Uchwała z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesławy Z. przeciwko S. Spółdzielni
Mieszkaniowej w S. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 12 kwietnia 2007 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Sieradzu
postanowieniem z dnia 6 grudnia 2006 r.:
"Czy dopuszczalne jest roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię
mieszkaniową na jej członka własności domu wraz z prawem do działki, na której
on się znajduje w trybie przepisu art. 52 w związku z art. 1714 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116 ze zm.), w sytuacji gdy w dacie wejścia w życie tej ustawy członek
zajmował dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej przydzielony na zasadach
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?"
podjął uchwałę:

Osobie, której w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o
spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) przydzielono dom
jednorodzinny na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w
spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, przysługuje roszczenie o przeniesienie
własności domu wraz z prawem do działki na podstawie art. 1714 i
stosowanego w drodze analogii art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116
ze zm.).

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 1 lutego 2006 r. Sąd Rejonowy w Sieradzu zobowiązał
S. Spółdzielnię Mieszkaniową w S. do złożenia oświadczenia o przeniesieniu na
rzecz powódki Czesławy Z., za wynagrodzeniem w kwocie 656,78 zł, własności
nieruchomości położonej w S. przy ul. P. nr 3, na której położony jest dom
jednorodzinny w zabudowie szeregowej.
Sąd Rejonowy ustalił, że powódka w 1980 r. uzyskała przydział mieszkania na
warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. P. nr
3. Obowiązujący wówczas statut przewidywał, że zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych członków spółdzielni mogło odbywać się na podstawie
spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 2 ustawy z dnia 17
lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm. - dalej:
"ust.spółdz."), zwanego lokatorskim prawem do lokalu, bądź na podstawie
spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 3, zwanego
własnościowym prawem do lokalu. Mieszkanie przydzielone powódce jest domem
jednorodzinnym w zabudowie szeregowej; nie ma żadnych wspólnych pomieszczeń
z pozostałymi mieszkaniami, również stanowiącymi domy jednorodzinne, a każdy z
domów ma własne przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne. Po wejściu w życie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódka wystąpiła do pozwanej
Spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie na nią własności domu wraz z wydzieloną
działką. Pozwana zaproponowała przeniesienie własności lokalu przy
pozostawieniu gruntu, na którym znajduje się szereg domów przy ulicy P., we
współwłasności lub sprzedaż domu wraz z wydzieloną działką.
Sąd Rejonowy uznał, że w sprawie ma zastosowanie art. 52 w związku z art.
1714 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. - dalej: "u.s.m."). Wskazał, że w dniu
wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódce bezspornie nie
przysługiwało prawo do domu jednorodzinnego. Przydzielenie powódce domu na
warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe, nie
odpowiadało bowiem stanowi faktycznemu. Pozwana zresztą sama uznawała, że
jest to dom jednorodzinny, a nie lokal, co wynikało z terminologii używanej w
korespondencji, i z odrębnego sposobu traktowania członków spółdzielni, którzy
zamieszkiwali w takich domach, powinna zatem po zmianie statutu przekształcić
przydzielone domy w taki sposób, aby odzwierciedlało to istniejący stan faktyczny.
W apelacji pozwana podniosła, że Sąd błędnie przyjął, iż Spółdzielnia po
zmianie statutu umożliwiającego jej budowę domów jednorodzinnych w celu
przewłaszczenia powinna była dokonać zmiany tytułu prawnego powódki do
zajmowanego lokalu przez ustanowienie prawa do domu jednorodzinnego.
Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w Sieradzu powziął wątpliwości
wyrażone w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Zdaniem tego Sądu, nie ma
wprawdzie podstaw do zastosowania art. 52 w związku z art. 1714 u.s.m., jednakże
istotne podobieństwo istniejące między prawem do domu jednorodzinnego i
spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu może uzasadniać stosowanie art.
52 u.s.m. w drodze analogii i w konsekwencji prowadzić do przyznania powódce
roszczenia o przeniesienie własności domu wraz z prawem do działki.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że przydzielenie
powódce w 1980 r. domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na warunkach
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe. Według art.
135 § 1 ust.spółdz., istniały trzy typy spółdzielni budownictwa mieszkaniowego:
spółdzielnie mieszkaniowe (tzw. lokatorskie), spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe
(tzw. własnościowe) oraz spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych.
Różniły się one przede wszystkim rodzajami praw majątkowych przysługujących
członkom do lokali lub domów; w pierwszym wypadku było to spółdzielcze prawo do
lokalu takie jak w spółdzielni mieszkaniowej, czyli tzw. prawo lokatorskie (art. 135 §
2 i art. 144-146 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo obligacyjne, niezbywalne i
niepodlegające egzekucji, w drugim - spółdzielcze prawo do lokalu takie jak w
spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, czyli tzw. prawo własnościowe (art. 135 § 3 i
art. 147-153 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone,
przechodzące na spadkobierców, zbywalne i podlegające egzekucji, a w trzecim -
prawo własności domu jednorodzinnego (art. 135 § 4 oraz art. 155-157 ust.spółdz.).
W pierwszym i drugim wypadku właścicielem budynku była spółdzielnia (art. 135 §
2 i 3 ust.spółdz.), natomiast w trzecim domy wznoszone przez spółdzielcze
zrzeszenie stanowiły jego własność do chwili przeniesienia ich własności na
poszczególnych członków po zakończeniu budowy (art. 135 § 4 ust.spółdz.).
Cechą charakterystyczną konstrukcji przewidzianej w ustawie o spółdzielniach
i ich związkach było to, że każdemu z typów spółdzielni budownictwa
mieszkaniowego odpowiadał jeden ściśle określony rodzaj prawa do lokalu lub
domu. Konstrukcja ta została częściowo zmodyfikowana w drodze pozaustawowej,
na podstawie statutów spółdzielni zmienionych stosownie do uchwały nr 6 Rady
Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 10 kwietnia
1972 r. w sprawie organizowania spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-
własnościowych oraz w sprawie zasad, którym powinny odpowiadać statutu
spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (Informacje i Komunikaty CZSBM 1972,
nr 7-8, poz. 24), wydanej w związku z § 17 uchwały nr 281 Rady Ministrów z dnia
10 grudnia 1971 r. w sprawie zasad realizacji i finansowania uspołecznionego
budownictwa mieszkaniowego (M.P. Nr 60, poz. 398 ze zm.). Spółdzielnie
lokatorsko-własnościowe mogły więc w zasadzie ustanawiać prawa do lokali
mieszkalnych takie jak w spółdzielni mieszkaniowej (tzw. lokatorskie) oraz takie jak
w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej (tzw. własnościowe).
W doktrynie podkreślano, że ustawa o spółdzielniach i ich związkach nie tylko
nie zawierała zakazu budowy domów jednorodzinnych przez spółdzielnie
mieszkaniowe oraz budowlano-mieszkaniowe, a w konsekwencji także przez
spółdzielnie lokatorsko-własnościowe, ale w stosunku do spółdzielni budowlano-
mieszkaniowych wręcz przewidywała możliwość budowy takich domów. Zgodnie z
art. 153 ust.spółdz., zamieszczonym w rozdziale dotyczącym spółdzielni
budowlano-mieszkaniowych, z chwilą zakończenia likwidacji spółdzielni,
spółdzielcze prawo do lokalu przekształcało się w prawo odrębnej własności, jeżeli
dotyczyło domu jednorodzinnego lub lokalu w małym domu mieszkalnym.
Dopuszczalność przydziału domu jednorodzinnego na warunkach własnościowego
prawa do lokalu wynikała też pośrednio z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20
lutego 1989 r., III CZP 1/89 (OSNCP 1990, nr 1, poz. 12).
Jednocześnie w doktrynie z reguły przyjmowano, że w okresie obowiązywania
ustawy o spółdzielniach i ich związkach ani spółdzielnie mieszkaniowe, ani
spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, ani spółdzielnie lokatorsko-własnościowe
nie mogły przenosić na członków własności domów jednorodzinnych. Należy jednak
podkreślić, że według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1982 r.,
III CRN 200/82 (OSNCP 1983, nr 5-6, poz. 79), zastosowanie w drodze analogii art.
157 ust.spółdz. do spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-własnościowych,
realizujących budownictwo jednorodzinne, uzasadniało przeniesienie przez te
spółdzielnie na ich członków prawa własności domów wraz z działkami zajętymi pod
ich budowę, a jeżeli działki nie stanowiły własności spółdzielni - prawa do tych
działek, które przysługiwały spółdzielni. W wyroku z dnia 4 lipca 1969 r., I CR
161/69 (OSNCP 1970, nr 5, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził, że w świetle
całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach i ich związkach przysługujące
członkom spółdzielni budowlano-mieszkaniowych prawa do lokalu spełniały
społeczną i ekonomiczną rolę własności domów jednorodzinnych; zadaniem więc
spółdzielni budownictwa mieszkaniowego było zapewnienie członkom - ze względu
na rozmiary ich wkładu finansowego - pozycji zbliżonej do tej, w jakiej znajdowali
się właściciele domów jednorodzinnych.
Stan prawny w rozważanym zakresie uległ zmianie z dniem wejścia w życie
ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze
zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. - dalej: "Pr.spółdz."),
która zamiast trzech typów spółdzielni budownictwa mieszkaniowego wprowadziła
jednolity typ spółdzielni mieszkaniowej. Taka spółdzielnia mogła zaspokajać
potrzeby mieszkaniowe członków w sposób określony w statucie, tj. przydzielać im
lokale mieszkalne na warunkach prawa lokatorskiego lub własnościowego,
budować domy jednorodzinne (lub lokale w innych domach) w celu przeniesienia
własności na członków oraz udzielać członkom pomocy w budowie przez nich
domów mieszkalnych (dawny art. 204 § 2 Pr.spółdz.). Prawo do domu
jednorodzinnego, ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone, odrębne od
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego
budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członka i prawa do lokalu
użytkowego (art. 244 k.c. w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 25
października 1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach
wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego,
Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 115, poz. 496), zostało szczegółowo uregulowane w art.
232-237 Pr.spółdz. Prawo spółdzielcze nie zmieniło natomiast statusu prawnego
tych domów jednorodzinnych, które - jak w okolicznościach niniejszej sprawy - w
okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach zostały
przydzielone na warunkach prawa własnościowego.
Również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wprowadziła expressis
verbis zmiany w rozważanym zakresie, umożliwiła natomiast osobom, którym
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nabywanie tych lokali na
odrębną własność (początkowo w art. 39, a obecnie w art. 1714). Artykuł 1714 ust. 1
u.s.m. przyznaje roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokalu członkom
spółdzielni i osobom niebędącym członkami, którym przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Jest to roszczenie o zawarcie umowy, która w
dalszych przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 18 i nast.) jest
zwana umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy w związku z tym
podkreślić, że roszczenie uregulowane w art. 1714 ust. 1 u.s.m. odnosi się w
zasadzie zarówno do ustanowienia, jak i do przeniesienia odrębnej własności
lokalu. Ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu następuje więc w
wyniku zawarcia jednej umowy, a nie dwóch różnych umów. Wyjątkowo tylko
rozważane roszczenie dotyczy wyłącznie przeniesienia własności lokalu, jeżeli
uprzednio spółdzielnia wyodrębniła jego własność dla siebie (art. 1717 u.s.m.).
Według art. 2 ust. 3 zdanie pierwsze u.s.m., domem jednorodzinnym w
rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, a także - jak w okolicznościach niniejszej
sprawy - samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona
przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów
jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali (art. 2 ust. 3 zdanie
drugie u.s.m.). W zakresie definicji lokalu art. 2 ust. 1 u.s.m. odsyła do ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm. - dalej: "u.w.l."). Definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego,
samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu oraz pomieszczenia przynależnego
do lokalu zostały zamieszczone w art. 2 ust. 1-4 u.w.l. Zgodnie z art. 3 u.w.l., z
odrębną własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, którą
stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku
właścicieli lokali, jeżeli zaś budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w
użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo (art. 4 ust. 3 u.w.l.).
Przepisy ustawy o własności lokali mają odpowiednie zastosowanie do prawa
odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej (art. 27 ust. 1 u.s.m.), są one
jednak nieadekwatne do sytuacji, w której przedmiotem odrębnej własności ma być
nie lokal, ale dom jednorodzinny, nie wynika z nich bowiem w szczególności, jakie
prawo do gruntu miałoby być związane z prawem własności domu jednorodzinnego.
Z natury rzeczy nie występuje też w rozważanej sytuacji problem nieruchomości
wspólnej, a w konsekwencji udziału w takiej nieruchomości. W rozważanym
zakresie istnieje zatem luka w prawie, która odnosi się zresztą nie tylko do sytuacji,
w której - jak w okolicznościach niniejszej sprawy - dom jednorodzinny został w
okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach przydzielony na
warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni budowlano-
mieszkaniowej (tzw. prawa własnościowego), ale również do sytuacji, w której pod
rządem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dom jednorodzinny jest budowany
w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka.
Wspomnianą lukę w prawie należy wypełnić przez analogiczne zastosowanie
przepisu regulującego podobny stan faktyczny, zgodnie z regułą ubi eadem legis
ratio, ibi eadem legis dispositio. Taki przepis został zamieszczony w art. 52 u.s.m.,
który w pierwotnym brzmieniu traktował prawo do domu jednorodzinnego,
budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członków, jako kategorię
przejściową oraz nakazywał stosowanie do tego prawa przepisów art. 232 § 4, art.
233, 235 i 237 Pr.spółdz. do czasu przeniesienia własności na rzecz członka
spółdzielni. Artykuł 52 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu zawiera
regulacje przeniesione z wymienionych przepisów Prawa spółdzielczego. Według
art. 244 § 1 k.c. (w brzmieniu nadanym przez art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o
zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw,
Dz.U. Nr 172, poz. 1804), prawem rzeczowym ograniczonym jest spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. W tym pojęciu mieści się również istniejące w dniu
wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, skoro zgodnie z art. 2 ust. 3 zdanie 2
u.s.m. do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.
Zgodnie z art. 52 pkt 3 u.s.m., spółdzielnia przenosi na członków własność
przydzielonych domów wraz z prawami do działek po przeprowadzeniu rozliczenia
kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez
członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni
pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Przepis ten, podobnie jak dawny
art. 235 Pr.spółdz., jest nieprecyzyjny w części dotyczącej przeniesienia na rzecz
członka spółdzielni własności domu jednorodzinnego wraz z prawem do działki,.
Spółdzielnia może bowiem, zależnie od sytuacji, przenieść na rzecz członka albo
prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności domu
jednorodzinnego, albo prawo własności nieruchomości gruntowej (,,działki") wraz z
domem jednorodzinnym jako częścią składową gruntu. Poza tym nie ulega
wątpliwości, że po utracie mocy obowiązującej przepisów wyrażających zasadę
związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w
spółdzielni (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03,
OTK-A Zb.Urz. 2004, Nr 3, poz. 22), art. 52 pkt 3 u.s.m. znajduje zastosowanie
również do osób niebędących członkami spółdzielni. Z tymi zastrzeżeniami przepis
ten, stosowany w drodze analogii oraz w związku z art. 1714 u.s.m., stanowi
podstawę prawną roszczenia o przeniesienie własności domu jednorodzinnego,
który w okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach został
przydzielony na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni
budowlano-mieszkaniowej.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).