Uchwała SN - III CZP 152/07
Izba:Izba Cywilna
Sygnatura:III CZP 152/07
Typ:Uchwała SN
Opis:Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/2/24
Data wydania:2008-02-21
Uchwała z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Anety B. i Pawła B. przy uczestnictwie
Skarbu Państwa - Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. i Zakładu
Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L. o założenie księgi wieczystej dla odrębnej
własności lokalu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu
21 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Lublinie postanowieniem z dnia 31 października 2007 r.:
"Czy wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej na podstawie
orzeczenia sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter
deklaratoryjny, czy konstytutywny?"
podjął uchwałę:

Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na
podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości,
ma charakter konstytutywny.

Uzasadnienie

Dnia 21 czerwca 2007 r. referendarz Sądu Rejonowego w Lublinie założył -
na wniosek Anety i Pawła małżonków B. z dnia 25 kwietnia 2007 r. - księgę
wieczystą nr (...)87 dla odrębnej własności lokalu mieszkalnego i wpisał z urzędu w
dziale IV tej księgi dwie hipoteki przymusowe łączne.
Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie - po
rozpoznaniu skargi wnioskodawców kwestionującej wpisy hipotek - utrzymał w
mocy zaskarżone orzeczenie referendarza sądowego. Z uzasadnienia wynika, że
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. zniósł współwłasność
nieruchomości położonej w L. przy ul. P. nr (...), dla której jest prowadzona księga
wieczysta nr (...)45, przez ustanowienie pięciu odrębnych własności lokali
mieszkalnych. Wnioskodawcy otrzymali parterowy lokal mieszkalny nr 2, o
powierzchni 35,56 m2, wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności
nieruchomości wspólnej.
Dnia 15 lutego 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie wpisał hipotekę przymusową
zwykłą na rzecz Skarbu Państwa, Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. w
wysokości 12 510,60 zł oraz hipotekę przymusową kaucyjną do kwoty 18 610,19 zł
na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L., obciążającą udział
Piotra P. we współwłasności nieruchomości, dla której jest prowadzona księga
wieczysta nr (...)45.
Podkreślając, że odrębna własność lokalu mieszkalnego wnioskodawców
powstała w dniu dokonania konstytutywnego wpisu tego prawa w nowozałożonej
księdze wieczystej, Sąd Rejonowy uznał, iż hipoteki przymusowe, wpisane na
udziale Piotra P. we współwłasności nieruchomości, obciążają - zgodnie z art. 76
ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. - dalej: "u.k.w.h.") - powstałą na skutek
zniesienia współwłasności nieruchomości odrębną własność lokalu mieszkalnego
wnioskodawców.
Sąd Okręgowy w Lublinie, rozpoznając apelację, przedstawił - na podstawie
art. 390 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. - przytoczone na wstępie zagadnienie
prawne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione zagadnienie prawne wyłoniło się na tle przepisów ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz.
903 ze zm. - dalej: "u.w.l."), dotyczących ustanowienia własności lokali (art. 7 - 11).
Problem nie jest jednak nowy, wystąpił bowiem także na gruncie przepisów
kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - przepisy wprowadzające
kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. - dalej" "p.w.k.c."), regulujących
ustanowienie odrębnej własności lokali (art. 136-137 k.c. i art. XIX p.w.k.c.),
uchylonych z dniem 1 stycznia 1995 r. (art. 34-35 u.w.l.).
Sąd Najwyższy, nie podejmując wprost kwestii charakteru wpisu w księdze
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia o zniesieniu
współwłasności nieruchomości, w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r.,
III CRN 283/80 (OSNCP 1981, nr 10, poz. 195) wyraził pogląd, że wymieniony wpis
ma charakter konstytutywny. Powstanie odrębnej własności lokalu było zatem
uzależnione od dokonania wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Wniosek o
złożenie księgi wieczystej dla odrębnej własności lokalu mieścił w sobie - zdaniem
Sądu Najwyższego - wniosek o dokonanie wpisu tego prawa w założonej księdze
wieczystej.
To stanowisko spotkało się z aprobatą w piśmiennictwie, został jednak
wyrażony także pogląd odmienny. Podniesiono, że art. XIX p.w.k.c., który nie
przesądzał kwestii charakteru wpisu, ponieważ wymagał jedynie założenia księgi
wieczystej nie dotyczył ustanowienia odrębnej własności lokalu z mocy
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości, w tym wypadku odrębna
własność lokalu powstawała bowiem z chwilą uprawomocnienia się tego
postanowienia. Ewentualny wpis miał zatem tylko znaczenie deklaratywne.
