Uchwała SN - III CZP 30/06
Izba:Izba Cywilna
Sygnatura:III CZP 30/06
Typ:Uchwała SN
Opis:Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2007/3/41
Data wydania:2006-06-07
Uchwała z dnia 7 czerwca 2006 r., III CZP 30/06

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława B. przeciwko
Jarosławowi Z., Bożenie T., małoletniemu Krzysztofowi Z. działającemu przez
przedstawicieli ustawowych rodziców Jarosława Z. i Bożenę T. przy interwencji
ubocznej Gminy Miejskiej K. po stronie powoda o eksmisję, po rozstrzygnięciu w
Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 czerwca 2006 r. zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z
dnia 28 lutego 2006 r.:
,,Czy do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem wejścia
w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.
733 ze zm.) ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy w sytuacji, gdy sama
umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia?"
podjął uchwałę:

Artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do
stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w
życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia.

Uzasadnienie

Powód żądał nakazania pozwanym opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego
nr 13 usytuowanego w budynku położonym w K. przy ul. K. nr 53, zajmowanego na
podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Żądanie uzasadniał tym, że jest
właścicielem i zarządcą tej zabudowanej nieruchomości. W związku z niepłaceniem
przez pozwanych czynszu, skutecznie wypowiedział im stosunek najmu, a mimo to
nie opróżnili lokalu.
Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa zarzucili, że tytułem prawnym do
przedmiotowego lokalu jest umowa najmu zawarta pomiędzy poprzednią
właścicielką nieruchomości Anną T., a pozwanym Jarosławem Z.
Wyrokiem z dnia 25 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w
Krakowie oddalił powództwo ustalając, że przedmiotowa umowa najmu lokalu
mieszkalnego została zawarta na piśmie w dniu 17 marca 1997 r. na okres 20 lat.
Strony uzgodniły w niej, że przysługuje im prawo rozwiązania umowy za obopólnym
porozumieniem, a wynajmującemu prawo do rozwiązania umowy bez
wypowiedzenia tylko w wypadku zaległości z zapłatą czynszu za cztery kolejne
miesiące kalendarzowe. Ustalono także, że najemca będzie uiszczać na rzecz
wynajmującego czynsz miesięczny w kwocie stanowiącej równowartość 50 dolarów
amerykańskich, płatny z dołu do dnia 10 każdego miesiąca.
W dniu 25 marca 2003 r. powód wypowiedział pozwanym, na podstawie art.
6851 k.c., wysokość dotychczasowego czynszu z terminem miesięcznym, który
upłynął w dniu 30 kwietnia 2003 r. Pozwani zakwestionowali skuteczność
wypowiedzenia i opłacali czynsz w dotychczasowej wysokości, z ostrożności
podnosząc, że wysokość podwyżki nie znajduje podstawy w świetle unormowania
zawartego w art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.
733 ze zm., dalej ,,u.o.p.l."). W związku z tym, że czynsz wyliczony według nowej
wysokości określonej w wypowiedzeniu przekroczył wartość trzymiesięczną, powód
- działając na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 obowiązującego wtedy art. 12 ust. 2
u.o.p.l. - zaproponował ugodę, której pozwani nie zaakceptowali. W dniu 10 grudnia
2004 r., na podstawie art. 11 ust. 2 u.o.p.l., powód wyznaczył im dodatkowy termin
do zapłaty tej należności, a następnie, wobec braku zapłaty, wypowiedział umowę
najmu w dniu 16 lutego 2005 r.
Sąd Rejonowy ocenił, że ze względu na terminowy charakter łączącej strony
umowy powód nie miał uprawnienia do wypowiedzenia pozwanym wysokości
czynszu i następnie stosunku najmu spornego lokalu. Jego zdaniem, ten rodzaj
stosunku najmu nie może być wcześniej rozwiązany, poza wypadkami wyraźnie
przewidzianymi.
Powód zarzucił w apelacji, że art. 673 § 3 k.c. nie wyłącza zastosowania
unormowania zawartego w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., a Sąd Okręgowy,
rozpoznając tę apelację, przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o
treści sformułowanej na wstępie. Zwrócił uwagę, że przepisy ustawy o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie
zawierają rozróżnienia przyczyn rozwiązania umów najmu lokali mieszkalnych w
zależności od tego, na jaki okres umowa została zawarta, co może prowadzić do
wniosku, że przepisy te, w tym art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., znajdują zastosowanie do
wszystkich tych stosunków, a w konsekwencji wypowiedzenie umowy najmu lokalu
mieszkalnego na czas oznaczony na tej podstawie prawnej jest możliwe niezależnie
od woli stron. Zdaniem Sądu, utrata aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia
15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 (OSNC 1996, nr 5, poz. 69) z chwilą wejścia w życie
art. 673 § 3 k.c. nie pozbawiła jednak istotności zagadnienia czy możliwość
wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony nadal jest ograniczona,
teraz tylko do przypadków przewidzianych umową stron. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Przystępując do analizy kwestii stosowania art. 11 ust. 2 u.o.p.l. do umów
najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas oznaczony należy zauważyć, że
powołana przez Sąd Okręgowy uchwała z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96
dotyczyła innego zagadnienia, tj. umownego prawa wypowiedzenia, a nie -
określonego w tym przepisie - wypowiedzenia ustawowego. W uzasadnieniu
uchwały wyraźnie podkreślono, że intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na
czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany,
poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Także dalsze wypowiedzi
judykatury dotyczyły tylko wypowiedzenia umownego (por. uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz.
36 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97,
OSNC 1998, nr 9, poz. 144, z dnia 6 sierpnia 1998 r., I CKN 809/97, nie publ., z
dnia 6 października 2000 r., IV CKN 121/00, nie publ. i z dnia 22 czerwca 2004 r.,
IV CK 463/03, nie publ.).
W literaturze dominuje pogląd, że art. 11 u.o.p.l., który ma charakter
semiimperatywny, stosuje się do umów najmu zawartych na czas oznaczony.
Wyrażono także zapatrywanie wyraźnie nawiązujące do art. 673 § 3 k.c., tj. że
wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w art. 11
u.o.p.l. jest skuteczne wtedy, gdy taką możliwość przewiduje umowa, czyli że
umowna przyczyna przedterminowego rozwiązania takiej umowy powinna pokrywać
się z przewidzianą w tym unormowaniu. Stanowisko to spotkało się jednak z trafną
krytyką, art. 11 u.o.p.l. ma bowiem tylko takie znaczenie, że dopuszcza ustalenie
przez strony w jakich jeszcze wypadkach, poza określonymi ustawą, mogą one taki
najem wypowiedzieć. Trzeba podkreślić, że w piśmiennictwie nie budzi wątpliwości,
iż przepisy przewidujące możliwość wypowiedzenia stosunku najmu bez
zachowania terminów ustawowych ze względu na zwłokę z zapłatą czynszu mają
zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony.
Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, art. 11 ust. 2 u.o.p.l. nie przewiduje
rozróżnienia stosunków najmu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte.
Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wynajmujący może wypowiedzieć
umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony i to w wypadku, gdy
nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia. W każdym razie taki wniosek
wynika z wykładni językowej, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum
est distinguere.
Przeciwko tej interpretacji brak poważnych argumentów natury systemowej.
Artykuł 673 § 3 k.c., wprowadzony do systemu prawnego z dniem 10 lipca 2001 r.,
stanowiący, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący,
jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, nie
może być traktowany jako lex specialis do art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. ze względu na
odmienność przedmiotu regulacji. Przepis ten dotyczy tylko umownych przyczyn
wypowiedzenia, a więc jego sens nie polega na wprowadzeniu normy, że najem
zawarty na czas oznaczony nie może być wypowiedziany z przyczyn określonych w
ustawie. Jego znaczenie sprowadza się do wskazania, że w wypadku najmu
zawartego na czas oznaczony możliwość umownego wypowiedzenia istnieje tylko
wówczas, gdy strony określą w umowie przyczyny uzasadniające wypowiedzenie.
Jak podkreślono w literaturze, jego wprowadzenie do systemu prawnego miało na
celu rozstrzygnięcie istniejących w praktyce i w nauce sporów co do możliwości
wprowadzenia do umowy najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli o
przyczynach jej wypowiedzenia.
Za możliwością zastosowania art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. do najmu na czas
określony przemawiają także argumenty funkcjonalne. Absurdalna byłaby
wykładnia, której wynik gwarantowałby najemcy korzystanie z lokalu także wtedy,
gdy nie płaci czynszu lub używa lokal w sposób sprzeczny z umową albo
niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swe obowiązki, dopuszczając do
powstania szkód, czy też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego
korzystania przez mieszkańców, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Ustawowe prawo wypowiedzenia w tych wypadkach umowy najmu stanowi
instrument elementarnej ochrony interesów wynajmującego, której potrzeba
występuje zarówno przy stosunkach najmu na czas nieokreślony, jak i oznaczony.
Nie można podzielić zapatrywania, że za interpretacją zaprezentowaną przez
Sąd Rejonowy przemawia argument a contrario, wyprowadzony z unormowania
zawartego w art. 688 k.c. Stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu nie został
oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć
najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, dotyczy
więc tzw. swobodnego prawa wypowiedzenia, niezależnego od jakichkolwiek
dodatkowych przesłanek. Jest oczywiste, że w wypadku umów zawartych na czas
nieoznaczony art. 688 k.c. nie wyłącza art. 687 k.c., zgodnie z którym, jeżeli
najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania
terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu
dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Już z tego
względu nie można uznać za trafny przeciwnego wniosku w stosunku do umów
najmu zawartych na czas oznaczony.
Ponieważ zagadnienie dotyczy najmu powstałego przed wejściem w życie w
dniu 10 lipca 2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, trzeba wyraźnie podkreślić, że jej przepisy (z
wyjątkiem art. 6 dotyczącego umowy o odpłatne używanie lokalu) stosuje się -
zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej ustawy - także do stosunków
prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie (art. 27 u.o.p.l.). Należy też
zauważyć, że skoro przedmiotowa umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia,
to nie mógł mieć do niej zastosowania art. 673 § 3 k.c., co jednak nie wyłączało
ustawowej podstawy jej wypowiedzenia określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. w
razie zaistnienia wszystkich przesłanek określonych w hipotezie tego przepisu.
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.



Izba Cywilna - inne orzeczenia:
dokumentdata wyd.
[IC] III CZP 118/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/6/76
2009-01-23 
[IC] III CZP 117/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/7-8/91
2009-02-17 
[IC] III CZP 115/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/71
2008-11-26 
[IC] III CZP 110/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/70
2008-11-20 
[IC] III CZP 102/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/65
2008-12-16 
  • Adres publikacyjny: