poz. 519)
przepisy powołanego powyżej rozporządzenia z 1964 r. odwoływały się także do
sposobu korzystania lub możliwości wykorzystania gruntu na cele produkcji rolnej.
Przytoczone kryterium przeznaczenia wyznaczają - jak trafnie wskazuje literatura
przedmiotu - właściwości fizyczno-agronomiczne gruntu oraz nieprzeznaczanie
tych gruntów na cele nierolnicze. Skarżący nie podważali i nie zwalczali
udokumentowanych agronomicznych cech spornego gruntu i istnienia
niezaprzeczalnej potencjalnej perspektywy uzyskiwania z tych gruntów płodów
rolnych po zastosowaniu odpowiednich zabiegów agrotechnicznych. (...)
Podzielenie w całości stanowiska Sądu drugiej instancji, wyrażonego
w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, także w odniesieniu do tej części wywodów
kasacji, prowadzi do wniosku, że kasacja nie ma usprawiedliwionej podstawy
i podlega oddaleniu (art. 39312 k.p.c.).