Po wejściu w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy pośrednio
zaaprobował wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80, pogląd
dotyczący charakteru omawianego wpisu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 maja
2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76) zauważył, że w obowiązującym
stanie prawnym część wpisów w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, co
oznacza, iż powstanie określonego prawa lub jego przejście na nabywcę jest
uzależnione od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przykładowo wskazał art. 7
ust. 2 u.w.l., z którego wynika, że do powstania odrębnej własności lokalu
niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Trybunał Konstytucyjny natomiast pośrednio wyraził pogląd, że omawiany
wpis ma charakter deklaratywny, stwierdzając w wyroku z dnia 5 marca 2002 r., SK
22/00 (OTK-A Zb.Urz. 2002, nr 2, poz. 12), że wyodrębnienie własności lokali w
drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność zastępuje niejako umowę
między współwłaścicielami. W wyniku tej decyzji procesowej, w nieruchomości
będącej przedmiotem współwłasności wyodrębnione zostają lokale, które od
momentu uzyskania atrybutu prawomocności przez wydane w tej mierze
orzeczenie, stają się przedmiotem odrębnej własności byłych współwłaścicieli.
W piśmiennictwie również na gruncie obowiązującego stanu prawnego
wypowiadane są sprzeczne poglądy dotyczące charakteru wpisu w księdze
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego
współwłasność nieruchomości. Przeciwnicy konstytutywnego charakteru
omawianego wpisu podnoszą przede wszystkim, że przewidziane w art. 11 ust. 1
u.w.l. odpowiednie stosowanie przepisów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
w drodze umowy do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia
znoszącego współwłasność nieruchomości nie obejmuje wynikającego z art. 7 ust.
1 u.w.l. wymagania dokonania prawotwórczego wpisu w księdze wieczystej ze
względu na charakter orzeczenia sądu jako źródła ustanowienia odrębnej własności
lokalu. Zwracają uwagę, że zgodnie z art. 624 k.p.c. zmiany w sferze stosunków
własnościowych następują już z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
znoszącego współwłasność nieruchomości. Przytaczając art. 365 k.p.c., wskazują
na skutek prawomocnego orzeczenia, jakim jest związanie nim określonych
podmiotów. Podkreślają, że z tego powodu sąd wieczystoksięgowy nie może
kontrolować - stanowiącego podstawę wpisu - postanowienia znoszącego
współwłasność nieruchomości. Deklaratywny charakter omawianego wpisu pozwala
także uniknąć nasuwających się - do czasu dokonania wpisu konstytutywnego -
wątpliwości, czy np. pomijając postanowienie znoszące współwłasność
nieruchomości można rozporządzać tą nieruchomością.
Zwolennicy konstytutywnego charakteru omawianego wpisu wskazują, że art.
7 ust. 2 u.w.l. wyraźnie stanowi, iż do powstania odrębnej własności lokalu
niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ani wymieniony przepis, ani inne
przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują wyjątku od tej zasady, bez
względu zatem na sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, jej powstanie
wymaga dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wspomniany wpis ma charakter
prawotwórczy i dopełniający konstytutywny charakter postanowienia znoszącego
współwłasność nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Dostrzegając problemy, jakie stwarza pogląd, że odrębna własność lokalu nie
powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, lecz na skutek
dokonania wpisu w księdze wieczystej, podkreślają, że postanowienie o zniesieniu
współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokalu nie może być
ignorowane. Po jego wydaniu nie można zawierać umów o zniesienie
współwłasności nieruchomości, a także nie można dzielić nieruchomości w
postępowaniu administracyjnym z pomięciem orzeczenia sądowego.
Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również
wzgląd na bezpieczeństwo obrotu. Przyjęcie przeciwnego poglądu pozwalałoby na
dokonywanie dalszych rozporządzeń wyodrębnionymi przez sąd lokalami poza
księgą wieczystą, do przeniesienia bowiem odrębnej własności lokalu nie jest
konieczny wpis w księdze wieczystej. Jednocześnie z prowadzonej dla
nieruchomości wspólnej księgi wieczystej wynikałoby, że lokale nie są
wyodrębnione, co rodziłoby niebezpieczeństwo rozporządzenia nieruchomością
wspólną przez dotychczasowych współwłaścicieli ze szkodą dla nabywców lokali.
Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również postulat
jawności praw rzeczowych; fakt ustanowienia odrębnej własności lokali jest
dostrzegalny dla osób trzecich w zasadzie dzięki wpisowi w księdze wieczystej dla
nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej.
Należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że wpis odrębnej własności lokalu w
księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu znoszącego
współwłasność nieruchomości, ma charakter konstytutywny. Z takim
rozstrzygnięciem przemawia wykładnia językowa. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.w.l.,
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy stosuje się
odpowiednio również do wyodrębnienia własności lokalu na podstawie
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. Wpis o ustanowieniu
odrębnej własności lokalu na podstawie umowy - co nie budzi wątpliwości - ma
charakter konstytutywny. W tym zakresie w art. 11 ust. 1 u.w.l. ustawodawca nie
przewidział żadnego wyłączenia. Brak wyraźnego wyłączenia wspiera tezę, że
ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia sądu
znoszącego współwłasność nieruchomości ustawodawca uzależnił także od
konstytutywnego wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Nie można przyjąć, że
odpowiednie stosowanie przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności
lokalu do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia sądu znoszącego
współwłasność nieruchomości ma dotyczyć jednie elementów określonych w art. 8
ust. 1 u.w.l., nie dotyczy zaś wpisu do księgi wieczystej jako przesłanki powstania
tego prawa. Gdyby bowiem ustawodawca - znając wyrażane w okresie
obowiązywania art. XIX p.w.k.c. wątpliwości doktryny co do charakteru omawianego
wpisu - chciał mu nadać jedynie deklaratywny charakter, to dałby temu
jednoznaczny wyraz w ustawie.
Argumentów na rzecz konstytutywnego charakteru omawianego wpisu
dostarcza także wykładnia systemowa. Odesłanie do odpowiedniego stosowania
przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawiera również art.
10 u.w.l., regulujący ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przyjmuje się zgodnie,
że w tym wypadku powstanie odrębnej własności lokalu wymaga konstytutywnego
wpisu w księdze wieczystej. Zestawienie obu tych odesłań, odwołujących się -
jednakowo - do odpowiedniego stosowania przepisów regulujących umowne
ustanowienie odrębnej własności lokalu, wspiera stanowisko, że do powstania
odrębnej własności lokali na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność
nieruchomości także niezbędny jest konstytutywny wpis tego prawa w księdze
wieczystej.
Za przyjętym rozstrzygnięciem przemawia także wykładnia historyczna, art.
XIX p.w.k.c. został bowiem w ustawie o własności lokali - która z założenia miała
kompleksowo uregulować problematykę własności lokali - zastąpiony przez art. 7
ust. 2 i art. 11 ust. 1 u.w.l., które w całości przejęły jego treść normatywną w postaci
obowiązku dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Również wykładnia funkcjonalna dostarcza argumentów na rzecz
konstytutywnego charakteru wpisu w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej
własności lokalu na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność
nieruchomości. Należy podzielić pogląd, że aprobata przeciwnego stanowiska nie
sprzyjałaby bezpieczeństwu obrotu. Rozporządzenie nieujawnioną w księdze
wieczystej odrębną własnością lokalu rzeczywiście powodowałoby- w razie zbycia
nieruchomości wspólnej przez dotychczasowych współwłaścicieli - problem, czy
nabywca, będący w dobrej wierze, może dzięki rękojmi publicznej ksiąg
wieczystych nabyć własność nieruchomości wspólnej wraz z lokalami, które zostały
wyodrębnione na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność
nieruchomości, ale według księgi wieczystej stanowiłyby nadal część składową tej
nieruchomości. Trafne jest także odwołanie się do zasady jawności materialnej
ksiąg wieczystych; zaakceptowanie stanowiska, że omawiany wpis ma charakter
prawotwórczy oznacza jednolite - niezależnie od przewidzianej w art. 7 ust. 1 u.w.l.
drogi ustanowienia odrębnej własności lokalu - znaczenie wpisu tego prawa w
księdze wieczystej.
Rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego nie podważają
argumenty wskazujące, że konstytutywny wpis w księdze wieczystej ustanowienia
odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność
nieruchomości jest zbędny, ponieważ ustanowienie tego prawa nastąpiło pod
kontrolą sądu oraz odwołujące się do przepisów regulujących skutki prawomocności
orzeczenia sądu (art. 365 § 1 i art. 624 k.p.c.). Rola wpisu konstytutywnego jako
przesłanki powstania odrębnej własności lokalu nie może być ocenia jedynie w
aspekcie kontroli sądu, czy akt ustanowienia tego prawa nie jest dotknięty wadą
uniemożliwiającą jego powstanie. Świadczy o tym niekwestionowane wymaganie
dokonania konstytutywnego wpisu ustanowienia odrębnej własności lokalu na
podstawie znoszącej współwłasność nieruchomości ugody sądowej, mimo że jej
zawarcie pozostaje pod kontrolą sądu (art. 223 § 2 k.p.c.).
Przeszkody do uznania omawianego wpisu za prawotwórczy nie stanowi
konstytutywny charakter postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości.
Należy podzielić pogląd, że wpis w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej
własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność
nieruchomości lokalu ma charakter prawotwórczy i dopełniający konstytutywny
skutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Do powstania
odrębnej własności lokalu nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego
prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Trafne jest spostrzeżenie, że zasadą jest wpis deklaratywny, nie można
jednak pomijać, że ustawodawca docenia znaczenie wpisu konstytutywnego i
ewolucyjnie rozszerza jego stosowanie w granicach racjonalnych potrzeb (art. 19
ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu
nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm., albo art. 27
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst:
Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.



Izba Cywilna - inne orzeczenia:
dokumentdata wyd.
[IC] III CZP 118/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/6/76
2009-01-23 
[IC] III CZP 117/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/7-8/91
2009-02-17 
[IC] III CZP 115/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/71
2008-11-26 
[IC] III CZP 110/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/70
2008-11-20 
[IC] III CZP 102/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/65
2008-12-16 
  • Adres publikacyjny: