Uchwała z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Marka M. i Magdaleny M. przy
uczestnictwie Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "K." w K. i Gminy D. o wpis w
księdze wieczystej nr (...) prawa własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 18 marca 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury
Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 27 listopada 2003 r.:
,,Czy pod rządem art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami zachowała aktualność uchwała Sądu Najwyższego z
dnia 11 lipca 1996 r., III CZP 71/96 (OSNC 1996, nr 11, poz. 146)?"
podjął uchwałę:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w
chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas,
gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona
nieruchomość rolną bądź leśną (art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46,
poz. 543 ze zm.).

Uzasadnienie

Zagadnienie prawne, przytoczone w sentencji postanowienia, zostało
przedstawione przez Sąd Okręgowy w Olsztynie rozpoznający apelację
wnioskodawców od postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie oddalającego
wniosek o wpis prawa własności na podstawie zawartej w dniu 5 czerwca 2003 r. w
formie aktu notarialnego umowy, którą Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna ,,K." zbyła
działkę nr (...)5 o pow. 0,0957 ha położoną w M., gmina D. na rzecz skarżących
małżonków Marka i Magdaleny M.
Działka ta powstała z podziału działki nr (...)9 o pow. 5,93 ha, objętej księgą
wieczystą nr (...), którą Spółdzielnia nabyła od Skarbu Państwa na podstawie
umowy odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości z dnia 12 września 1988
r.; wówczas był to grunt przeznaczony na cele produkcji rolnej. W dniu 5 czerwca
2003 r. działka nr (...)5 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
przeznaczona została pod budownictwo mieszkalno usługowe.
Według oceny Sądu Rejonowego, umowa sprzedaży z dnia 5 czerwca 2003 r.
jest nieważna, gdyż została zawarta bezwarunkowo, zgodnie zaś z art. 109 ust. 1
pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. - dalej ,,u.g.n.") zbycie takiej nieruchomości
w tej sytuacji mogło nastąpić tylko wtedy, gdy wójt gminy nie wykona prawa
pierwokupu.
Sąd Okręgowy, wskazując na poprzednio obowiązujący stan prawny, powziął
wątpliwość co do stanowiska Sądu pierwszej instancji, aczkolwiek pytanie prawne
nie zostało sformułowane precyzyjnie, gdyż jego istota sprowadza się do tego, czy z
punktu widzenia prawa pierwokupu określonego w art. 109 u.g.n. decydujące
znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu
Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), czy też w chwili sprzedaży.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W uchwale z dnia 11 lipca 1996 r., III CZP 71/96 (OSNC 1996, nr 11, poz. 146)
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z
1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej ,,u.g.g.") prawo pierwokupu nie ma
zastosowania w razie sprzedaży nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa w
ramach postępowania wywłaszczeniowego w zamian za nieruchomość, co do której
nie istniało ustawowe prawo pierwokupu, ze względu na zawartą w art. 76 ust. 1
u.g.g. negatywną przesłankę prawa pierwokupu w postaci niezabudowania
nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę. Wynikający z tego przepisu
tryb warunkowy przemawiał za przyjęciem, że prawo pierwokupu przysługuje co do
nieruchomości gruntowych, które nabyto w celu zabudowy, lecz nie został on
osiągnięty.
W tym stanie prawnym prawo pierwokupu miało zatem zastosowanie w wypadku
sprzedaży tylko takich działek, uprzednio nabytych od Skarbu Państwa lub gminy,
które znajdują się na terenie przeznaczonym w planie zagospodarowania
przestrzennego na cele zabudowy, a ponadto, które zostały uprzednio nabyte w
celu zabudowy i pomimo to nie zostały zabudowane na podstawie zezwolenia
określonego w prawie budowlanym. W wyroku z dnia 7 kwietnia 1998 r., II CKN
552/97 (nie publ.) Sąd Najwyższy podzielił przeważający w literaturze pogląd, że
prawem pierwokupu nie mogą być objęte nieruchomości sprzedane przez Skarb
Państwa lub gminę w innym celu niż zabudowa, gdyż art. 76 u.g.g., który miał na
celu przeciwdziałać spekulowaniu gruntami oddanymi w celu zabudowy, jako
przepis szczególny nie powinien być wykładany rozszerzająco. Stanowił zatem
środek kontroli obrotu cywilnoprawnego w zakresie użytkowania wieczystego
oddanego w określonym celu (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999, nr 4, poz.
67).
Obowiązujący art. 109 u.g.n. został jednak ujęty w zupełnie inny sposób, gdyż
nie zawiera przewidzianej w art. 76 u.g.g. przesłanki negatywnej. Zgodnie z art. 109
ust. 1, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu
Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, prawa użytkowania wieczystego
niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nieruchomości położonej na obszarze
przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, oraz nieruchomości
wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.
Literalna wykładnia art. 109 ustęp 1 u.g.n. nie daje argumentów, by stwierdzić, że
przeznaczenie nieruchomości w chwili nabycia jej od Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego ma jakiekolwiek znaczenie z punktu widzenia zakresu
prawa pierwokupu. Wprawdzie w ust. 2 tego przepisu jest mowa ogólnie o
przeznaczeniu nieruchomości, jednakże z kontekstu wynika, że chodzi tu o chwilę
jej odprzedaży. Artykuł 109 ust. 2 u.g.n. nawiązuje wyraźnie do art. 109 ust. 1 pkt. 1
i 2 u.g.n., co uzasadnia tę samą płaszczyznę oceny i uprawnia do wniosku, że
prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu
terytorialnego przeznaczonej na cele rolne i leśne. Sama zatem treść tych
przepisów prowadzi do wniosku, że o sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na
cele rolne i leśne można mówić tylko wówczas, gdy w chwili tej transakcji ma takie
przeznaczenie, bez względu na to, jakie ono było w okresie wcześniejszym. Poza
tym podstawowym celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie
terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia znaczenie ma nie tyle
przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa lecz w chwili
jej odsprzedaży.
Na taką interpretację wskazuje również ratio legis unormowania zawartego w art.
109 ust. 2 u.g.n., wyłączającego prawo pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych na cele rolne i leśne, gdyż wynika ono z braku związku między
tego rodzaju gruntami a zakresem zadań gminy, a także określonymi w odrębnych
ustawach zasadami gospodarowania i ochrony tego rodzaju nieruchomości. Ze
wskazanego punktu widzenia decydujące znaczenie ma przeznaczenie
nieruchomości w chwili odsprzedaży.
Poza tym, gdyby ustawodawca zmierzał do wyłączenia prawa pierwokupu w
wypadku nieruchomości nabytych od Skarbu Państwa na cele inne niż budowlane
chociażby ich przeznaczenie uległo następnie zmianie, to uczyniłby to wyraźnie, jak
np. w stosunku do nieruchomości uzyskanych jako odszkodowanie lub
rekompensata za utratę własności nieruchomości.
Powyższe argumenty prowadzą do wniosku, że obowiązujący art. 109 ust. 1
u.g.n. rozszerzył zakres, w porównaniu z poprzednim stanem prawnym, prawa
pierwokupu (por. uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98 i wyroków Sądu Najwyższego z dnia 10
października 2000 r., V CKN 96/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 34 i z dnia 19 września
2002 r., II CKN 329/01, OSNC 2003, nr 12, poz. 165).
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).