Postanowienie z dnia 19 stycznia 2005 r., V CK 767/04

Wpis do księgi wieczystej hipoteki umownej zabezpieczającej
wierzytelność z tytułu ceny nieruchomości lokalowej stanowiącej własność
Skarbu Państwa, sprzedanej w jego imieniu przez Wojskową Agencję
Mieszkaniową, następuje na rzecz Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej.

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej w W., Oddział Regionalny w W. przy uczestnictwie Zdzisława P. i
Grażyny P. o wpis hipoteki umownej, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w
Izbie Cywilnej w dniu 19 stycznia 2005 r. kasacji wnioskodawcy od postanowienia
Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lipca 2004 r.
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2004 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-
Krzyków we Wrocławiu oddalił wniosek Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej, zawarty w umowie notarialnej sprzedaży odrębnej własności lokalu,
o wpis w księdze wieczystej założonej dla zbytego lokalu hipoteki umownej na rzecz
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 19 lipca 2004 r. Sąd Okręgowy we
Wrocławiu oddalił apelację wnioskodawcy od powyższego orzeczenia.
Sądy ustaliły, że umową notarialną z dnia 20 grudnia 2003 r., zawartą
pomiędzy Wojskową Agencją Mieszkaniową a Zdzisławem i Grażyną małżonkami
P., doszło do zbycia przez Agencję nieruchomości lokalowej wpisanej do księgi
wieczystej jako własność Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. W
umowie notarialnej nabywcy ustanowili na nabytym lokalu hipotekę w kwocie 6480
zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W., Oddział w W. tytułem
zabezpieczenia spłaty reszty ceny sprzedaży.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że
wnioskodawca rozporządził mieniem Skarbu Państwa, które pozostawało jedynie w
jego władaniu jako zarządzającego prawem własności Skarbu Państwa, zgodnie z
przepisami ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 42, poz. 368 ze zm.), a
zatem wierzycielem z tytułu zapłaty przez nabywców reszty ceny sprzedaży,
zabezpieczonej hipotecznie, był Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję, a
nie sama Agencja, co uzasadnia odmowę wpisu.
W kasacji opartej na obu podstawach wskazanych w art. 3931 k.p.c.,
wnioskodawca w ramach pierwszej podstawy zarzucił naruszenie art. 14 ust. 1 i 3,
art. 15, art. 16 i art. 19 ust. 2 pkt 2 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych przez
błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 tej ustawy przez jego niezastosowanie i
bezpodstawne przyjęcie, że wierzycielem z tytułu sprzedaży nieruchomości może
być wyłącznie właściciel - Skarb Państwa a także naruszenie art. 3531 k.c. przez
jego niezastosowanie i uznanie, że właściciel rzeczy nie może uczynić wierzycielem
należności z tytułu sprzedaży rzeczy osoby trzeciej. W ramach drugiej podstawy
skarżący zarzucił naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez nie wyjaśnienie w
zaskarżonym orzeczeniu przesłanek jakimi kierował się Sąd drugiej instancji
uznając, że przedmiotowa umowa sprzedaży nie może stanowić podstawy wpisu
hipoteki, naruszenie art. 378 § 1 w związku z art. 6268 § 2 k.p.c. przez
przekroczenie zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego, oraz naruszenie art.
316 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez nie uwzględnienie stanu prawnego
obowiązującego w dacie wydania orzeczenia Sądu drugiej instancji.
Wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i nakazanie wpisu hipoteki na
rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, ewentualnie uchylenie orzeczenia i
przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. - dalej: "u.k.w.h."),
istnienie i treść hipoteki zależy od wierzytelności, którą zabezpiecza. Dlatego nie
można ustanowić hipoteki bez wierzytelności, co oznacza, że nie można ustanowić
hipoteki na rzecz osoby, której nie przysługuje wierzytelność.
Stanowisko skarżącego prezentowane w sprawie w tym przedmiocie nie jest w
pełni konsekwentne, z jednej bowiem strony, zarzucając Sądowi naruszenie
wskazanych w kasacji przepisów ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych, twierdził,
że wierzytelność z tytułu ceny zbycia nieruchomości (prawa odrębnej własności
lokalu) Skarbu Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest
wierzytelnością tej Agencji, a nie Skarbu Państwa, z drugiej zaś, zarzucając
naruszenie art. 3531 k.c., stał na stanowisku, że w ramach swobody umów doszło
do umownego przeniesienia przez Skarb Państwa, jako wierzyciela, na rzecz osoby
trzeciej - Agencji, wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu
Państwa. Ze względu jednak na to, że podstawę wniosku o wpis hipoteki na rzecz
Agencji stanowiła umowa notarialna zbycia przez nią lokalu mieszkalnego
będącego własnością Skarbu Państwa i ustanowienie na rzecz Agencji przez
nabywców hipoteki umownej, nie było podstaw faktycznych i prawnych do
rozważania, jako podstawy wpisu hipoteki na rzecz Agencji, ewentualnej umowy, na
mocy której Skarb Państwa przeniósł na Agencję wierzytelność z tytułu ceny.
Wnioskodawca, żądając wpisania na rzecz Agencji hipoteki, nie powoływał się na
żadną tego rodzaju umowę, jak również na przeniesienie na jego rzecz
wierzytelności zabezpieczonej następnie hipoteką, a zatem wywody w tym
przedmiocie zawarte w kasacji oraz zarzut naruszenia art. 3531 k.c. są pozbawione
podstaw.
Przechodząc do rozważenia zarzutów naruszenia wskazanych w kasacji
przepisów ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych oraz twierdzenia skarżącego, że
wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa, dokonanej
przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, jest wierzytelnością Agencji, należy
przede wszystkim wskazać, że omawiana ustawa, określająca m.in. status prawny
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i zakres jej uprawnień w stosunku do mienia
Skarbu Państwa, była kilkakrotnie nowelizowana, w tym także w okresie między
ustanowieniem na rzecz Agencji hipoteki w umowie zbycia lokalu a datą orzekania
przez Sąd drugiej instancji. Skoro zgodnie z art. 67 u.k.w.h. do powstania hipoteki
niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, to o możliwości wpisania hipoteki do
księgi wieczystej decyduje stan prawny obowiązujący w chwili wpisu. Nie
rozstrzygając spornego w doktrynie i orzecznictwie zagadnienia, czy o powstaniu
prawa, którego przesłanką jest wpis w księdze wieczystej, decyduje data wpisu
nieprawomocnego (a tym samym stan faktyczny i prawny istniejący w tej dacie), czy
wpisu prawomocnego, stwierdzić jedynie trzeba, że rację ma skarżący, iż dla oceny
statusu prawnego Agencji oraz możliwości ustanowienia na jej rzecz hipoteki
umownej w ustalonym w sprawie stanie faktycznym nie może być obojętna zmiana
wskazanych w kasacji przepisów, obowiązująca od dnia 1 lipca 2004 r., dokonana
na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu
Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116,
poz. 1203 ze zm. - w dalszych rozważaniach przepisy ustawy o zakwaterowaniu Sił
Zbrojnych są powoływane w brzmieniu nadanym tą nowelizacją), choć nie była to
zmiana decydująca dla rozstrzygnięcia sprawy.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ust. 1 ustawy, Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa jest państwową osobą prawną, której Skarb Państwa powierza
wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności i innych praw
rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność. Obejmując
we władanie te nieruchomości Agencja wstępuje w prawa i obowiązki z nimi
związane w stosunku do Skarbu Państwa oraz osób trzecich (art. 15 ust.1).
Gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa oraz obrót objętymi
nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i innych nieruchomości,
należy do zadań własnych Agencji (art. 16 ust. 1 pkt 1 i 2), a przychody z tytułu
zbywania składników majątkowych są przychodami Agencji, która prowadzi
samodzielną gospodarkę finansową (art. 19 ust.1 i 3 pkt 2). Oceniając status i
charakter prawny władztwa Agencji nad powierzonym jej mieniem Skarbu Państwa,
należy zwrócić uwagę na charakterystyczną zmianę art. 14 ust. 1, dokonaną przez
wskazaną wyżej ustawę nowelizacyjną z dnia 16 kwietnia 2004 r., która dodała do
poprzedniej regulacji stwierdzenie, że wykonywanie przez Agencję prawa własności
Skarbu Państwa dokonuje się nie tylko na jego rzecz, lecz także ,,w jego imieniu",
co podkreśliło powierniczy charakter władztwa Agencji nad powierzonym jej
mieniem Skarbu Państwa i dokonywanych przez nią czynności prawnych jako
podejmowanych ,,w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa". Oznacza to, że Agencja
jest jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa,
wykonującym w jego imieniu i na jego rzecz prawo własności oraz inne prawa
rzeczowe, a czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa, dokonane przez
Agencję, wywołują bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa jako właściciela
tego mienia. Potwierdza to regulacja zawarta w art. 14 ust. 3 ustawy, zgodnie z
którą Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo
własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem
rzeczowym bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w ust.1 a
więc nieruchomości powierzonych Agencji. Stosownie zatem do postanowień art.
