Uchwała z dnia 23 stycznia 2004 r., III CZP 104/03

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Maria Grzelka

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Natalii W. przy uczestnictwie Skarbu
Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe" Nadleśnictwa
T. o odłączenie z księgi wieczystej, założenie księgi wieczystej i wpisy, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2004 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z
dnia 6 listopada 2003 r.:
"Czy ważna jest umowa sprzedaży przez Skarb Państwa - Państwowe
Gospodarstwo Leśne "Lasy Państwowe" w trybie bezprzetargowym, w oparciu o
art. 40 a ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym wolno stojącym (w którym dopuszcza się wydzielenie jednego lokalu
mieszkalnego) oraz budynkiem gospodarczym (budynkami gospodarczymi) ?"
podjął uchwałę:

Umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o
której mowa w art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), zawarta w trybie
bezprzetargowym, jest ważna również wtedy, gdy na tej nieruchomości
znajduje się budynek gospodarczy.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Koszalinie, rozstrzygając apelację od postanowienia Sądu
Rejonowego w Koszalinie z dnia 9 lipca 2003 r., stwierdził, że przy rozpoznaniu
sprawy powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 k.p.c.
W rozpoznawanej sprawie ustalono, że wnioskodawczyni Natalia W. wystąpiła do
Sądu Rejonowego w Koszalinie z wnioskiem o wpisanie jej w księdze wieczystej nr
(...)05, jako właścicielki nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 112/5,
położonej w K. Jednocześnie wnioskodawczyni wniosła o odłączenie z księgi
wieczystej nr (...)11 działki numer 113/6 oraz założenie dla niej nowej księgi
wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim jako współwłaścicieli Skarbu Państwa -
Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe", Nadleśnictwo T. w 6/7
częściach oraz wnioskodawczyni w 1/7 części. Podstawą wpisu stanowiła umowa
notarialna sprzedaży z dnia 7 kwietnia 2003 r.
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 lipca 2003 r. oddalił wniosek,
stwierdzając, że przedmiotem sprzedaży w umowie z dnia 7 kwietnia 2003 r. był
lokal mieszkalny, stanowiący budynek mieszkalny, położony na działce nr 112/5
wraz z przynależnymi pomieszczeniami w budynku gospodarczym, oraz udział w
1/7 części działki nr 113/5, na której znajduje się studnia głębinowa dostarczająca
wodę do budynku mieszkalnego na działce nr 112/5. Sprzedaż tak opisanej
nieruchomości nastąpiła w trybie bezprzetargowym, na podstawie przepisów
ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz.
679 ze zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2002 r. o zasadach zbywania mieszkań
będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych
z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych
mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2003 r. Nr 4, poz. 24 ze
zm.). Zgodnie z art. 40a ust. 1-3 ustawy o lasach, Lasy Państwowe mogą
sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne
lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w
budowie nieprzydatne lasom państwowym. Sprzedaż następuje po cenie rynkowej,
a łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do
korzystania z lokali. Zdaniem Sądu Rejonowego oznacza to, że w trybie
bezprzetargowym mogą być sprzedawane tylko nieruchomości zabudowane
budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne. Ponieważ w
rozpoznawanej sprawie nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego i budynku
gospodarczego, który nie może być traktowany jako pomieszczenie przynależne do
lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że umowa sprzedaży
z dnia 7 kwietnia 2003 r., jako sprzeczna z art. 38 ust. 4 ustawy o lasach, nie może
być podstawą dokonania żądanych wpisów i wniosek oddalił (art. 6299 k.p.c.).
Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonał wykładni art. 40a ust.
1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zdaniem Sądu, wykładnia literalna
tego przepisu przemawia przeciwko dopuszczalności sprzedaży w trybie
bezprzetargowym nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz
budynkami gospodarczymi. Także na tle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679) i ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących
własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) brak podstaw do
uznania, że zbycie budynku mieszkalnego obejmuje również zbycie budynku
gospodarczego. Taka wykładnia art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, w ocenie Sądu
Okręgowego, pozostaje jednak w sprzeczności z celem, dla którego dopuszczono
sprzedaż bezprzetargową nieprzydatnych Lasom Państwowym nieruchomości.
Kierując się wykładnią celowościową, Sąd drugiej instancji opowiedział się w
konsekwencji za dopuszczeniem zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym i gospodarczym, byłoby bowiem trudne do uzasadnienia dlaczego,
