Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 16 października 2008 r., III CZP
71/08

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Helena Ciepła (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SN Zbigniew Strus
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote
Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja M. i Teresy M. przeciwko B.
Niestandaryzowanemu Sekurytyzacyjnemu Funduszowi Inwestycyjnemu
Zamkniętemu w W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16
października 2008 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra
Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy
postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2008 r., III CZP 14/08:
,,Czy przepis art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
wprowadzony ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego (...) (Dz.U. Nr 63,
poz. 635), ma zastosowanie do hipotek ustanowionych przed wejściem tej ustawy w
życie?"
podjął uchwałę:

Przepis art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) ma
zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę
domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej nastąpił po
wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie
(Dz.U. Nr 63, poz. 635).

Uzasadnienie

(...) Bank Gospodarstwa Żywnościowego S.A., Oddział w S. w dniu 15 września
2000 r. udzielił Przedsiębiorstwu Budowlanemu ,,S.-B.", spółce z o.o. w S. kredytu
obrotowego na budownictwo mieszkaniowe w kwocie 3 000 000 zł, którego spłatę w
wysokości 2 550 000 zł wraz z odsetkami zabezpieczono hipoteką wpisaną w dniu
16 października 2000 r. w księdze wieczystej nr 96(...), prowadzonej dla
nieruchomości położonej w S. przy ul. S. nr 7, zabudowanej budynkiem
mieszkalnym. Następnie umową z dnia 30 września 2002 r., sporządzoną w formie
aktu notarialnego, wymieniona spółka ustanowiła odrębną własność lokalu
użytkowego ,,C" o pow. 40,49 m2 i sprzedała go powodom wraz z udziałem w
częściach wspólnych budynku mieszkalnego i w prawie użytkowania wieczystego
gruntu.
Sąd Rejonowy w Szczecinie na podstawie wniosku zawartego w powołanej
umowie odłączył wymieniony lokal z księgi wieczystej nr 96(...) do odrębnej księgi
wieczystej nr SZ(...), w której wpisał powodów jako właścicieli, z jednoczesnym
wpisaniem z urzędu hipoteki umownej łącznej zwykłej w kwocie 2 550 000 zł na
rzecz pozwanego B. Niestandaryzowanego Sekuratyzacyjnego Funduszu
Inwestycyjnego Zamkniętego w W., na który Bank Gospodarstwa Żywnościowego
S.A. dokonał przelewu wierzytelności.
Po uprawomocnieniu się tego wpisu powodowie wezwali pozwanego do
wyrażenia zgody na wykreślenie tej hipoteki, a wobec bezskuteczności wezwania
wystąpili z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym. Jako podstawę prawną swojego żądania powołali art. 76 ust. 4
ustawy o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.
1361 ze zm. - dalej: "u.k.w.h."), dodany ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie
ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 63, poz. 635), która weszła w
życie 23 września 2001 r.
Sąd Rejonowy, uwzględniając powództwo, stwierdził, że w sprawie ma
zastosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. i odwołał się do stanowiska Sądu Najwyższego
wyrażonego w postanowieniach z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04 (OSNC
2005, nr 12, poz. 216) i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04 (nie publ.), w
których przyjęto, iż przepis ten ma zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej
kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości
obciążonej, polegający na przeniesieniu własności części nieruchomości
zabudowanej domem mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11
maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Rozpoznając apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, czy
art. 76 ust. 4 ma zastosowanie do hipotek ustanowionych - jak w przedmiotowej
sprawie - przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, i tak sformułowane
zagadnienie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art.
390 § 1 k.p.c. Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do wyjaśnienia
czasowego zasięgu stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., co jest konieczne tym
bardziej, że ustawa nowelizująca nie zawiera przepisów przejściowych.
Sąd Najwyższy, przekazując to zagadnienie do rozstrzygnięcia powiększonemu
składowi, podniósł, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowała się w tej
kwestii rozbieżność stanowisk. Jednocześnie zaznaczył, że zagadnienie to stanowi
tylko pewien aspekt bardziej ogólnego problemu występującego przy wykładni art.
76 ust. 4 u.k.w.h. (...)
