Uchwała z dnia 3 lipca 2003 r., III CZP 39/03

Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "P.G.", spółki z o.o. z siedzibą w W. przy
uczestnictwie Gminy K. o wpis w dziale I-O księgi wieczystej, po rozstrzygnięciu w
Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 3 lipca 2003 r., przy udziale
prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 18
marca 2003 r.
"Czy podlega ujawnieniu w dziale I-O księgi wieczystej, w łamie 5 "sposób
korzystania z nieruchomości", przy wpisie wieczystego użytkowania, termin
rozpoczęcia i zakończenia robót określony w umowie o przedłużeniu terminu
zabudowy ?"
podjął uchwałę:

Termin rozpoczęcia i zakończenia robót, określony w umowie o oddaniu
gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia
budynków lub innych urządzeń, nie podlega ujawnieniu w dziale I-O księgi
wieczystej.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 18 listopada 2002 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-
Podgórza w Krakowie oddalił wniosek ,,P.G." spółki z o.o. w W. o wpis w księdze
wieczystej terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy, określonego w umowie o
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika,
że w dniu 22 grudnia 1998 r. zawarta została pomiędzy Gminą K. a Mirosławem M.
umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, dla której prowadzona
jest księga wieczysta, w celu budowy parkingu wielopoziomowego. W umowie
określono, że budowa rozpocznie się w ciągu dwóch lat i zakończy w ciągu
czterech lat od dnia jej zawarcia. W dniu 28 czerwca 1999 r. Mirosław M. przeniósł
prawo wieczystego użytkowania gruntu na rzecz ,,P.G.", spółki z o.o. w W., a
następnie nabywca zawarł z Gminą K. w dniu 6 listopada 2002 r. umowę o
przedłużeniu terminu zabudowy gruntu, w której termin rozpoczęcia budowy
ustalono do dnia 31 grudnia 2002 r., a termin jej zakończenia - do dnia 31 grudnia
2004 r. Strony umowy zgodnie wnosiły, by terminy te zostały wpisane do księgi
wieczystej.
Oddalając wniosek Sąd Rejonowy uznał, że przepisy art. 25 ust. 1 pkt 1
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z
2001 r. Nr 124, poz. 1361 - dalej: u.k.w.h.), a także § 31 i 32 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122) nie pozwalają na
ujawnienie w księdze wieczystej zmiany stosunków zobowiązaniowych dotyczących
zabudowy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy w Krakowie
powziął wątpliwość, która stanowiła podstawę przedstawionego Sądowi
Najwyższemu zagadnienia prawnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do
wykładni pojęcia ,,sposób korzystania z nieruchomości", a w szczególności do
wyjaśnienia, czy obejmuje ono zakresem znaczeniowym także termin rozpoczęcia i
zakończenia robót, o których mowa w art. 239 § 2 pkt 1 k.c. Wątpliwość Sądu
Okręgowego dotyczy kwestii, czy przy dokonywaniu wpisu do księgi wieczystej
należy stosować wyłącznie przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17
września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów ,
czy także przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. - dalej:
"u.g.n.").
Jak wynika z art. 239 § 1 k.c., w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste
gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków, powinien być określony sposób korzystania z
gruntu przez wieczystego użytkownika. Umowy oddania gruntu w użytkowanie
wieczyste w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń powinny
określać również m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia robót (art. 239 § 2 pkt 1).
Przepis art. 62 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje, że w umowie o oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej
zagospodarowania, w tym termin rozpoczęcia i zakończenia zabudowy. Nie ma
sprzeczności pomiędzy pojęciami ,,sposób korzystania z gruntu" (art. 236 i 239 k.c.),
a ,,sposób zagospodarowania nieruchomości" (art. 62 u.g.n.) zwłaszcza, że art. 29
u.g.n. wyraźnie odsyła przy oznaczeniu sposobu korzystania z nieruchomości do
przepisów kodeksu cywilnego.
Jest zatem jasne, że termin rozpoczęcia i zakończenia zabudowy mieści się w
pojęciu ,,zagospodarowanie nieruchomości", jak też ,,korzystanie z gruntu", zgodnie
zaś z art. 30 u.g.n. postanowienia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie
wieczyste, dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, podlegają ujawnieniu w
księdze wieczystej. Wątpliwość polega na tym, czy chodzi tu o wszystkie
postanowienia umowy, odnoszące się do sposobu korzystania, umowa o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia budynków lub innych urządzeń
powinna bowiem zawierać, jak wynika z art. 239 § 2 k.c., poza określeniem terminu
rozpoczęcia i zakończenia robót, także inne postanowienia, jak np. rodzaj
budynków lub urządzeń i obowiązek utrzymania ich w należytym stanie, również
mieszczących się w pojęciach ,,zagospodarowanie nieruchomości" lub ,,sposób
korzystania z nieruchomości".
Wyjaśnienie tej kwestii wymaga analizy przepisów dotyczących ustroju ksiąg
wieczystych. W księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe na
nieruchomościach (art. 1 u.k.w.h.). Ujawniane mogą być także prawa osobiste i
roszczenia, a więc prawa o charakterze obligacyjnym, jeżeli wynika to z przepisów
(art. 16 ust. 1 u.k.w.h.). Przykładowy katalog takich praw zawiera art. 16 ust. 2
u.k.w.h., wśród innych przepisów wymienić należy art. 30 u.g.n. Skutkiem
ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej jest ich
skuteczność względem praw nabytych po ich ujawnieniu (art. 17 u.k.w.h.).
Strukturę księgi wieczystej określa art. 25 u.k.w.h., zgodnie z którym księga
zawiera cztery działy. W dziale pierwszym wpisuje się oznaczenie nieruchomości
oraz prawa związane z jej własnością. Szczegółowe uregulowania dotyczące
wpisów zawiera rozporządzenie z dnia 17 września 2001 r. Przepis § 31 określa, że
dział pierwszy I-O składa się z ośmiu łamów, z których piąty o nazwie ,,sposób
korzystania" zawiera oznaczenie charakteru gospodarczego nieruchomości
wynikające z dokumentu geodezyjnego (np. grunt orny, sad, las, działka
niezabudowana) i uwzględniające dane zgodne z przepisami rozporządzenia
Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie
ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454). W łamie tym należy zatem
wpisywać dane zgodne z ewidencją gruntów (np. numer działki czy pole
powierzchni działki). Wśród danych określonych w ewidencji gruntów nie mieści się
termin rozpoczęcia i zakończenia budowy.
W § 32 uregulowano szczegółowo wpisy w księdze wieczystej prowadzonej
dla działki oddanej w użytkowanie wieczyste. W dziale I-O, łamie piątym ,,Sposób
korzystania", wpisuje się ,,działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia ...
przeznaczona pod zabudowę". Tak więc przepisy ustawy o księgach wieczystych i
hipotece oraz rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. nie przewidują wpisu
terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy na takiej działce w łamie piątym. Także
w żadnym z pozostałych łamów działu I-O takiego wpisu nie można dokonać,
zważywszy zaś na treść § 1 pkt 1 i 6 rozporządzenia, z którego wynika, że określa
ono szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości i
szczegółową treść i sposób dokonywania wpisów, nie można postanowień tych
wykładać w sposób rozszerzający.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że termin rozpoczęcia i zakończenia
robót, określony w umowie o oddaniu gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w
użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia budynków lub innych urządzeń, nie
podlega ujawnieniu w dziale I-O księgi wieczystej. Podobnie nie podlegają
ujawnieniu w dziale I-O takie postanowienia dotyczące sposobu korzystania, jak np.
obowiązek utrzymania wzniesionych budynków w należytym stanie.
Sąd drugiej instancji wskazał na tzw. rozszerzoną skuteczność wpisów
dotyczących praw osobistych i roszczeń ujawnianych w księdze wieczystej. Tego
rodzaju prawa i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, jak też
ograniczone prawa rzeczowe z wyjątkiem hipotek, podlegają ujawnieniu w księdze
wieczystej przez wpis w dziale trzecim. Gdyby uznać, że oznaczenie terminu
rozpoczęcia i zakończenia budowy, jak sugeruje to Sąd Okręgowy, stanowi
ograniczenie prawa użytkowania wieczystego skuteczne, po ujawnieniu w księdze
wieczystej, przeciwko każdemu nabywcy tego prawa, to należałoby rozważyć, czy
taki wpis mógłby znaleźć miejsce w dziale III. Tego rodzaju rozwiązanie wydaje się
wątpliwe. Określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia robót na nieruchomości
oddanej w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia budynków lub innych
urządzeń wypływa z samej istoty tej instytucji i dotyczy każdego kolejnego nabywcy
tego prawa bez względu na to, czy termin ten ujawniono w księdze wieczystej.
Konsekwencją niedotrzymania terminu nie jest roszczenie właściciela
nieruchomości gruntowej o zobowiązanie do wzniesienia budynków, lecz
ewentualne rozwiązanie umowy (art. 240 k.c.). Wpis dotyczący terminu zabudowy w
księdze wieczystej nie rodziłby żadnych praw i miałby znaczenie wyłącznie
informacyjne. Bliższe wyjaśnienie tej kwestii wykracza jednak poza przedstawione
zagadnienie.
Wobec powyższego orzeczono, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).