jeżeli na sprzedawanej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny oraz
budynek gospodarczy, który stanowi łącznie z nim tzw. siedlisko, sprzedaż budynku
mieszkalnego mogłaby się odbywać w trybie bezprzetargowym, tylko na rzecz
określonych osób na preferencyjnych warunkach, funkcjonalnie zaś z nim związany
budynek gospodarczy mógłby zostać sprzedany jedynie w trybie przetargowym na
rzecz nabywcy, który zaoferuje najwyższą cenę. Dodatkowo Sąd Okręgowy
podniósł, że kierowanie się wykładnią językową prowadziłoby do naruszenia zasady
równego traktowania osób nabywających nieruchomości służące zaspokajaniu
potrzeb mieszkaniowych, gdyż jeżeli nabywany jest lokal mieszkalny, a nie
budynek, to z przepisów ustawy o odrębnej własności lokali wynika, że
dopuszczalne byłoby nabycie także budynku gospodarczego traktowanego jako
tzw. pomieszczenie przynależne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Okręgowy trafnie podkreślił, że nie można akceptować sytuacji, w której
ustawa dopuszcza sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
w specjalnym trybie, na rzecz wskazanego w ustawie kręgu osób, przy
jednoczesnym wyłączeniu możliwości sprzedaży, na tych samych warunkach,
budynku gospodarczego związanego z budynkiem mieszkalnym. Nieracjonalność
takiego rozwiązania widoczna jest szczególnie wyraźni w sytuacji, w której chodzi o
sprzedaż budynków mieszkalnych położonych na terenach wiejskich. Na
przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości, obok budynku mieszkalnego,
posadowiony jest z reguły budynek gospodarczy, w którym znajdują się różnego
rodzaju pomieszczenia (komórki, drewutnie, kurniki, obory, pralnie czy suszarnie)
niezbędne dla normalnego, w warunkach wiejskich, funkcjonowania mieszkańców.
W rozważanej sytuacji chodzi o sprzedaż tzw. osad leśnych, w których potrzeba
posiadania pomieszczeń gospodarczych jest jeszcze wyraźniejsza, niż w typowych
budynkach wiejskich. Taka regulacja prowadziłaby do absurdalnych wręcz sytuacji,
w których nabywca domu mieszkalnego musiałby stawać do przetargu po to, by
kupić budynek, położony na tej samej nieruchomości, i zapewnić sobie używanie
pomieszczeń niezbędnych dla jego normalnej egzystencji. Przekreślałoby to
możliwość skorzystania przez osoby wskazane w ustawie z dogodnego sposobu
nabycia mieszkania, ustanowionego właśnie z myślą o nich, bądź stanowiłoby
źródło nieprzezwyciężalnych problemów, które powstawałyby w razie nabycia
budynku mieszkalnego bez pomieszczeń do niego przynależnych.
Nie można natomiast podzielić stanowiska Sądów obu instancji, że z wykładni
językowej art. 40a ust. 1 ustawy o lasach wynika zakaz zbywania wraz z budynkami
mieszkalnymi także budynków gospodarczych. Powołany przepis stanowi, że na
specjalnych warunkach, w trybie bezprzetargowym i na rzecz osób wskazanych w
ustawie Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane
budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz
grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.
Z tekstu ustawy wyraźnie wynika, że mogą być sprzedawane m.in. nieruchomości
zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jeżeli więc ustawodawca dopuszcza
sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to nieruchomość
taka jest zbywana razem z jej częściami składowymi.
Zgodnie z art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym
przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Budynek gospodarczy
znajdujący się na nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o której
mowa w art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, jest częścią składową tej nieruchomości,
gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całej
nieruchomości lub samego budynku. Z powołanego przepisu nie wynika więc,
wbrew odmiennemu stanowisku obu Sądów, zakaz zbywania razem z
nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym, także znajdującego się na
tej nieruchomości budynku gospodarczego. Wręcz przeciwnie, art. 47 § 1 k.c.
przesądza, że budynek gospodarczy musi być zbyty jako część składowa
nieruchomości razem z tą nieruchomością. Tylko wyraźny przepis ustawy mógłby
wprowadzać wyjątek od tej zasady, a takiego wyjątku nie można konstruować
powołując się na art. 40a ust. 1 ustawy o lasach. Gdyby ustawodawca zamierzał
zakazać zbywania na szczególnych warunkach, łącznie z budynkiem mieszkalnym,
budynków gospodarczych, to wspomniany przepis musiałby taki zakaz zawierać,
skoro zaś zakazu takiego brak, działa zasada superficies solo cedit. Jak się
okazuje, wykładnia literalna i wykładnia celowościowa, art. 40a ust. 1 ustawy o
lasach państwowych, prowadzi zatem do tych samych rezultatów.
Nie ma więc żadnych wątpliwości, że umowa sprzedaży nieruchomości
zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na której znajduje się również budynek
gospodarczy, może być zawarta w trybie bezprzetargowym. Z tych względów Sąd
Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., orzekł, jak w uchwale.