Zagadnieniem tym zajmował się Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 13
stycznia 2005 r., IV CK 425/04 i IV CK 426/04, oraz z dnia 13 kwietnia 2005 r.,
IVCK 469/04 (,,Biuletyn SN" 2005, nr 9, s. 11), stwierdzając, że art. 76 ust. 4
u.k.w.h. ma zastosowanie także do hipotek zabezpieczających kredyt udzielony na
budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej, polegający
na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem
mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. W
postanowieniach z dnia 13 stycznia 2005 r. nie określił wprost, czy na rzecz
wnioskodawców ustanowiono odrębną własność pierwszego czy kolejnego lokalu, i
nie ustalił, kiedy do tego doszło (przed, czy po wejściu w życie art. 76 ust. 4), jednak
można wnosić, że za zdarzenie warunkujące zastosowanie art. 76 ust. 4 uznał
każdy podział nieruchomości, także w razie wyodrębniania kolejnych lokali, który
nastąpił po dniu 23 września 2001 r. Oznacza to, że związał skutki działania
powołanego przepisu z każdym takim podziałem. W orzeczeniu z dnia 13 kwietnia
2005 r., IV CK 469/04, przyjął natomiast, że chwilą rozstrzygającą o podziale
nieruchomości jest data ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, już
bowiem wówczas można wyróżnić, wymagane dla bytu hipoteki łącznej, dwie
nieruchomości: nowo powstałą lokalową i nieruchomość, z której została ona
wydzielona.
Wprowadzenie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. miało na celu wyłączenie stosowania art. 76
ust. 1, przewidującego powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach
utworzonych w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, w odniesieniu
do przypadków podziału nieruchomości na skutek wyodrębnienia lokali w domu,
którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na
dzielonej nieruchomości, i poddanie tych przypadków regulacji zawartej w art. 76
ust. 4 u.k.w.h. W konsekwencji Sąd Najwyższy uznał, że przepis ten ma
zastosowanie do takiego podziału nieruchomości, w którym ustanowienie odrębnej
własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu. Jeżeli więc
przed dniem 23 września 2001 r. ustanowiono odrębną własność pierwszego
lokalu, a do kolejnych wyodrębnień doszło po tym dniu, powstaje hipoteka łączna,
gdyż ma zastosowanie art. 76 ust. 1, a nie art. 76 ust. 4. Zdaniem Sądu
Najwyższego, rozwiązanie to odpowiada regułom intertemporalnym zawartym w art.
XXXVIII p.w.k.c. oraz w art. 117 u.k.w.h.
Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 maja
2005 r., IV CK 21/05 ("Prawo Bankowe" 2006, nr 9, s. 15), stwierdzając, że art. 76
ust. 4 u.k.w.h. nie ma zastosowania do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką
przed dniem 23 września 2001 r., ponieważ ze względu na zasadę nieretroakcji (art.
3 k.c.) ustawa wprowadzająca m.in. art. 76 ust. 4 nie ma zastosowania do tych
przypadków podziału nieruchomości, w których hipoteka została ustanowiona przed
dniem 23 września 2001 r., a nie ma podstaw do stosowania art. XXXVIII p.w.k.c.,
gdyż określa on zasadę bezpośredniego działania przepisów kodeksu cywilnego do
niektórych stosunków prawnych powstałych przed jego wejściem w życie i nie
oznacza bezpośredniego działania wszystkich nowych ustaw. Brak także podstaw
do stosowania art. 117 u.k.w.h., który ustanawia bezpośrednie działanie w
niektórych przypadkach przepisów ustawy o księgach wieczystych, a nie przepisów
nowelizujących tę ustawę, gdyż mogłyby one mieć zastosowanie jedynie w drodze
analogii, którą wyłącza zasada nieretroakcji. Ponadto zwrócił uwagę, że
zastosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipotek powstałych przed wejściem w życie
tego przepisu prowadziłoby do istotnego uszczuplenia praw wierzycieli, którzy -
zawierając umowy - godzili się na określone zabezpieczenie hipoteczne, i tym
samym naruszałoby konstytucyjną zasadę państwa prawnego.
W doktrynie, podobnie jak w orzecznictwie, wyrażane są rozbieżne stanowiska
dotyczące wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h,.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do wyjaśnienia czasowego
zasięgu stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipoteki zabezpieczającej kredyt
udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział obciążonej
nieruchomości w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu nastąpił, jak w
przedmiotowej sprawie, po wejściu w życie tej ustawy.
Ustosunkowanie się do poglądów wyrażonych przez Sąd Najwyższy w
wymienionych orzeczeniach i w literaturze oraz rozstrzygnięcie przedstawionego
zagadnienia wymaga dokonania wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w powiązaniu z art.
XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h. oraz z celem i funkcją hipoteki łącznej.
Według ust. 4 art. 76 u.k.w.h., do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na
budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu
własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1
nie stosuje się; w takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z
postanowieniami umowy. W myśl art. XXXVIII p.w.k.c., treść praw rzeczowych
istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego, jak również przeniesienie,
obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa oraz zniesienie takich praw podlega od
chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisom tego kodeksu, chyba że dalsze
przepisy stanowią inaczej.
Zgodnie z art. 117 u.k.w.h., treść hipotek istniejących w dniu wejścia w życie
ustawy oraz hipotek wpisanych po tym dniu na podstawie tytułów dotychczasowych
powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy oraz ich przeniesienie,
obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa albo zniesienie podlega przepisom tej
ustawy, chyba że dalsze przepisy stanowią inaczej.
Celem hipoteki łącznej jest zapewnienie wierzytelności hipotecznej realnej
ochrony. Cechą charakterystyczną tej hipoteki jest to, że obciąża ona, celem
zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, co najmniej dwie nieruchomości, a
obciążenie łączne dochodzi do skutku dopiero przez dokonanie wpisów we
wszystkich księgach wieczystych. Wierzyciel może - według swego uznania -
żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z
niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
Zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach hipoteką łączną i
utrzymywanie się jej aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności,
gdy wierzyciel hipoteczny ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie
dochodził zaspokojenia, oraz gdy wysokość zabezpieczonej wierzytelności jest
często niewspółmierna do wartości obciążonych nieruchomości, może prowadzić do
,,nadzabezpieczenia". Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w
postanowieniach z dnia 11 lutego 2005 r., III CK 203/04 (,,Biuletyn SN" 2005, nr 7, s.
12) i III CK 218/04 (nie publ.), stwierdzając, że wejście w życie przepisu
dopuszczającego ustanowienie hipoteki łącznej na podstawie umowy nie
wykluczyło możliwości stosowania dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności
tzw. repartycji zabezpieczenia pomiędzy poszczególne nieruchomości, tj.
obciążenia każdej z kilku nieruchomości odrębną hipoteką w kwocie
odpowiadającej jedynie części wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu, jednak
w taki sposób, by suma wszystkich wierzytelności odpowiadała całej kwocie tej
wierzytelności.
Konstrukcja ustawowa hipoteki łącznej przyjęta w art. 76 ust. 1 i 2 zdanie
pierwsze u.k.w.h. daje interesom wierzyciela bezwzględną przewagę nad
interesami dłużnika, ponieważ nie wie on, w jaki sposób wierzyciel będzie chciał się
zaspokoić z nieruchomości obciążonych łącznie. Sposobem uniknięcia tej
niepewności, a jednocześnie niedogodności jest podział hipoteki łącznej przez
wierzyciela pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 zdanie drugie).
Szczególnie dotkliwa sytuacja powstawała w praktyce, gdy ustanowiono hipotekę
zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domu mieszkalnego, w którym
ustanowiono odrębną własność lokali, jeżeli kupujący zapłacili inwestorowi
budowlanemu całość ceny w chwili sprzedaży lokalu. Zastosowanie wówczas
zasady przewidzianej w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. powodowało obciążenie
wyodrębnionego lokalu hipoteką łączną na rzecz banku udzielającego tego kredytu,
mimo że właściciel lokalu uregulował sprzedawcy pełną cenę. Okoliczność ta nie
była uwzględniana jako niemająca prawnego znaczenia dla wpisu hipoteki łącznej,
co krzywdziło właścicieli lokali nie tylko przez utrudnienie zbycia, ale też wskutek
pozbawienia ich możliwości wykorzystania lokalu jako przedmiotu zabezpieczenia
własnego kredytu. Z tych przyczyn ustawodawca znowelizował art. 76 u.k.w.h.,
dodając ust. 4.
Do dnia 23 września 2001 r., tj. do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej,
hipoteka łączna obciążająca kilka nieruchomości dla zabezpieczenia tej samej
wierzytelności mogła powstać tylko z mocy ustawy. Mankamentem ustawy
nowelizującej jest jednak brak przepisów przejściowych, zgodnie zatem z zasadą
lex retro non agit należy przyjąć, że art. 76 ust. 4 działa na przyszłość, a więc, że
reguluje skutki prawne zdarzeń nim objętych, które wystąpiły po dniu 23 września
2001 r. Wyłania się jednak wątpliwość, o skutki jakich zdarzeń chodzi: czy o skutki
powstania hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów
mieszkalnych przeznaczonych do podziału przez ustanowienie odrębnej własności
lokali, czy o skutki podziału nieruchomości obciążonej hipoteką.
Dodany przepis art. 76 ust. 4 reguluje dwie sytuacje. Jedna polega na wyłączeniu
stosowania ust. 1 do przypadków ustanowienia odrębnej własności lokali w domu,
którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na
dzielonej nieruchomości, i wówczas hipoteka nie przekształci się w hipotekę łączną
(zdanie pierwsze). Oznacza to, że nie dojdzie do obciążenia hipoteką łączną
wyodrębnionych lokali, a tym samym nie będzie miał zastosowania art. 76 ust. 2
u.k.w.h., zgodnie z którym uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może - według
swego uznania - żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej
nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, lub w drodze
jednostronnej czynności prawnej dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy
poszczególne nieruchomości. W takim jednak przypadku hipoteka ulega podziałowi
zgodnie z postanowieniami umowy, której stronami powinni być wierzyciel
hipoteczny i nabywca części nieruchomości obciążonej lub lokalu (nabywcy lokali)
albo właściciel nieruchomości, gdyż dysponuje on danymi koniecznymi do
określenia podziału hipoteki jednorazowo do wszystkich nabywanych części
nieruchomości lub lokali.
Druga sytuacja polega na podziale hipoteki zgodnie z postanowieniami umowy
(zdanie drugie), a zatem przewidziany w umowie podział hipoteki następuje w miarę
podziału obciążonej nieruchomości także przez ustanawianie odrębnej własności
poszczególnych lokali. Oznacza to, że ,,podział hipoteki" według regulacji
przewidzianej w art. 76 ust. 4 ma inne znaczenie niż w dotyczącym hipoteki łącznej
art. 76 ust. 2 u.k.w.h., w którym jest on konsekwencją jednostronnej czynności, a
według regulacji zawartej w art. 76 ust. 4 wiąże się go z umową.
Właściciel lokalu jest zainteresowany w prawidłowym obciążeniu lub
nieobciążaniu w ogóle jego nieruchomości lokalowej, dlatego powinien być stroną
umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4, i mimo że przepis ten wprost nie przyznaje
mu roszczenia o zawarcie umowy określającej podział hipoteki, to roszczenie takie
przysługuje mu jako uprawnienie stanowiące jeden z elementów treści prawa
rzeczowego. W razie odmowy zawarcia umowy o podział hipoteki przez właściciela
nabywanej części nieruchomości lub lokalu roszczenie takie należy przyznać
również wierzycielowi hipotecznemu, by zabezpieczenia hipoteczne kredytów,
dotyczące nieruchomości przed jej podziałem, mogły być przeniesione w części na
nowo powstałe nieruchomości, w tym lokalowe, i nie uszczuplały przedmiotu
zabezpieczenia.
Powstaje pytanie, czy warunkiem zastosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest, by
ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domu
mieszkalnego i podział nieruchomości obciążonej hipoteką nastąpiły po dniu 23
września 2001 r., czy też wystarczy, aby po tym dniu nastąpił podział nieruchomości
obciążonej hipoteką ustanowioną przed tym dniem. Odpowiedź na to pytanie
wynika z wykładni gramatycznej oraz celu, jakim kierował się ustawodawca
wprowadzając art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a było nim wyłączenie stosowania ust. 1
przewidującego powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach
utworzonych w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (wyodrębnienia lokali) w
budynku, którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym
hipoteką na dzielonej nieruchomości, by w ten sposób zapobiec przerzucaniu przez
przedsiębiorców ryzyka korzystania z kredytów na właścicieli nabywanych części
nieruchomości lub lokali.
Wykładnia literalna art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a zwłaszcza zwrotu ,,w takim
wypadku" hipoteka ,,ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy" - tj. w
razie podziału nieruchomości obciążonej, polegającego na przeniesieniu własności
części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, którego budowa została
sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na dzielonej nieruchomości) -
prowadzi do wniosku, że o zastosowaniu omawianego przepisu decyduje data
podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na
budowę domu mieszkalnego, a więc nieruchomości macierzystej w postaci
istniejącej przed wyodrębnieniem chociażby jednego lokalu. Według utrwalonych w
orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa, podstawowe znaczenie ma
wykładnia językowa, a dopiero wtedy, gdy zawodzi, prowadząc do wyników
niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem ustawodawcy i celem, jaki ma
realizować dana norma, należy sięgać do dyrektyw wykładni systemowej i
funkcjonalnej. Również przytoczone względy celowościowe prowadzą do takiego
samego wniosku.
Ponieważ w razie ustanowienia odrębnej własności lokali chwilą rozstrzygającą o
podziale nieruchomości jest data ustanowienia własności pierwszego lokalu, to art.
76 ust. 4 ma zastosowanie nie tylko do hipotek powstałych po dniu 23 września
2001 r., ale także przed tym dniem, jeżeli tylko do podziału nieruchomości doszło
poczynając od dnia 23 września 2001 r., tj. od wejścia w życie przepisu. W
przeciwnym razie, tj. gdy odrębną własność pierwszego lokalu ustanowiono przed
tym dniem, przepis ten nie będzie miał zastosowania; podział nieruchomości w
wyniku ustanawiania odrębnej własności kolejnych lokali spowoduje ich obciążenie
hipoteką łączną, chyba że bank, jak wykazuje dotychczasowa praktyka, wystawi
oświadczenie o zwolnieniu z hipoteki łącznej nabywców lokali, którzy uiścili pełną
cenę za ich nabycie. Nabywcy ci mają także roszczenie o uzgodnienie stanu
prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na
podstawie art. 10 u.k.w.h. o wykreślenie hipoteki lub zmianę jej wysokości.
Z tych względów należy podzielić pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w
postanowieniu z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04. Dodatkowy argument
przemawiający na rzecz takiego rozwiązania wynika z potrzeby stworzenia
jednolitej sytuacji prawnej dla właścicieli wszystkich lokali przez obciążenie ich albo
hipoteką łączną, albo umowną. Stanowisko to należy także odnieść do pierwszego
podziału nieruchomości obciążonej, polegającego na przeniesieniu własności jej
części.
Przy przyjęciu takiego rozwiązania hipoteki określone w umowie, którą ma na
względzie art. 76 ust. 4 u.k.w.h., powstaje z mocy tego przepisu, a sąd dokonując
wpisu w księdze wieczystej dla nabywanej części nieruchomości lub lokalu,
powinien wpisać hipotekę na wydzielonej części nieruchomości lub lokalu.
Podstawą wpisu tej hipoteki jest nie tylko umowa nabycia zawarta w formie aktu
notarialnego, ale także określająca podział hipoteki, wskazująca na obciążenie
danej części nieruchomości już odrębnej, czy lokalu oznaczoną hipoteką.
Oczywiście, chodzi tu o umowę między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a
nabywcą lub właścicielem nieruchomości obciążonej, te osoby bowiem są
najbardziej zainteresowane podziałem hipoteki.
Przytoczone rozwiązanie nie jest, jak odmiennie przyjął Sąd Najwyższy w
postanowieniu z dnia 5 maja 2005 r., IV CK 21/05, sprzeczne z zasadą nieretroakcji
wyrażoną w art. 3 k.c. ani z zasadą bezpośredniego działania przewidzianą w art.
XXXVIII p.w.k.c. i w art. 117 u.k.w.h.
Wyrażona w art. 3 k.c. zasada lex retro non agit nakazuje skutki zdarzeń
prawnych oceniać na podstawie ustawy, która obowiązuje w czasie, gdy dane
zdarzenie nastąpiło. Poza działaniem tej zasady pozostaje natomiast kwestia oceny
treści powstałego pod rządem uchylonej ustawy stosunku prawnego oraz
konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z tym stosunkiem, zrealizowanych po
wejściu w życie nowych przepisów. Możliwe są dwa rozwiązania: albo stosowania
ustawy nowej, albo - mimo obowiązywania nowej ustawy - stosowania ustawy
dawnej.
W analizowanym przypadku należy w drodze analogiae legis zastosować art.
117 u.k.w.h., zwłaszcza że przy wnioskowaniu tą metodą chodzi też o stosowanie
norm prawnych przewidujących przypadki najbardziej zbliżone. Przepis art. 117
u.k.w.h. zawiera wiele elementów podobnych do art. XXXVIII p.w.k.c. i pozostaje z
nim w harmonii, z tym że ostatni zawiera reguły intertemporalne dotyczące praw
rzeczowych istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego, a art. 117
u.k.w.h. reguły intertemporalne dotyczące treści hipotek istniejących w dniu wejścia
w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Stosowanie art. 76 ust. 4 do sytuacji, w której przed jego wejściem w życie
ustanowiono hipotekę obciążającą dzieloną nieruchomość, a odrębną własność
pierwszego lokalu ustanowiono po wejściu w życie tego przepisu, nie może
wywoływać skutków prawnych dotyczących okresu sprzed jego wejścia w życie,
gdyż byłoby to sprzeczne z zasadą lex retro non agit. Takie zapatrywanie wyraził
Sąd Najwyższy także w orzeczeniu z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04. Nie
zachodzi przyjęta przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 maja 2005 r., IV
CK 21/05, niemożliwość zastosowania zasady bezpośredniego działania.
Przeciwnie, proponowane rozwiązanie odpowiada regułom intertemporalnym
przewidzianym w art. XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h.
Według ugruntowanego poglądu w literaturze i w orzecznictwie (por.
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1999 r., I CKN 269/99, OSNC
2000, nr 2, poz. 29, i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04), reguły
intertemporalne dotyczące aktów prawnych o charakterze kodeksów mają
znaczenie ogólniejsze i można z nich wywodzić także normy rozstrzygające kolizje
powstające w związku z wejściem w życie innych ustaw. Stosowanie art. 76 ust. 4
zgodnie z tą zasadą nie spowoduje skutków zbliżonych do tych, którym ma
zapobiegać zakaz wstecznego działania prawa. Skutki takie mogłyby występować w
razie stosowania art. 76 ust. 4 w sytuacjach, w których odrębna własność danego
lokalu powstała wprawdzie po wejściu w życie tego przepisu, ale już po
wyodrębnieniu - przed jego wejściem w życie - innego lokalu. Z tego względu, jak
przyjął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 13 kwietnia 2005 r. IV CK 469/05,
wszystkie sprawy w toku, objęte ciągiem zdarzeń, któremu dało początek
wyodrębnienie pierwszego lokalu przed dniem 23 września 2001 r., powinny być
oceniane według prawa dotychczasowego, chyba że wierzyciel hipoteczny zwolnił
spod obciążenia hipoteką wszystkie nieruchomości lokalowe powstałe przed tym
dniem. Samo ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt na budowę domów
mieszkalnych przed dniem 23 września 2001 r. nie daje podstawy do oceny sprawy
według przepisów dotychczasowych, według bowiem obowiązującego wówczas art.
76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. umowa o ustanowienie tej hipoteki nie musiała zawierać
postanowień o podziale tej hipoteki, wymaganych przez art. 76 u.k.w.h. ust. 4,
którego zastosowanie ustawodawca związał z podziałem macierzystej
nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt na budowę budynku
mieszkalnego.
Również art. 117 u.k.w.h. nie udaremnia bezpośredniego stosowania art. 76 ust.
4 u.k.w.h. Nie można przy tym podzielić poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w
orzeczeniu z dnia 5 maja 2005 r., IV CK 21/05, jakoby art. 117 u.k.w.h. nie odnosił
się do przepisów przyszłych ustaw nowelizujących, oczywiście, jeżeli nie zawierają
własnych przepisów intertemporalnych, z przepisu tego można bowiem
wyprowadzić normę rozstrzygającą kolizje intertemporalne.
Reasumując dokonane rozważania, Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak w
sentencji (art. 39817 k.p.c. oraz art. 1 pkt 1 lit. b oraz art. 61 ustawy z dnia 23
listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.).