Uchwała z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Tomasza W. przeciwko Danucie L.,
Walerii L., Wioletcie L., Markowi L., małoletniemu Jakubowi L. i Juliannie L. o
eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26
kwietnia 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Poznaniu postanowieniem z dnia 8 grudnia 2006 r.:
"Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot
własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki,
czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek
gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku
na tym gruncie posadowioną w myśl zasady wyrażonej w art. 48 k.c., czy też
czynność taka nie wywoła wskazanego wyżej skutku jako sprzeczna z
uregulowaniem art. 47 § 1 w związku z art. 58 § 1 k.c.?"
podjął uchwałę:

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną
księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej
budynku, jest nieważna.

Uzasadnienie

Tomasz W. wnosił o nakazanie eksmisji pozwanych z pomieszczeń o
powierzchni 63,87 m2, zajmowanych w budynku położonym w O. przy ul. C. nr 68.
Wyrokiem z dnia 26 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy w Szamotułach oddalił
powództwo, ustalając, że nieruchomości położone w O. przy ul. C. nr 66 i nr 68
stanowiły jedną nieruchomość o powierzchni 0.20.29 ha, objętą księgą wieczystą nr
(...)78, w której jako właścicielka wpisana była Waleria L. Nieruchomość ta była
podzielona geodezyjnie na działki nr 269/1 o powierzchni 0.10.07 ha i nr 269/2 o
powierzchni 0.10.22 ha, z tym że z pominięciem tego podziału posadowiono na niej
budynek gospodarczy. W 1968 r. Waleria L. udostępniła synowi Tadeuszowi i jego
żonie część tego budynku i pozwoliła im zamieszkać w nim na zasadzie użyczenia.
Za zgodą matki Tadeusz L. doprowadził udostępnioną część budynku do stanu
mieszkalnego, dobudował łazienkę, a następnie dwa pokoje oraz przedpokój.
Dobudowane pomieszczenia stały się integralną częścią budynku.
Po adaptacji budynku Waleria L. umową notarialną z dnia 5 października
1977 r. darowała synowi Tadeuszowi L. część nieruchomości obejmującą działkę nr
269/1 o powierzchni 0.10.07 ha, którą odłączono z księgi wieczystej nr (...)78. Dla
odłączonej części urządzono księgę wieczystą nr (...)26, w której jako właściciela
wpisano Tadeusza L., na gruncie nie wytyczono jednak żadnej granicy, gdyż
korzystanie z nieruchomości odbywało się na dotychczasowych zasadach. Umową
notarialną z dnia 6 maja 1996 r. Tadeusz L. darował nieruchomość położoną w O.
przy ul. C. nr 68 o powierzchni 0.10.07 ha, objętą księgą wieczystą nr (...)26, córce
Annie i zięciowi Pawłowi małżonkom J. Po zawarciu tej umowy korzystanie z
nieruchomości również nie uległo żadnej zmianie. Po śmierci Tadeusza L., Anna i
Paweł małżonkowie J. umową notarialną z dnia 6 września 2002 r. sprzedali
nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...)26 powodowi Tomaszowi Woźniakowi.
Powód zamierzał przystąpić do rozbiórki budynku gospodarczego położonego
na nabytej nieruchomości, w związku z czym wystąpił o wymagane zezwolenie.
Decyzją z dnia 17 marca 2003 r. Starosta O. zezwolił na rozbiórkę, uznając, że
budynek jest oddzielony od sąsiedniej nieruchomości własną ścianą i istnieje
możliwość jego rozebrania bez naruszenia konstrukcji przyległego budynku. Na
skutek odwołania pozwanych Danuty i Marka L., w dniu 28 marca 2003 r. Starosta
uchylił tę decyzję ze względu na połączenie budynku położonego na sąsiednich
nieruchomościach.
W spornej części budynku o powierzchni 63,87 m2, znajdującej się na
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26, położonej przy ul. C. nr 68,
zamieszkują pozwane Danuta L. i jej matka Julianna L. Pozwani Wioletta i Marek
małż. L. z synem Jakubem zamieszkują w części budynku usytuowanej na
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)78, położonej przy ul. C. nr 66, z tym
że korzystają z łazienki i ubikacji, znajdujących się w obrębie nieruchomości przy ul.
C. nr 68. Pozwana Waleria L. mieszka natomiast w odrębnym budynku
mieszkalnym położonym na nieruchomości przy ul. C. nr 66.
Część budynku znajdująca się na nieruchomości przy ul. C. nr 68 stanowi
integralną część budynku usytuowanego w obrębie sąsiedniej nieruchomości,
położonej przy ul. C. nr 66. Sporna część budynku pełni faktycznie funkcje budynku
mieszkalnego, budynek jest bowiem zaopatrzony w wodę, prąd, instalację gazową,
wentylacyjną i kanalizacyjną oraz dostosowany do tego, aby łączny czas
przebywania tych samych osób trwał dłużej niż cztery godziny w ciągu doby. Obie
części budynku są trwale związane z sobą konstrukcyjnie, funkcjonalnie i użytkowo,
ze względu na brak kamieni granicznych nie wiadomo jednak, w którym dokładnie
miejscu przebiega granica między obu nieruchomościami, czy po ognisku ściany,
czy na jej szerokości, czy też w jeszcze innym miejscu. Ustalenie tej okoliczności
wymagało zasięgnięcia opinii biegłego z dziedziny geodezji, ale żadna ze stron nie
zgłosiła wniosku o przeprowadzenie takiego dowodu.
Skoro powód nie wykazał jak daleko rozciąga się przysługujące mu prawo
własności nieruchomości, powództwo o eksmisję oparte na prawie własności ulega
- zdaniem Sądu Rejonowego - oddaleniu.
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym,
przytoczonym na wstępie. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia
prawnego trzeba rozpocząć od uściślenia znaczenia pojęcia nieruchomości
gruntowej, definicja zawarta w art. 46 § 1 k.c. obejmuje bowiem nieostre kryterium
wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej, przy objaśnianiu którego wyrażane są
różne zapatrywania. Sprowadzają się one do dwóch przeciwstawnych koncepcji;
według pierwszej z nich, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego
podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek
nawiązywania do ksiąg wieczystych, natomiast według drugiej, księga wieczysta
jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową. W orzecznictwie Sądu
Najwyższego przeważa koncepcja nawiązująca do formalnoprawnego
wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Prowadzi ona do wniosku, że
graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których
prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości
w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej
księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła ,,jedna księga - jedna nieruchomość"
(zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, "Biuletyn
SN" 2003, nr 8, s. 8, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października
2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201 oraz uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24).
Wypada również przypomnieć, że kodeks cywilny nie zawiera definicji
budynku i nie zawierała jej też ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Prawo
budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Definicję taką wprowadzono dopiero w
ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.;
jedn. tekst: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), lecz została ona
skonstruowana na użytek tej ustawy, w związku z czym w stosunkach
cywilnoprawnych ma jedynie znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu
Najwyższego przyjmuje się, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z
gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo
odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni
za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że
spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie
potrzebnych służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu
Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39,
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC
2007, nr 11, poz. 163, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK
262/04, nie publ. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III
CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05,
nie publ.).
W świetle powyższych uwag nie powinno budzić wątpliwości, że przed
dokonaniem przez Walerię L. darowizny na rzecz syna Tadeusza obiekt budowlany
posadowiony na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 był budynkiem
stanowiącym jej część składową (art. 48 k.c.). W grę wchodziła wówczas jedna
nieruchomość gruntowa, na której znajdował się trwale związany z nią budynek
gospodarczy. Oceny tej nie zmieniał geodezyjny podział nieruchomości na dwie
działki, w świetle bowiem art. 46 § 1 k.c. była to jedna nieruchomość, objęta jedną
księgą wieczystą. Dokonana w dniu 5 października 1977 r. czynność prawna -
nazywana przez Sąd Okręgowy czynnością, polegającą na zbyciu prawa własności
do jednej z geodezyjnie wyodrębnionych działek - zmierzała w istocie do podziału
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 przez wydzielenie z niej części,
stanowiącej przedmiot darowizny, i do wyodrębnienia w ten sposób ,,nowej"
nieruchomości, której własność miała przejść na syna właścicielki, Tadeusza L.
Podkreślenie to jest konieczne także z tego względu, że - zgodnie z art. 155 k.c. -
przedmiotem przeniesienia własności jest rzecz, zachodziła zatem potrzeba
wydzielenia z dotychczasowej nieruchomości jej części o mniejszym obszarze,
która mogłaby stanowić ,,nową" nieruchomość, czyli rzecz będącą przedmiotem
darowizny. Ponieważ przed zawarciem umowy darowizny nieruchomość była
zabudowana, z wydzieleniem z niej części, mogącej stanowić ,,nową"
nieruchomość, łączyła się kwestia podziału budynku.
Problematyka dopuszczalności podziału zabudowanej nieruchomości
gruntowej była wielokrotnie przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w sprawach
o zniesienie współwłasności oraz o dział spadku. Sąd Najwyższy dopuścił taką
możliwość, jednak tylko przy spełnieniu określonych wymagań. Za niedopuszczalny
uznał podział samego budynku, bez dokonania podziału gruntu, na którym został on
posadowiony, a poza tym dopuścił możliwość podziału budynku wyłącznie według
płaszczyzn pionowych. Za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko, że
podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny,
jeżeli w wyniku tego podziału powstają dwa odrębne budynki. Linia podziału musi
przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek
na dwa odrębne budynki; może to być ściana już istniejąca lub w tym celu
wykonana. O odrębności budynków powstałych wskutek podziału można przy tym
mówić tylko wtedy, gdy tworzą one zamkniętą, funkcjonalną całość lub gdy
uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie
odpowiednich służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii
podziału działki, zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., budynki trwale z
gruntem związane są częściami składowymi gruntu (zob. uchwała pełnego składu
Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, nie publ. oraz postanowienia
Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, z dnia 4 grudnia 1973 r.,
III CRN 290/73, OSPiKA 1974, nr 12, poz. 259, z dnia 10 września 1979 r., III CRN
143/79, OSNCP 1980, nr 6, poz. 42, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie
publ., z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93, nie publ., z dnia 20 stycznia 2000 r.,
I CKN 355/98, nie publ. i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, nie publ.).
Przedstawione zasady podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej
stanowiącej przedmiot współwłasności powinny być respektowane także w razie
podziału zabudowanej nieruchomości dokonywanego przez jej właściciela w
związku z zamiarem przeniesienia własności wydzielonej części nieruchomości
wraz z odpowiadającą jej częścią budynku. W związku z wątpliwościami Sądu
Okręgowego zachodzi jednak potrzeba rozważenia, czy art. 151 k.c., wyrażający
zasadę jedności prawnej budynku, może być w drodze analogii stosowany w razie
podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli w wyniku podziału granica
wyznaczona na gruncie miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na
samodzielne części. Dopuszczenie takiej możliwości pozwalałoby przyjąć, że w celu
zachowania jedności budynku byłby on uważany za przedmiot własności tylko
jednego z właścicieli sąsiadujących z sobą nieruchomości, natomiast drugiemu z
nich przysługiwałoby roszczenie o wykup zajętej części gruntu lub ustanowienie
odpowiedniej służebności gruntowej.
Podejmując ten problem, trzeba zauważyć, że na tle art. 151 k.c. brak
jednolitości zapatrywań co do tego, komu przysługuje prawo własności budynku
posadowionego na dwóch nieruchomościach - wyjściowej i sąsiedniej.
Prezentowany jest pogląd, że w razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu
przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej, art. 151 k.c. wprowadza
wyjątek od zasady supreficies solo cedit, wobec czego właścicielem budynku jest
inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od
spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zdanie pierwsze k.c. -
przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zdanie
drugie k.c. Jest też wyrażane zapatrywanie, że wyjątek od zasady superficies solo
cedit zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151
zdanie drugie k.c., dlatego do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności
gruntowej właściwe części budynku są częściami składowymi tych nieruchomości, z
którymi są trwale związane.
Skład orzekający przychyla się do pierwszego poglądu, dominującego w
orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia
1971 r., I CR 5/71, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r.,
III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44 i z dnia 13 października 2006 r., III CZP
72/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 85 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9
lutego 2007 r., III CZP 159/06, nie publ.). Gdyby zatem art. 151 k.c. mógł znaleźć w
drodze analogii zastosowanie do podziału zabudowanej nieruchomości,
oznaczałoby to, że część budynku posadowiona na nieruchomości objętej księgą
wieczystą nr (...)26 stanowi własność właścicieli nieruchomości objętej księgą
wieczystą nr (...)78, tę bowiem nieruchomość trzeba by uznać za nieruchomość
wyjściową.
Problem dopuszczalności stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c. do
podziału zabudowanej nieruchomości nie był dotychczas przedmiotem rozważań
Sądu Najwyższego. Konstatacji tej nie zmienia powołanie się przez Sąd Okręgowy
na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1975 r., III CRN 207/75
(OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 172), gdyż z postanowienia tego nie można wywodzić
aprobaty dla analogicznego stosowania przepisu art. 151 k.c. Wskazano w nim
jedynie, że stan zupełności podziału gruntu i budynku może być w sprawie o dział
spadku uzyskany także przez obciążenie nieruchomości służebnością w
postanowieniu działowym (art. 212 § 1 k.c.).
Trzeba przypomnieć, że stosowanie analogii jest uzasadnione w razie
stwierdzenia luki konstrukcyjnej, o której można mówić tylko wtedy, gdy określona
kwestia wymagająca regulacji prawnej nie została w ogóle unormowana. W takim
wypadku per analogiam może być zastosowany przepis regulujący sytuacje
najbliższe, podobne do rozstrzyganego przypadku ze względu na istotne cechy
(zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19
stycznia 2006 r., III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95 i powołane tam
orzecznictwo ). Rozważając dopuszczalność analogicznego stosowania art. 151
k.c. do podziału nieruchomości, w wyniku którego granica wyznaczona na gruncie
miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na samodzielne części, trzeba
przede wszystkim udzielić odpowiedzi na pytanie, czy zachodzi luka w przepisach,
uzasadniająca stosowanie analogii. Podziału zabudowanej nieruchomości należy
dokonywać - o czym była już mowa - według płaszczyzn pionowych w taki sposób,
by linia podziału budynku odpowiadała linii podziału gruntu i przebiegała przez
istniejącą lub możliwą do wykonania ścianę, dzielącą budynek na samodzielne
części, stanowiące odrębne budynki. Gdyby podziału budynku nie udało się
zsynchronizować z podziałem gruntu i jeden z nowo powstałych budynków miałby
znajdować się częściowo na nieruchomości sąsiedniej, dla uzyskania zupełności
podziału konieczne byłoby ustanowienie odpowiedniej służebności. Ustanowienie
takiej służebności powinno jednak nastąpić na etapie podziału (np. w postanowieniu
działowym lub w umowie notarialnej), a nie dopiero po jego dokonaniu. Nie można
w tej sytuacji dopatrywać się luki w przepisach, po podziale bowiem nie powinna w
ogóle zachodzić potrzeba stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c.
Konstatacja ta jest wystarczającym argumentem pozwalającym odrzucić
możliwość zastosowania w drodze analogii art. 151 k.c. do podziału zabudowanej
nieruchomości. Warto jednak dodać, że hipoteza art. 151 k.c. jest ściśle
dostosowana do przypadku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku,
wobec czego nie można by przyjmować, że przepis ten reguluje sytuację pod
istotnymi względami podobną do podziału zabudowanej nieruchomości.
Powracając do rozważań zmierzających do oceny skuteczności czynności
prawnej, polegającej na przeniesieniu własności części nieruchomości bez
równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba
odnieść się do koncepcji przedstawionych przez Sąd Okręgowy. Według pierwszej
z nich czynność ta, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., miałaby wywołać
skutek przeniesienia własności gruntu wraz z posadowioną na nim częścią
budynku. Innymi słowy, miałoby dojść do ,,samoistnego" podziału budynku, wskutek
czego części budynku położone na nieruchomościach powstałych w wyniku
podziału, stałyby się częściami składowymi sąsiednich nieruchomości gruntowych.
Koncepcję tę trzeba jednak odrzucić, gdyż nie zapewniałaby ona samodzielności
utworzonych ,,części" budynku, trwale związanych z każdą z sąsiednich
nieruchomości gruntowych. ,,Części" te nie stanowiłyby zamkniętych całości
wydzielonych z przestrzeni przegrodami, każda z nich byłaby bowiem
architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji,
żadna z ,,części" samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa
cywilnego. Nie można by zatem przyjmować, że w wyniku ocenianej czynności
prawnej niejako samoczynnie dochodziłoby do podziału budynku.
Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej
czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem
własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia
części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej
budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie
obowiązującego art. 47 § 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności
części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej
budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.