Uchwała z dnia 16 listopada 2004 r., III CZP 68/04

Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Iwony M. przeciwko Wojskowej
Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "A." w W. o zobowiązanie do złożenia
oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w
dniu 16 listopada 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony
Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w
Warszawie postanowieniem z dnia 26 lipca 2004 r.:
,,Czy zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej, wynikające z umowy o budowę
lokalu zawartej w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, którego termin realizacji zgodnie z
umową stron przypadał pomiędzy dniem 24 kwietnia 2001 r. a dniem 15 stycznia
2003 r., z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.), jako niemożliwe do
wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie
ponosi - wygasło, czy też nastąpiło jego przekształcenie w zobowiązanie do
ustanowienia na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu, którego koszt
budowy pokryty został w całości przez wniesienie wkładu budowlanego, oraz czy w
takiej sytuacji roszczenie nabyte trwa mimo wejścia w życie przepisów art. 171 i
nast. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzonych ustawą z dnia 19
grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych
innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) przywracających możliwość ustanowienia
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego? "
podjął uchwałę:

Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) roszczenie o przydział
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to
przysługuje uprawnionemu także po przywróceniu możliwości ustanowienia
własnościowego prawa do lokalu.

Uzasadnienie

Powódka domagała się zobowiązania Wojskowej Spółdzielni Mieszkaniowej ,,A."
w W. do złożenia oświadczenia, że ustanawia na jej rzecz odrębną własność lokalu
mieszkalnego położonego w W. przy ul M. nr 4, m. 24.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Pierwotnie zarzuciła, że żądanie jest
przedwczesne, ponieważ nie upłynął jeszcze przewidziany prawem termin do
przygotowania nieruchomości do wyodrębnienia lokali, ostatecznie jednak zarzuciła
- po przywróceniu możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu mieszkalnego - że powódce przysługuje, zgodnie z zawartą przez strony
umową, roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego, a nie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lipca 2004 r. uwzględnił
powództwo.
W sprawie jest bezsporne, że dnia 20 kwietnia 2000 r. strony zawarły umowę, w
której pozwana Spółdzielnia zobowiązała się - po wybudowaniu budynku
mieszkalnego w W. przy ul. M. nr 4 - przydzielić powódce spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 24 po zapłaceniu przez nią pełnego
wkładu budowlanego. Umowa była dwukrotnie zmieniana. Pierwszy aneks został
podpisany dnia 12 maja 2000 r. Powódka zobowiązała się w nim, że poniesie także
koszty z tytułu ,,ułamkowej wartości gruntu przypadającego na przydzielone
mieszkanie i miejsce parkingowe w podziemnym garażu". W aneksie z dnia 15
lutego 2002 r. zostało natomiast bliżej oznaczone mieszkanie i związanie z nim
pomieszczenia oraz przesunięty termin zakończenia budowy budynku mieszalnego
(z dnia 30 czerwca 2001 na dzień 31 marca 2002 r.). Dnia 31 lipca 2002 r. powódka
- po zapłaceniu wkładu budowlanego - wprowadziła się do mieszkania, jednakże
nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Sąd Okręgowy przyjął, że źródłem roszczenia powódki jest umowa z dnia 29
kwietnia 2000 r., którą strony zmieniły, o czym świadczą zawarte aneksy, na umowę
o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Sąd Apelacyjny uznał, rozpoznając apelację pozwanej, że w sprawie występują
poważne wątpliwości i przedstawił - na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. - przytoczone
na wstępie zagadnienie prawne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przepis art. 213 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze
(jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 - dalej: "Pr.spółdz.") stanowił, że
członek spółdzielni mieszkaniowej, w zależności od rodzaju wniesionego wkładu
(mieszkaniowego lub budowlanego) oraz zgłoszonego wniosku, może uzyskać
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego albo
własnościowego. Przytoczony przepis, a także § 3 i 4, został skreślony na
podstawie art. 29 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. Nr 4, poz. 27 - dalej: "u.s.m."), która weszła w życie dnia 24
kwietnia 2001 r. Jednocześnie - zgodnie z art. 37 u.s.m. - po wejściu w życie
ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie mogła ustanowić spółdzielczych
własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali
użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc w wielostanowiskowych lokalach
garażowych.
Przepis art. 37 u.s.m. został uchylony na podstawie art. 1 pkt 26 ustawy z dnia 19
grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych
innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 - dalej: "u.z.u.s.m."), która weszła w życie
dnia 15 stycznia 2003 r. Derogacja wymienionego przepisu była rezultatem
przywrócenia możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz miejsca
postojowego w garażach wielostanowiskowych, na skutek dodania - na podstawie
art. 1 pkt 17 u.z.u.s.m. - w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozdziału 21
zatytułowanego ,,Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu".
Ponieważ powyższa ewolucja stanu prawnego - zachodząca w okresie
obowiązywania zawartej przez strony umowy z dnia 20 kwietnia 2000 r. - stała się
źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przestawionego zagadnienia
prawnego, dlatego nie bez znaczenia dla jego rozstrzygnięcia są także motywy
legislacyjne obrazujące cel uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i
ustawy zmieniającej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych
ustaw.
Z trzech poselskich projektów ustaw dotyczących spółdzielczego prawa
mieszkaniowego - po pierwszym czytaniu - podstawę dalszych prac legislacyjnych
stanowił projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawarty w druku
sejmowym nr 407 z dnia 7 maja 1998 r. Wymieniony projekt przewidywał, że z
dniem wejścia w życie ustawy spółdzielcze własnościowe (ale nie lokatorskie)
prawo do lokalu mieszkalnego i użytkowego uległoby przekształceniu ex lege w
prawo odrębnej własności lokalu. W uzasadnieniu projektu podkreślano
konieczność zapewnienia silniejszej niż dotychczas ochrony praw majątkowych
członków spółdzielni mieszkaniowych. Wskazywano, że układ stosunków
własnościowych, w którym właścicielem w znaczeniu cywilnoprawnym pozostaje
spółdzielnia, członkom zaś przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe
(w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), jest anachronizmem.
Szczególnie dotkliwe są istotne ograniczenia w zakresie korzystania przez
członków z przydzielonych lokali oraz rozporządzania prawami do tych lokali (np.
zbywania i wynajmowania) i dziedziczenia tych praw. W uzasadnieniu projektu
wyrażono pogląd, że w tej sytuacji niezbędne jest wprowadzenie takiej regulacji
prawnej, która byłaby dostosowana do zachodzących w kraju zmian - w sferze
politycznej, społecznej, a zwłaszcza ekonomicznej. Powinny to być zmiany
radykalne, prowadzące do przekształceń systemowych, a nie tylko poprawiające
obecnie obowiązujące prawo.
W uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych zawartego w druku sejmowym nr 315 z dnia 7 lutego 2002 r.
stwierdzono, że przywrócenie możliwości ustanowienia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu leży w interesie członków spółdzielni.
Podkreślono, że zakaz ustanowienia tego prawa nie znajduje uzasadnienia
prawnego i merytorycznego, tym bardziej, że spółdzielcze własnościowe prawa do
lokalu powstałe przed wejściem w życie ustawy, tj. przed dniem 24 kwietnia 2001 r.,
są i będą prawami długotrwale istniejącymi.
W stanowisku Rządu, popierającym ten projekt zmiany ustawy, wyeksponowano
występujące w praktyce problemy spowodowane zakazem ustanawiania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Według Rządu, pogorszeniu
uległa sytuacja prawna członków spółdzielni posiadających lokatorskie prawo do
lokalu, ponieważ uniemożliwiono im, do czasu przeprowadzenia przez spółdzielnie
czasochłonnych czynności przygotowawczych, przekształcenie niezbywalnego
prawa do lokalu typu lokatorskiego w zbywalne prawo do lokalu typu
własnościowego. Również kwestią wysoce skomplikowaną - w myśl wspomnianego
stanowiska Rządu - stała się sprawa wykonania przez spółdzielnie mieszkaniowe
zobowiązań wynikających z umów o wybudowanie lokalu i ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawartych przed wejściem w życie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni oczekujący na
lokal, których ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie
zostały zrealizowane przed dniem 24 kwietnia 2001 r., znaleźli się w trudnej
sytuacji, gdyż realizacja ekspektatywy o nowej treści, tj. ekspektatywy odrębnej
własności lokalu, podlega bardziej rygorystycznym zasadom i wymaga dłuższego
czasu.
W judykaturze Sądu Najwyższego nie ma jeszcze orzeczeń, które dotyczyłyby
kwestii niezrealizowanego przez spółdzielnię uprawnienia jej członka o przydział
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (powstałego przed dniem 1
kwietnia 2001 r.) po uchyleniu art. 37 u.s.m. i przywróceniu możliwości
ustanowienia wymienionego ograniczonego prawa rzeczowego.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99 (nie publ.),
wydanym w sprawie o nakazanie spółdzielni mieszkaniowej, aby wykonała uchwały
z 1992 i 1993 r. zobowiązujące ją do przydziału spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, stwierdził natomiast, że powódce przysługuje obecnie - ze
względu na stan prawny obowiązujący w chwili wyrokowania (wynikający z art. 37
u.s.m. zakaz ustanawiania spółdzielczego ograniczonego prawa do lokalu) -
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W przytoczonym orzeczeniu
Sąd Najwyższy opowiedział się więc za konstrukcją przekształcenia roszczenia o
przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w roszczenie o
ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Również w literaturze przedmiotu wyrażano opinie, że z chwilą wejścia w życie
art. 37 u.s.m. roszczenie uprawnionego o przydział (ustanowienie) spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu nie wygasło, lecz uległo przekształceniu w
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Umowy zobowiązujące do
ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawarte przed
wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nie zrealizowane do
tego czasu, zmieniały się z chwilą wejścia w życie ustawy w umowę o budowę
lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m. Powództwa o zobowiązanie spółdzielni do
złożenia oświadczenia o przydziale spółdzielczego własnościowego prawa do lokali,
nierozpoznane do dnia 24 kwietnia 2001 r., wymagały więc przekształcenia i
zgłoszenia żądania, aby spółdzielnia złożyła oświadczenie o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu; w przeciwnym wypadku pierwotne powództwo ulegałoby
oddaleniu. W piśmiennictwie zwrócone też uwagę - w związku z uchyleniem art. 37
u.s.m. - że obowiązujący przez blisko dwa lata zakaz ustanawiania spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu spowodował różne nieodwracalne skutki, m.in.
ekspektatywy spółdzielczych własnościowych praw do lokali przekształciły się w
ekspektatywy odrębnej własności lokali.
Należy podzielić stanowisko wyrażone w piśmiennictwie i w wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99, że roszczenie o ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, niezaspokojone do chwili wejścia
w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uległo przekształceniu w
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przepis art. 37 u.s.m.
wprowadził bezwzględny zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego. Regulacja ta była realizacją założenia
- jak wynika z przedstawionych w projekcie ustawy celów dokonywanych zmian -
że ograniczone prawa rzeczowe do lokali spółdzielczych miały istnieć tylko
przejściowo, do czasu, kiedy wszystkie nie wygasną albo nie zostaną
przekształcone w prawo własności. Umowy, w których spółdzielnia zobowiązywała
się do ustanowienia - po wybudowaniu budynku - spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, niewykonane do wejścia w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, nie mogły więc zostać zrealizowane w pierwotnej formie. Po
wejściu w życie art. 37 u.s.m. spółdzielnia mogła wywiązać się z nich jedynie przez
ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Konstrukcja prawna, że z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych zobowiązanie spółdzielni wygasło ,,jako niemożliwe do wykonania
w skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności", jest
nie do zaakceptowania. Jej przyjęcie byłoby równoznaczne z pozbawieniem
uprawnionych prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy) w postacie
oczekiwania na ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a po
wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - ustanowienia odrębnej
własności lokalu. Uprawnienia osoby oczekującej na nabycie spółdzielczego prawa
do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej są w orzecznictwie i w literaturze uznawane
za klasyczny przykład ekspektatywy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2
lutego 1992 r., III CZP 116/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 36). Przyjmuje się, że
oczekiwania prawne takiej osoby korzystają w zasadzie z takiej ochrony, jaka
przysługuje innym prawom podmiotowym. Obecnie art. 19 ust. 1 u.s.m. wprost
stwierdza, że z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane "ekspektatywą
odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna
wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na
spadkobierców i podlega egzekucji.
Z tych samych powodów nie można uznać, że po wejściu w życie ustawy o
zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw
powstałe już roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu uległo
przekształceniu z powrotem w roszczenie o ustanowienie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Koncepcja taka naruszałaby zasadę ochrony
praw nabytych. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługuje
więc uprawnionemu, mimo że nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
przywróciła możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu. Za takim stanowiskiem przemawiają także cele, jakie przyświecały
ustawodawcy, gdy nowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Jak
wynika z uzasadnienia projektu ustawy oraz stanowiska Rządu popierającego
projekt, celem zmiany stanu prawnego było polepszenie, a nie pogorszenie sytuacji
prawnej członków spółdzielni.
Nie ma przeszkód, aby strony - zgodnie z zasadą swobody umów - zmieniły
umowę o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m. na umowę o ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale wymaga to zgodnej woli obu
stron. Jeżeli jednak uprawniony nie zgadza się na przekształcenie umowy
prowadzące do uzyskania słabszego prawa (ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego do lokalu zamiast odrębnej własności lokalu), to spółdzielnia
mieszkaniowa jest zobowiązana do ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Spółdzielnia może odmówić ustanowienia odrębnej własności lokalu tylko tym
osobom, z którymi do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej ustawę o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw nie miała zawartej lub
przekształconej z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
umowy o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.