Uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 60/07

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jadwigi G. i Piotra G. przeciwko
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W., Oddziałowi Regionalnemu w B. o ustalenie
i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19
czerwca 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Bydgoszczy postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2007 r.:
"Czy odpowiednie obniżenie ceny sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego
ustalonej na podstawie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę
majątkowego, o którym mowa w art. 58 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r.
o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 86 poz. 433 ze
zm.) o treści obowiązującej przed zmianą wprowadzoną art. 8 ustawy z 5 grudnia
2002 r. o zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących
Skarbowi Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw
państwowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055), stosuje się
także do wartości prawa własności ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal
mieszkalny stanowiący wraz z udziałem w gruncie odrębną nieruchomość?"
podjął uchwałę:

Pomniejszeń, o których mowa w art. 58 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 22
czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej
(Dz.U. Nr 86, poz. 433 ze zm.) w brzmieniu sprzed zmiany dokonanej ustawą z
dnia 5 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień
przysługujących Skarbowi Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji
przedsiębiorstw państwowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240,
poz. 2055), nie stosuje się do sprzedaży prawa własności ułamkowej części
gruntu przypadającej na sprzedawany lokal.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 8 listopada 2006 r. oddalił
powództwo Jadwigi G. i Piotra G. skierowane przeciwko Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej w B. o ustalenie, że nie istnieje po ich stronie obowiązek zapłaty
reszty ceny za sprzedany w dniu 27 marca 2002 r. lokal mieszkalny oraz o
zasądzenie od pozwanej kwoty 2069,50 zł tytułem zwrotu nadpłaconej ceny za ten
lokal. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powodów, że przewidziane w art. 58
ust. 1 i 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 86, poz. 433 ze zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r.
Nr 42, poz. 368 ze zm. - dalej: "ustawa", lub "ustawa o zakwaterowaniu") w
brzmieniu sprzed zmiany dokonanej ustawą z dnia 5 grudnia 2002 r. o zmianie
ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa,
ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055) preferencyjne warunki zakupu
mające postać procentowego obniżenia ceny powinny być zastosowane nie tylko do
lokalu mieszkalnego, lecz także do ułamkowej części gruntu przypadającej na ten
lokal.
Przy rozpatrywaniu apelacji powodów powstało przytoczone na wstępie
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Okręgowy w
Bydgoszczy przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Wątpliwość Sądu
Okręgowego wiąże się z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia
31 stycznia 2002 r., IV CKN 660/00 (nie publ.), że budowla zabytkowa, jako część
składowa gruntu (art. 48 k.c.), a nie rzecz samoistna, nie może być przedmiotem
sprzedaży, a co za tym idzie, nie może mieć ceny; cenę bowiem można ustalić dla
przedmiotu sprzedaży, w sprawie, nieruchomości (całej).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 58 ustawy o zakwaterowaniu w brzmieniu obowiązującym
zarówno w chwili zawarcia umowy sprzedaży, tj. w dniu 27 marca 2002 r., jak i
później, sprzedaż kwatery lub lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na
podstawie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, z tym
że przy ustaleniu ceny nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez
osobę zajmującą kwaterę (lokal mieszkalny); cenę sprzedaży dla osoby
uprawnionej pomniejsza się o określony procent za każdy rok podlegający
zaliczeniu do wysługi lat, od której uzależniona jest wysokość uposażenia według
stopnia wojskowego, lub także za każdy rok zajmowania kwatery bądź lokalu
mieszkalnego na podstawie decyzji o przydziale bądź umowy najmu, jednak nie
więcej niż o określony procent tej ceny.
Nie ulega wątpliwości, że celem wymienionego przepisu jest ograniczenie
swobody ustalania ceny kwater i lokali mieszkalnych sprzedawanych osobom
uprawnionym (art. 56 ustawy o zakwaterowaniu) i zapewnienie im możliwości
nabywania kwater i lokali mieszkalnych po korzystnej cenie. Przepis ten ustala, w
jaki sposób sprzedawca kwatery lub lokalu mieszkalnego ma obliczyć ich cenę.
Podstawą jej ustalenia jest wartość rynkowa kwatery (lokalu mieszkalnego)
stwierdzona przez rzeczoznawcę. Określenie przez niego wartości rynkowej jest
jedynie opinią o tej wartości, a ustalenie ceny - na podstawie tej opinii - należy do
sprzedawcy. Zawartymi w art. 58 ustawy wskazaniami, obligującymi sprzedawcę do
uwzględnienia ich przy obliczaniu ceny kwatery lub lokalu mieszkalnego, są także
obowiązki nieuwzględnienia wartości ulepszeń dokonanych przez osobę zajmującą
kwaterę (lokal mieszkalny) oraz pomniejszenia ceny w określonym rozmiarze ze
względu na wysługę lat osoby uprawnionej lub także ze względu na czas
zajmowania kwatery (lokalu mieszkalnego) na podstawie odpowiedniego tytułu.
Uwzględnienie art. 58 ustawy o zakwaterowaniu w jego kolejnych wersjach
uzasadnia wniosek, że cena sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego ustalona
na podstawie tego przepisu jest ceną wynikową w rozumieniu art. 540 § 1 k.c. Takie
stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 2004 r., III CZP 122/03
(OSNC 2005, nr 6, poz. 94).
Według art. 540 § 1 k.c., cena wynikowa jest ceną ustaloną (obliczoną) przez
sprzedawcę przy uwzględnieniu wskazań właściwego organu państwowego co do
sposobu, w jaki cena rzeczy danego rodzaju lub gatunku ma być obliczona.
Wskazania organu państwowego co do sposobu obliczenia ceny wynikowej
polegają - mówiąc ogólnie - na podaniu zasad obliczania tej ceny lub na wskazaniu
elementów jej kalkulacji.
Jest oczywiste, że nie można odmówić ustawodawcy prawa wprowadzenia do
porządku prawnego specyficznego systemu kalkulacji ceny należnej z tytułu
sprzedaży pewnych składników majątkowych Skarbu Państwa. Z art. 58 ustawy o
zakwaterowaniu jednoznacznie wynika, że szczególne zasady pomniejszenia ceny
sprzedaży dotyczą wyłącznie lokalu mieszkalnego, w którym osoba uprawniona
zamieszkiwała, przepis ten natomiast nie przewiduje możliwości obniżenia ceny
zakupu udziału we własności nieruchomości gruntowej.
Trzeba zauważyć, że na mocy ustawy nowelizującej z dnia 5 grudnia 2002 r. o
zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi
Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055), która weszła w życie z dniem 15
stycznia 2003 r., do art. 58 ustawy o zakwaterowaniu dodany został ust. 2b,
zgodnie z którym pomniejszeń nie stosuje się do wartości prawa własności
ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal mieszkalny. W wyniku tej
nowelizacji nie nastąpiła merytoryczna zmiana art. 58 ustawy o zakwaterowaniu, a
jedynie poprawiono jego sformułowanie (por. uzasadnienie autopoprawki, Biuletyn
nr 1161/IV, Komisja Skarbu Państwa, nr 48, z dnia 5 listopada 2002 r.). (...)
Z tych względów należało rozstrzygnąć zagadnienie prawne, jak w uchwale
(art. 390 k.p.c.).