Uchwała SN - III CZP 7/03
Izba:Izba Cywilna
Sygnatura:III CZP 7/03
Typ:Uchwała SN
Opis:Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2004/2/15
Data wydania:2003-04-04
Uchwała z dnia 4 kwietnia 2003 r., III CZP 7/03

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Kazimierz Zawada

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Beaty C. przeciwko Towarzystwu
Budownictwa Społecznego, spółce z o.o. w D. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 kwietnia 2003 r., przy udziale prokuratora
Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w Świdnicy postanowieniem z dnia 12 grudnia 2002 r.:
,,Czy po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr
71, poz. 733) kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w
domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego ustala się w oparciu o
przepis art. 6 tej ustawy czy też w oparciu o przepis art. 32 ustawy z dnia 26
października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.)?"
podjął uchwałę:

Wysokość kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu
lokalu w domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego ustala
się na podstawie przepisu art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), także po wejściu w życie ustawy z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.).

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie wyrokiem z dnia 23 października 2002 r.
oddalił powództwo Beaty C. o zasądzenie od pozwanego Towarzystwa
Budownictwa Społecznego, spółki z o.o. w D. kwoty 8713,20 zł. Przy zawieraniu
umowy najmu lokalu w budynku pozwanego Towarzystwa powódka wpłaciła kaucję
w wysokości 12 660 zł, obliczoną na podstawie art. 32 ustawy z dnia 26
października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm. - dalej:
"u.n.f.p.b.m.") jako równowartość 10% wartości odtworzeniowej lokalu. Zdaniem
powódki, przepis ten w dniu 27 sierpnia 2001 r., tj. w dniu zawarcia przez nią
umowy najmu z pozwanym Towarzystwem, nie miał już mocy obowiązującej, gdyż
jako mniej korzystny dla lokatorów niż art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 - dalej "u.o.p.l."), na podstawie art. 3
wspomnianej ustawy, utracił moc z chwilą jej wejścia w życie, co nastąpiło w lipcu
2001 r. Wskazała, że podobne zapatrywanie wyraził także Urząd Mieszkalnictwa i
Rozwoju Miast oraz Biuro Studiów i Ekspertyz Kancelarii Sejmu. Dochodzona w
pozwie kwota stanowiła różnicę pomiędzy wysokością kaucji obliczonej na
podstawie art. 32 u.n.f.p.b.m. a wysokością kaucji obliczonej na podstawie art. 6
ust. 1 u.o.p.l., który przewiduje, że kaucja nie może być wyższa niż 12-krotność
miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal.
Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie wyrokiem z dnia 23 października 2002 r.
oddalił powództwo. W uzasadnieniu podkreślił, że zgodnie z art. 33 u.n.f.p.b.m.,
przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego stosuje się tylko w sprawach nieuregulowanych w
rozdziale 4 ustawy z dnia 26 października 1995 r. Skoro zaś zawarty w tym
rozdziale przepis art. 32 reguluje wysokość kaucji należnej w razie zawarcia umowy
najmu lokalu z towarzystwem budownictwa społecznego, to tym samym brak
podstaw dla stosowania, przy obliczaniu wysokości należnej towarzystwu kaucji,
przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego. Stanowiska tego nie zmienia art. 3 tej ustawy, który
nakazuje stosować przepisy innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów,
jeżeli są one korzystniejsze dla lokatorów. Zdaniem Sądu Rejonowego, przepis ten
ma zastosowanie wtedy, gdy przepisy ustawy o ochronie lokatorów stanowią lex
specialis w stosunku do przepisów innych ustaw, np. kodeksu cywilnego, a nie
wtedy, gdy ustawa o ochronie lokatorów stanowi wobec innej ustawy lex generali.
Rozpatrując apelację powódki, Sąd Okręgowy w Świdnicy powziął istotne
wątpliwości, które sformułował w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi
Najwyższemu na podstawie art. 390 k.p.c. Istota tego zagadnienia sprowadza się
do odpowiedzi na pytanie, jakie przepisy są właściwe dla obliczania kaucji, którą
najemca obowiązany jest płacić towarzystwu budownictwa społecznego dla
zabezpieczenia należności z tytułu najmu lokalu w budynku należącym do
towarzystwa, po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z jednej
strony, w przepisie art. 29 tej ustawy wyłączono tylko stosowanie przepisów ustawy
z dnia 26 października 1995 r. w odniesieniu do czynszu najmu w zasobach
towarzystwa budownictwa społecznego, w związku z czym pozostałe kwestie, w
tym również wysokość kaucji mieszkaniowej, są regulowane przepisami ustawy o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego. Z drugiej strony natomiast, ze względu na wyraźne brzmienie art. 33
u.n.f.p.b.m., przepis art. 32 tej ustawy jest w dalszym ciągu - także po wejściu w
życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego - przepisem szczególnym i on stanowi podstawę dla ustalania
wysokości kaucji jaką najemca zobowiązany jest przekazać towarzystwu
budownictwa społecznego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego, od chwili jej uchwalenia, przewidywała możliwość
uzależnienia przez towarzystwo budownictwa społecznego zawarcia umowy najmu
od wpłacenia kaucji. Przepis art. 32 tej ustawy określił wysokość takiej kaucji w ten
sposób, że nie mogła ona przekraczać 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu
zawarcia umowy najmu. Zgodnie z art. 33 omawianej ustawy, w sprawach
nieuregulowanych w jej rozdziale 4, stosować należało odpowiednio przepisy
ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Ustawa o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, w chwili wejścia w życie ustawy o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, nie zawierała
przepisów dopuszczających możliwość pobierania od najemców kaucji
mieszkaniowych. Możliwość taka pojawiła się dopiero z dniem jej nowelizacji przez
ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr
111, poz. 723). Dopuszczając możliwość uzależnienia zawarcia umowy od pobrania
kaucji, wspomniana nowela ograniczyła jej wysokość do 3% wartości
odtworzeniowej lokalu, po nowelizacji ustawy o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych istniały więc podstawy do pobierania kaucji w
budynkach należących do towarzystw budownictwa społecznego w wysokości do
10% wartości odtworzeniowej lokalu oraz kaucji w wysokości do 3% wartości lokalu,
w budynkach objętych działaniem ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych ukształtowała się więc
praktyka pobierania od najemców lokali w domach należących do towarzystwa
budownictwa społecznego wyższej kaucji niż od najemców podlegających ogólnym
przepisom o najmie lokali mieszkalnych. Należy sądzić, że możliwość uzależnienia
zawarcia umowy najmu w budynkach należących do towarzystwa budownictwa
społecznego od wpłacenia wyższej kaucji stanowiła jeden z instrumentów mających
zapewnić, aby budynki te były przeznaczone tylko dla określonego w ustawie z dnia
26 października 1995 r. kręgu najemców, a także umożliwić towarzystwu zebranie
środków potrzebnych dla realizacji jego celów.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zastąpiła ustawę o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z dniem jej wejścia w życie przepisy tej
ustawy należy więc stosować w tych przypadkach, w których inne ustawy odsyłają
do przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Przepis art. 33 u.n.f.p.b.m. należy zatem rozumieć obecnie w ten sposób, że w
sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 tej ustawy stosuje się odpowiednio
przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego. Skoro ustawodawca, wprowadzając nową ustawę, nie
zmienił ani art. 32, ani art. 33 u.n.f.p.b.m., to przyjąć należy, że obowiązują one
nadal. Oznacza to, że wysokość kaucji należnej od najemcy lokalu w budynku
należącym do towarzystwa budownictwa społecznego określa w dalszym ciągu
przepis art. 32, gdyż mieści się on w rozdziale 4 ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego i zgodnie z art. 33, jest sprawą
uregulowaną w tym rozdziale, do której nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wyjaśnienia wymaga jednak, czy tego wniosku, wynikającego z wykładni
językowej i systemowej, nie zmienia art. 29 i art. 3 u.o.p.l. Przepis art. 29
wspomnianej ustawy stanowi, że czynsz najmu w zasobach budownictwa
społecznego regulują odrębne przepisy, a więc potwierdza zasadę przyjętą w art.
33 u.n.f.p.b.m. Powstaje pytanie, czy nawiązanie w art. 29 tylko do czynszu
oznacza zwężenie zakresu obowiązywania art. 33 u.n.f.p.b.m. Należy na nie
odpowiedzieć przecząco. Po pierwsze, art. 29 ani żaden inny przepis ustawy o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego nie uchyliły art. 33 i 32 u.n.f.p.b.m. Tym samym obowiązują one nadal i,
zakładając racjonalność ustawodawcy, należy dążyć do ich łącznej harmonijnej
wykładni. Skoro więc ustawodawca nie uchylił art. 33 u.n.f.p.b.m., to art. 29 u.o.p.l.
jest tylko potwierdzeniem zasady, że czynsz najmu w lokalach należących do
towarzystwa budownictwa społecznego regulują, także po wejściu w życie
wspomnianej ustawy, przepisy zawarte w rozdziale 4 u.n.f.p.b.m. Po drugie, w art.
29 mówi się nie o wysokości czynszu, lecz ogólnie o czynszu, należy więc, co
podkreśla literatura przedmiotu, rozumieć przez to zarówno czynsz, jak i inne opłaty
za używanie lokalu. W ten sposób zakres wyłączenia przepisów ustawy o ochronie
praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
określony w art. 29 tej ustawy, nie różni się w istocie od wyłączenia przewidzianego
w art. 33 u.n.f.p.b.m. Wreszcie po trzecie, za interpretacją, która znajduje oparcie w
wykładni logiczno-językowej, przemawiają także ważne względy celowościowe.
Ustalenie wysokości kaucji, jakiej może żądać od najemcy towarzystwo
budownictwa społecznego, na wyższym poziomie niż w innych lokalach zostało
wprowadzone jako jeden z istotnych elementów specjalnego statusu lokatora i
samego towarzystwa. Bez wyraźnej zmiany regulacji w tym zakresie, która
musiałaby uwzględniać także skutki tej zmiany dla towarzystwa, tracącego w ten
sposób znaczną część zasobów finansowych pozostających do jego dyspozycji,
trudno akceptować inne rozwiązanie tym bardziej, że nie ma ono oparcia w
brzmieniu wchodzących w grę przepisów.
Nie ma przeszkód dla przyjętej wykładni art. 3 u.o.p.l. Przepis ten stanowi
jedynie, że regulacje bardziej korzystne dla lokatorów, zawarte w innych ustawach,
pozostają w mocy, pomimo odmiennej regulacji zawartej we wspomnianej ustawie.
Nie ma w nim natomiast mowy o regulacjach mniej korzystnych dla lokatorów.
Innymi słowy, przepis ten nie stoi na przeszkodzie, aby poza ustawą o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, inne
ustawy przewidywały rozwiązania mniej korzystne dla lokatora niż zawarte w tej
ustawie. Istnienie takich regulacji potwierdza właśnie art. 29 tej ustawy i art. 33
u.n.f.p.b.m.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c. i art. 61
ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052).



Izba Cywilna - inne orzeczenia:
dokumentdata wyd.
[IC] III CZP 118/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/6/76
2009-01-23 
[IC] III CZP 117/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/7-8/91
2009-02-17 
[IC] III CZP 115/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/71
2008-11-26 
[IC] III CZP 110/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/70
2008-11-20 
[IC] III CZP 102/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/65
2008-12-16 
  • Adres publikacyjny: