Uchwała z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Gerard Bieniek
Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "S.N.", sp. z o.o. w R. przeciwko "H.P.",
sp. z o.o. w R. z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej -
"E.F.H." S.A. w W. o wydanie i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2007 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie postanowieniem z dnia 5
października 2006 r.:
"Czy w wypadku podziału nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste
użytkowanie, na której usytuowany jest jeden budynek stanowiący odrębną
nieruchomość będącą przedmiotem prawa własności tego wieczystego użytkownika
dopuszczalny w świetle art. 235 § 1 i 2 k.c. jest taki podział tego wielopiętrowego
budynku na dwie odrębne nieruchomości, aby na poziomie jednej z kondygnacji
nieruchomość budynkowa położona na jednej z działek powstałych w wyniku
podziału przekraczała granicę tej działki i wchodziła obrysem w bryłę budynku
mającego stanowić od chwili podziału odrębną nieruchomość położoną na innej
działce przy uwzględnieniu, że obydwie nieruchomości budynkowe nadal należeć
będą do tego samego wieczystego użytkownika?"
podjął uchwałę:

Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
(art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób,
że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez
istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na
regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało w sprawie, w której strona powodowa wnosiła o nakazanie stronie
pozwanej opuszczenia, opróżnienia i wydania jej opisanych w pozwie pomieszczeń
o łącznej powierzchni 56,65 m2 znajdujących się na parterze budynku stanowiącego
własność powódki, posadowionego na gruncie oddanym jej w użytkowanie
wieczyste.
Strona pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa, wskazywała, że
pomieszczenia te stanowią część składową budynku będącego jej własnością,
położonego na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste.
Sąd Rejonowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 23 lutego 2006 r. oddalił
powództwo, ustalając m.in., że działka nr (...)/117, pozostająca obecnie w
użytkowaniu wieczystym strony powodowej, oraz działka nr (...)/118 pozostająca w
użytkowaniu wieczystym strony pozwanej, stanowiły poprzednio jedną
nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste spółce z o.o. ,,B.", która wzniosła
na niej budynek zespołu hotelowo-administracyjnego, składający się z dwóch części
połączonych parterowym łącznikiem, nad którym znajdowała się otwarta przestrzeń
a nad nią reszta kondygnacji budynku. Sporne pomieszczenia, położone na
parterze, poza łącznikiem, w części wykorzystywanej na pomieszczenia
administracyjno-biurowe, były od początku użytkowane jako pomieszczenia
należące do części hotelowej budynku i nie miały połączenia z częścią biurową.
W 1992 r. spółka ,,B." dokonała administracyjnego podziału nieruchomości i
budynku w ten sposób, że powstały dwie działki: nr (...)/117 z posadowionym na
niej budynkiem biurowo-administracyjnym, w którym znajdowały się sporne
pomieszczenia i nr (...)/118 z posadowionym na niej budynkiem hotelowym wraz z
łącznikiem. Granica między działkami odpowiada linii podziału budynku, biegnie
przy jego ścianie, a dalej wewnątrz łącznika, dzieląc budynek na dwie odrębne
części, z których część administracyjna posadowiona jest na działce nr (...)/117, a
część hotelowa na działce nr (...)/118. Sporne pomieszczenia znajdujące się w
budynku położonym na działce nr (...)/117 nie mają z nim połączenia; oddziela je od
niego ściana nośna, połączone są natomiast z budynkiem położonym na działce nr
(...)/118 i wykorzystywane przez stronę pozwaną jako zaplecze gospodarcze hotelu.
Sąd Rejonowy uznał, że pomieszczenia te są częścią składową budynku
hotelowego położonego na działce nr (...)/118, taki bowiem miały charakter od
początku i mają do chwili obecnej. Granica działek nie odpowiada granicy między
budynkami, gdyż nie biegnie ,,po ścianie", lecz przez pomieszczenia. W ocenie
Sądu, z definicji budynku zawartej w Prawie budowlanym, wynika, że nie musi on
mieć ścian pionowo w górę, a jedynie musi być wydzielony w przestrzeni za
pomocą przegród budowlanych, a zatem dopuszczalny jest taki podział budynku, w
wyniku którego pod spornymi pomieszczeniami, należącymi do budynku
pozwanego, i nad nimi, znajdują się pomieszczenia stanowiące własność strony
powodowej.
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Okręgowy w Rzeszowie powziął
przedstawioną w pytaniu prawnym wątpliwość co do dopuszczalności takiego
podziału nieruchomości i znajdującego się na niej wielokondygnacyjnego
budynku. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba
stwierdzić, że ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego dotyczące dokonanego w
1992 r. podziału nieruchomości pozostającej wówczas w użytkowaniu wieczystym
spółki ,,B." na dwie działki nr (...)/117 i nr (...)/118, nie są tak jednoznaczne, by
można było przyjąć, że rzeczywiście doszło wówczas do podziału nieruchomości
budynkowej, w wyniku którego na poziomie jednej kondygnacji przekroczyła ona
granicę dzielącą obie działki i weszła obrysem w bryłę budynku mającego od chwili
podziału stanowić odrębną nieruchomość położoną na sąsiedniej działce. Z opinii
biegłego geodety, załączonych map podziału i protokołu granicznego oraz z ustaleń
faktycznych Sądu Rejonowego zdaje się wynikać, że linia podziału nieruchomości
gruntowej oraz linia podziału budynku dzielą nieruchomość na dwie działki, na
których usytuowane są powstałe w wyniku podziału budynki, podział zaś budynku
przebiegał wzdłuż ścian pionowych dzielących go na odrębne części na wszystkich
kondygnacjach poza jedną na parterze, na której ściany takiej brak. W tym stanie
rzeczy nie można stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, czy istotnie w
1992 r. dokonano takiego podziału, w wyniku którego powstał stan opisany
szczegółowo w przedstawionym zagadnieniu prawnym, czy też podział był inny, a
opisany stan jest jedynie skutkiem faktycznego sposobu korzystania z budynku.
Można natomiast stwierdzić, że problem prawny sprowadza się w istocie do
pytania o dopuszczalny sposób podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie
wieczyste wraz z usytuowanym na niej budynkiem, tak by w jego wyniku powstały
nieruchomości odpowiadające wymaganiom art. 235 i 143 k.c., co uzasadnia
udzielenie odpowiedzi określającej ogólne zasady takiego podziału, a nie
odpowiedzi, czy podział opisany przez Sąd Okręgowy jest dopuszczalny. Ocena,
czy ustalony w sprawie sposób podziału nieruchomości i budynku przeprowadzony
w 1992 r. odpowiadał tym zasadom oraz do kogo należą po podziale sporne
pomieszczenia, będzie wyznaczała rozstrzygnięcie zgłoszonego żądania strony
powodowej.
Dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego nie ma znaczenia uczynione w nim
zastrzeżenie, że podział nieruchomości został dokonany ,,przy uwzględnieniu, że
obydwie nieruchomości budynkowe nadal będą należeć do tego samego
wieczystego użytkownika". Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem
własności położonego na nim budynku są zbywalne, a zatem podział musi być
przeprowadzony w taki sposób, by powstały dwie odrębne działki z dwoma
odrębnymi budynkami, z których każda po podziale może stać się prawem
użytkowania wieczystego i własności różnych podmiotów, bez naruszania ich
interesów.
Dopuszczalność przeprowadzenia podziału nieruchomości przez użytkownika
wieczystego została przesądzona przepisem art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr
261, poz. 2603 ze zm. - dalej ,,u.g.n."); sposób podziału nie może naruszać istoty
prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności położonych na nim budynków,
określonej w art. 235 k.c. i art. 31 tej ustawy, które są przepisami bezwzględnie
obowiązującymi (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II
CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61). Zgodnie z nimi, przysługująca
użytkownikowi wieczystemu odrębna od gruntu własność budynków (art. 46 k.c.)
jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które, jak trafnie zauważył
Sąd Okręgowy, jest prawem silniejszym, własność zaś budynków jest pochodną
tego prawa. Prawem własności użytkownika wieczystego mogą być objęte tylko te
budynki i urządzenia, które znajdują się na gruncie oddanym mu w użytkowanie
wieczyste, a zatem częścią składową takiego budynku nie mogą być części
budynku usytuowane na sąsiednim gruncie, stanowiącym przedmiot innego
użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 143 k.c., mającym zastosowanie także do
użytkowania wieczystego, użytkowanie to, podobnie jak własność gruntu, rozciąga
się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co oznacza, że powstały w wyniku
podziału odrębny budynek musi być trwale związany z wyodrębnionym gruntem, a
więc powinien być w całości umiejscowiony w granicach przestrzennych
nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego.
Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Nie zawierała jej też ustawa z dnia
24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.), a
przydatność dla stosunków cywilnoprawnych definicji zawartej w ustawie z dnia 7
lipca 1994 r.- Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze
zm.) jest wątpliwa. Na podstawie art. 46 i 48 k.c. oraz posiłkując się Prawem
budowlanym należy uznać, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z
gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo
odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni
za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05, nie publ.), przy czym
spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie
potrzebnych służebności, na co wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13
maja 1966 r., III CR 103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz.110), w uchwale całej Izby
Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, poz. 39) oraz
m.in. w orzeczeniach z dnia 5 stycznia 1971 r., I CR 5/71 i z dnia 22 grudnia
2004 r., II CK 262/04 (nie publ.). Jedynie budowla spełniająca takie kryteria może
być odrębnym budynkiem i - usytuowana na gruncie stanowiącym użytkowanie
wieczyste oraz w jego granicach - stanowić przedmiot własności użytkownika
wieczystego.
Kwestia podziału budynku znajdującego się na nieruchomości ulegającej
podziałowi była przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego odnoszących się do
zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości zabudowanej
budynkiem mieszkalnym. We wskazanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznał
podział pionowy budynku za - w zasadzie - niedopuszczalny, stwierdzając, że
jedność prawna budynku wynikająca z art. 46-48 k.c. znajduje swoje wytłumaczenie
w jego swoistości jako budowli i w jego konstrukcyjnej nierozerwalności, która z
reguły nie pozwala na pionowe rozczłonkowanie budynku na samodzielne części.
Jednakże podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem
dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i
przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na
dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy
czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, a jeżeli
w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników
jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku,
możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie publ., z dnia 12
listopada 1976 r., III CRN 243/76, nie publ., z dnia 12 października 2000 r., IV CKN
1525/00, nie publ. oraz z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98).
Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r.,
III CRN 173/78 (nie publ.) i z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93 (nie publ.) uznał
za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału
przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na
części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie
pokrywa się z granicą nowo utworzonych działek, w związku z czym sfery własności
właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi
zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 k.c. We wskazanym
postanowieniu z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98 Sąd Najwyższy podkreślił,
że dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od
istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa
budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości
wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu
rozdzieleniu podziałem gruntu.
Trzeba uznać, że nie jest także wykluczona możliwość dokonania omawianego
podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i
odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie
przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca (np.
ściana działowa przebiega przez trzy górne kondygnacje, nie dochodząc do
najniższej, na której może zostać dobudowana jako dalszy ciąg już istniejącej wyżej
zabudowy). W szczególności może tak być wówczas, gdy dotychczasowy sposób
korzystania z budynku ma zostać zachowany po podziale lub gdy ustanowiona jest
odpowiednia służebność nieoddzielonej części budynku.
Utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, podzielane w doktrynie, należy
przyjąć także w odniesieniu do podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie
wieczyste oraz podziału usytuowanego na niej budynku, nie ma bowiem różnic co
do istoty, zasad i skutków podziału budynku położonego na gruncie stanowiącym
własność lub współwłasność i położonego na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste. Okoliczność, że w pierwszym przypadku budynek jest częścią składową
nieruchomości gruntowej i dzieli jej los prawny, w drugim zaś jest odrębną
nieruchomością, nie ma przy podziale większego znaczenia, skoro własność takiej
nieruchomości budynkowej może należeć tylko do użytkownika wieczystego gruntu
(art. 235 k.c.). Opisane zasady podziału powinny być więc stosowane przez sądy
lub właściwe organy administracyjne w obu przypadkach, a także zarówno przy
podziale nieruchomości budynkowej przez jednego użytkownika wieczystego, jak i
przy zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku.
To czy podziału dokonano zgodnie z tymi zasadami oraz jakie skutki wywołuje
podział przeprowadzony z ich naruszeniem, ocenia Sąd w sprawie, w której z
podziału budynku i gruntu wywodzone są określone skutki prawne i roszczenia.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale.