Uchwała z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Teresy S. i Jerzego S. przeciwko
Gminie Miasta S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 26 września 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej
Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
w Szczecinie postanowieniem z dnia 6 czerwca 2002 r.:
"Czy art. 36 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U Nr.
71, poz. 733) wyłącza możliwość stosowania art. 358-1 § 3 k. c. do waloryzacji
kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r.?"
podjął uchwałę:

Przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
(Dz.U. Nr 71, poz. 733) nie wyłącza możliwości stosowania art. 358-1 § 3 k.c. w
zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę
przed dniem 12 listopada 1994 r.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne pojawiło się
w związku z następującym stanem faktycznym.
Powodowie zawarli w dniu 30 czerwca 1988r. z prawnym poprzednikiem
pozwanej Gminy - Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej w S.
umowę najmu lokalu mieszkalnego. W dniu 12 lipca 1988 r. uiścili wynajmującemu
kaucję w wysokości 74 840 zł, a w dniu 1 lutego 2001 r. nabyli od pozwanej Gminy
zajmowany wcześniej lokal po zapłaceniu ustalonej ceny. Następnie domagali się
zwaloryzowania kaucji i zasądzenia na ich rzecz kwoty 2954,50 zł. Odmówili
przyjęcia zaproponowanej przez Gminę kwoty 15,93 zł, uznając, że taka suma nie
stanowiłaby właściwego wykonania zobowiązania ze strony wynajmującego.
Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powodów do sumy 1500 zł i oddalił
powództwo w pozostałym zakresie. W ocenie tego Sądu, roszczenie powodów
znajdowało swoje uzasadnienie w przepisie art. 358-1 § 3 k.c. Jednocześnie Sąd
uznał, że przepis art. 36 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr
71, poz. 733 ze zm. - dalej "u.o.p.l.") jest sprzeczny z Konstytucją, a brak regulacji
szczególnej w zakresie waloryzacji kaucji mieszkaniowej uzasadnia zastosowanie w
tym względzie przepisu art. 358-1 § 3 k.c.
Rozpatrując apelację pozwanej Gminy, w której kwestionowano możliwość
zwaloryzowania wpłaconej przez powodów kaucji na podstawie art. 358-1 § 3 k.c.,
Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości przestawione w skierowanym do Sądu
Najwyższego pytaniu prawnym. Sąd drugiej instancji przytoczył orzecznictwo Sądu
Najwyższego w zakresie relacji prawnej przepisu art. 62 ustawy z dnia 2 lipca
1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U
z 1998 r., Nr 1290, poz. 787 ze zm. - dalej "u.naj.lok.") do art. 358-1 § 3 k.c.
Przypomniał orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r.,
uznające niezgodność przepisu art. 62 u.naj.lok. z art. 64 ust.1 w związku z art. 31
ust. 3 oraz z art. 64 ust. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim przepis art. 62 u.naj.lok.
wyłącza możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej. Analizując przepis art. 6 i 36
u.o.p.l., Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że de lege lata ustawodawca nie
przewidział waloryzacji kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r. W
ocenie tego Sądu, uzasadniony byłby zatem pogląd, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l.
jest sprzeczny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2
Konstytucji. W takiej sytuacji do waloryzacji kaucji mieszkaniowych miałby
zastosowanie przepis art. 358-1 § 3 k.c. Jednocześnie Sąd Okręgowy przytoczył
orzeczenia wydane przez ten Sąd w innych składach, w których przyjmowano
pogląd, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l. jako lex specialis wyłącza zastosowanie art.
358-1 § 3 k.c. do waloryzacji kaucji mieszkaniowych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W piśmiennictwie prezentowane jest stanowisko, że zobowiązanie obejmujące
zwrot tzw. kaucji mieszkaniowej i obciążające wynajmującego nie stanowi w istocie
zobowiązania pieniężnego w znaczeniu ścisłym. Wpłacenie kaucji powoduje zatem
powstanie zobowiązania niepieniężnego wynajmującego wobec najemcy, ale ze
świadczeniem pieniężnym. Kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń
wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu
wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. Stanowisko takie oznacza w
rezultacie eliminację możliwości waloryzacji wierzytelności najemcy o zwrot kaucji
na podstawie przepisu art. 358-1 § 3 k.c.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1999 r., III CZP 24/99
(OSNC 2000, nr 3, poz. 44) stwierdzono, że podlegająca zwrotowi kwota kaucji
mieszkaniowej nie jest świadczeniem pieniężnym, którego wysokość mogłaby być
zmieniona na podstawie art. 358-1 § 3 k.c., także wówczas, gdy była ona wpłacona
w związku z przydzieleniem stałej kwatery wojskowej. Przyjęta przez Sąd
Najwyższy prawna kwalifikacja wierzytelności najemcy obejmującej "zwrot kaucji
mieszkaniowej" jako w istocie wierzytelności niepieniężnej, nie została bliżej
umotywowana prawnie w uzasadnieniu uchwały.
Wbrew prezentowanym wypowiedziom, należy jednakże przyjąć, że
wierzytelność
najemcy
obejmująca
zwrot
sumy
pieniężnej
wpłaconej
wynajmującemu jako tzw. kaucja mieszkaniowa stanowi wierzytelność pieniężną i to
wierzytelność w sensie ścisłym (art. 358-1 § 1 k.c.). W celu określenia prawnego
charakteru tej wierzytelności nie jest niezbędne nawiązywanie do samej istoty kaucji
(pieniężnej lub innej), ponieważ w praktyce obrotu prawnego występuje spora grupa
tzw. porozumień kaucyjnych, obejmujących złożenie i zwrot przedmiotu kaucji
(sumy pieniężnej) i trudno mówić o jakichś typowych cechach jurydycznych kaucji
pieniężnej. Kształtowanie treści porozumień kaucyjnych odbywać się może w
zasadzie przy uwzględnieniu reguły wyrażonej w art. 353-1 k.c., jeżeli brak byłoby w
tej mierze bliższych regulacji kaucji w zakresie określonej grupy stosunków
obligacyjnych. Wprawdzie omawiane tzw. porozumienia kaucyjne łączy ich funkcja
zabezpieczająca (stworzenie stanu zabezpieczenia określonych wierzytelności), nie
może ona jednak przesądzać prawnego charakteru wierzytelności przysługującej
osobie uprawnionej do zwrotu kaucji.
Przepisy dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej (art. 6 i 36 u.o.p.l.
oraz art. 62 u.naj.lok.) nie upoważniają do obrony stanowiska, że przysługująca
najemcy wierzytelność o zwrot kaucji stanowi inną wierzytelność niż wierzytelność
pieniężna w znaczeniu ścisłym w rozumieniu przepisu art. 358-1 § 1 k.c. Nie może
mieć przy tym znaczenia data złożenia kaucji przez najemcę oraz okres
pozostawania jej w dyspozycji wynajmującego. Przewidziany we wspomnianych
przepisach obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej koresponduje z istnieniem po
stronie
wpłacającego
(najemcy)
określonej
wierzytelności
pieniężnej
odpowiadającej co do zakresu obowiązkowi wynajmującego. Można bronić
stanowiska, że wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji
wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń
prawnych określonych w ustawie. Już zatem od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej
najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy - obok stosunku najmu - stosunek
zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot
przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od
tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego
objętych porozumieniem kaucyjnym.
W poprzednio obowiązującym stanie prawnym w art. 62 u.naj.lok.
przewidziano, że kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem wejścia w życie
ustawy, pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu,
podlega zwrotowi wraz z oprocentowaniem w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu
lub nabycia jego własności przez najemcę. Użyta w tym przepisie formuła ,,zwrotu
wraz z oprocentowaniem" spowodowała powstanie zagadnienia prawnej relacji
omawianego przepisu do art. 358-1 § 3 k.c., a więc - możliwości waloryzowania
wierzytelności najemców o zwrot wpłaconej kaucji mieszkaniowej przed dniem
12 listopada 1994 r. na podstawie reguł ogólnych przewidzianych w kodeksie
cywilnym. Wynajmujący dokonywali bowiem często zwrotu najemcom niewielkich
kwot, powołując się właśnie na przepis art. 62 u.naj.lok.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowała się wykładnia eliminująca
możliwość waloryzacji wierzytelności najemców o zwrot kaucji mieszkaniowej na
podstawie przepisu art. 358-1 § 3 k.c. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 maja
1999r., III CZP 6/99 (OSNC 1999, nr 11, poz.185) przyjęto, że art. 62 u.naj.lok.
reguluje w sposób samodzielny zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej wpłaconej
przez najemcę przed dniem wejścia w życie wymienionej ustawy i wyłącza w tym
zakresie stosowanie art. 358-1 § 3 k.c. Stanowisko takie motywowano m.in. tym, że
zgodnie z art.1 ust. 2 u.naj.lok., w zakresie nieuregulowanym ustawą, do najmu
lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, a przepis art. 62 ustawy zawierał
właśnie odrębną, samodzielną regulację, określającą zasady zwrotu kaucji
mieszkaniowej wpłaconej przed dniem 12 listopada 1994 r. Przyjęty kierunek
wykładni art. 62 u.naj.lok. miała potwierdzać regulacja prawna wynikająca z art. 6a
ust. 2, wprowadzona ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz zmianie ustawy - Prawo
spółdzielcze (Dz.U Nr 11, poz. 723). Przewidywano w niej, że kaucja wpłacona po
dniu 12 listopada 1994 r. (po dniu wejścia w życie ustawy o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych) będzie zwracana w kwocie
odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej
lokalu obowiązującej w dniu wpłaty kaucji.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1999 r., III CZP 13/99
(OSNC 2000, nr 1, poz. 3) stwierdzono, że zasady zwrotu kaucji wpłaconej przed
dniem 12 listopada 1994 r. uregulowane są w art. 62 u.naj.lok., co oznacza
wyłączenie dopuszczalności stosowania w tym zakresie art. 358-1 § 3 k.c.
Powtórzono tu zasadniczo i rozwinięto argumentację wspierającą uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 5 maja 1999 r., podnosząc również, że w art. 62 i art. 6a ust. 2
u.naj.lok. ustawodawca wprowadził różne szczególne sposoby waloryzacji
wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowych, wpłacanych przed
dniem 12 listopada 1994 r. i po tej dacie. We wspomnianej już uchwale Sądu
Najwyższego z dnia 10 września 1999 r. wykluczono dopuszczalność waloryzacji
wierzytelności o zwrot kaucji, ale z tej przyczyny, że podlegająca zwrotowi kwota
kaucji mieszkaniowej nie jest świadczeniem pieniężnym.
W orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 1999 r., K
33/99 (OTK Zbiór Urzędowy 2000, nr 6, poz. 188) przyjęto, że art. 62 u.naj.lok. w
zakresie, w jakim przepis ten wyłącza możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej,
jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 64 ust. 2
Konstytucji. W uzasadnieniu Trybunał Konstytucyjny stwierdził m.in., że
przewidziane w zakwestionowanym art. 62 u.naj.lok. oprocentowanie zwracanej
kaucji stanowi jedyny, określony przez ustawodawcę mechanizm mający na celu
zachowanie realnej wartości kaucji wypłacanej najemcom, przy czym mechanizm
taki prowadzi wręcz do naruszenia istoty prawa majątkowego najemców, tj.
wierzytelności obejmującej zwrot kaucji.
De lega lata regulacja tzw. kaucji mieszkaniowej zawarta jest w przepisie art. 6
i 36 u.o.p.l. Przepis art. 6 dotyczy kaucji wpłacanych przez najemców w okresie
obowiązywania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Uregulowano tu także zasady waloryzacji zwracanych kaucji. Inny reżim prawny
zwrotu kaucji wpłaconych w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. i
przed dniem 12 listopada 1994 r. wprowadzono w przepisie art. 36 u.o.p.l. Zgodnie
z art. 36 ust. 1 ustawy, "kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada
1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu,
podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego
własności przez najemcę".
W najnowszym piśmiennictwie przepis art. 36 ust.1 wzbudził zasadnicze
rozbieżności interpretacyjne. Wyrażono opinię, że ustawodawca przewidział
możliwość waloryzacji jedynie w odniesieniu do kaucji wpłaconych pod rządem
ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (art. 6 ust. 3 tej
ustawy) i w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Waloryzacja kaucji określonych w art.
36 ust 1 została zatem ex lege wyłączona. Broni się także odmiennego stanowiska,
dopuszczającego możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowych określonych w art.
36 ust. 1 u.o.p.l. według zasad ogólnych.
Należy zwrócić uwagę na samo brzmienie przepisu art. 36 ust. 1 u.o.p.l. w
zestawieniu z treścią art. 62 u.naj.lok. De lege lata zrezygnowano ostatecznie z
użytej w tym ostatnim przepisie formuły, że kaucja "podlega zwrotowi wraz z
oprocentowaniem". Oznacza to rezygnację z takiego, szczególnego mechanizmu
waloryzacji kaucji mieszkaniowych. W treści przepisu art. 36 ust. 1 ustawy
uregulowano natomiast inne zagadnienia dotyczące kaucji, tj. możliwość dokonania
określonych potrąceń przez wynajmującego, obowiązek zwrotu kaucji, czas zwrotu,
przyczyny decydujące o powstaniu wymagalności wierzytelności najemcy. Nie
dokonano zatem modyfikacji w zakresie samego obowiązku zwrotu kaucji
obciążającego wynajmującego.
Ze wskazaną zmianą regulacji prawnej kaucji mieszkaniowych, wpłaconych
przed dniem 12 listopada 1994 r., należy łączyć z pewnością istotne konsekwencje
prawne w zakresie sytuacji prawnej najemców lokali mieszkalnych. Rezygnacja ze
wspomnianego mechanizmu waloryzacji (zwrot kaucji wraz z oprocentowaniem) nie
musi, oczywiście, oznaczać intencji pozbawienia najemców możliwości
waloryzowania ich wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowych
wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r. Mogła być właśnie podyktowana
potrzebą zapewnienia najemcom lokali mieszkalnych skuteczniejszej i pełniejszej
ochrony ich wierzytelności o zwrot kaucji, skoro w tej materii wcześniej
wypowiedział się już Trybunał Konstytucyjny (por. powołane orzeczenie z dnia 10
marca 2000 r.), uznając przewidziany w art. 62 u.naj.lok. mechanizm waloryzacji za
prowadzący w istocie do naruszenia istoty prawa majątkowego najemców.
Co więcej, w postępowaniu przed Trybunałem Konstytucyjnym przedstawiciel
Sejmu podzielił w całości argumentację wnioskodawcy, podkreślał niesprawiedliwe i
krzywdzące traktowanie przez zaskarżony przepis art. 62 u.naj.lok. najemców
dawnych i ostatecznie sformułował wniosek o uznanie tego ostatniego przepisu za
niekonstytucyjny.
Trudno z pewnością uznać za merytorycznie spójny system waloryzacji kaucji
mieszkaniowych, gdyby waloryzację taką ograniczono tylko do niektórych kategorii
najemców lokali mieszkalnych, a więc tych, którzy dokonali wpłaty kaucji po dniu 12
listopada 1994 r. Prawidłowe jest stanowisko, że de lege lata przewidziano jednak,
w wyniku innej redakcji przepisu art. 36 ust. 1 u.o.p.l. (odpowiednika przepisu art.
62 u.naj.lok.), możliwość waloryzowania wszystkich wpłaconych kaucji
mieszkaniowych, przy czym reguły takiej waloryzacji uzależnione są od cezury
czasowej wpłacenia kaucji. Kaucje uiszczone w okresie obowiązywania ustawy z
dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów waloryzowane są według reguł
określonych w art. 6 ust. 3 tej ustawy, natomiast kaucje wpłacone w okresie
obowiązywania ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
podlegają reżimowi waloryzacji przewidzianemu w art. 36 ust. 2 u.o.p.l., a do kaucji
uiszczonych przed dniem 12 listopada 1994 r. ma zastosowanie art. 358-1 § 3 k.c.
Z przedstawionych względów należało przyjąć, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l.
nie wyłącza możliwości stosowania art. 358-1 § 3 k.c. w zakresie waloryzacji
wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada
1994 r. Dlatego Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął
zagadnienie prawne, jak w uchwale.