14 ust. 3 w związku z art. 14 ust. 1 ustawy, wszystkie prawa rzeczowe lub
obligacyjne, uzyskane przez Agencję z tytułu zbycia nieruchomości stanowiącej
własność Skarbu Państwa, Agencja nabywa w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa i
prawa te przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję, nie zaś
samej Agencji jako osobie prawnej, której może przysługiwać prawo własności i
prawa wynikające z jego zbycia, jednak nie w stosunku do nieruchomości
powierzonych przez Skarb Państwa, a jedynie w stosunku do nieruchomości
stanowiących jej własność.
Powołany w kasacji art. 58 ust. 5 ustawy, który wierzytelność w stosunku do
nabywcy odrębnej własności lokalu, stanowiącego uprzednio własność Skarbu
Państwa i zbytego przez Agencję, określa jako ,,wierzytelność Agencji" i zezwala na
jej zabezpieczenie hipoteczne na sprzedawanym lokalu, nie może być wykładany
bez nawiązania do wyżej omówionych regulacji art. 14 ust. 1 i 3 ustawy oraz statusu
Agencji jako jedynie powiernika Skarbu Państwa. Oznacza to, że Agencja nabywa
wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży takiego lokalu w imieniu i na rzecz Skarbu
Państwa, podobnie jak ustanowienie hipoteki umownej na zabezpieczenie takiej
wierzytelności następuje na rzecz Skarbu Państwa, jako wierzyciela hipotecznego,
reprezentowanego przez Agencję, nie zaś na rzecz samej Agencji.
Nierozważenie powyższego przepisu przez Sąd Okręgowy nie miało zatem
znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, skoro postanowienia w nim
zawarte nie uzasadniają twierdzenia skarżącego, że to samej Agencji przysługiwała
wierzytelność zabezpieczona hipoteką umowną, która wobec tego powinna być
wpisana na jej rzecz. Podobnie, wbrew stanowisku skarżącego, nie przesądza tego
także regulacja zawarta w art. 19 ust. 1 i 3 pkt 2 ustawy. Jak trafnie stwierdził Sąd
Okręgowy, wskazanie w tych przepisach, że przychodami Agencji są m.in.
przychody z tytułu zbywania składników majątkowych, stanowi jedynie ustawowe
uregulowanie źródeł przychodów tej państwowej osoby prawnej i oznacza, iż
Agencja może dysponować przychodami uzyskanymi ze sprzedaży składników
mienia Skarbu Państwa. Nie ma to jednak wpływu na określenie osoby wierzyciela
hipotecznego uprawnionego z tytułu zabezpieczenia ceny zbycia lokalu
stanowiącego własność Skarbu Państwa, którym na podstawie wyżej omówionych
przepisów jest Skarb Państwa reprezentowany przez Wojskową Agencję
Mieszkaniową.
Stwierdzić zatem należy, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, zbywając na
podstawie umowy z dnia 20 grudnia 2003 r. nieruchomość lokalową stanowiąca
własność Skarbu Państwa, uczyniła to w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa,
nabywając także w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa wierzytelność z tytułu reszty
ceny, dla zabezpieczenia której ustanowiona została hipoteka umowna, której
wierzycielem jest Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję. W tym stanie
rzeczy nie mógł zostać uwzględniony wniosek sformułowany jako żądanie wpisania
do księgi wieczystej hipoteki w określonej kwocie na rzecz Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej, co trafnie stwierdziły Sądy obu instancji. Wpis do księgi wieczystej
hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność z tytułu reszty ceny
nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, sprzedanej w jego
imieniu przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, następuje bowiem na rzecz
Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, nie zaś na rzecz samej
Agencji. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19
września 2002 r., V CKN 1223/00 (OSNC 2003, nr 9, poz. 127) w odniesieniu do
wniosku o wpis na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych hipoteki przymusowej
zabezpieczającej wierzytelności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne,
stwierdzając, że wpis następuje na rzecz Skarbu Państwa - Zakładu Ubezpieczeń
Społecznych jako dysponenta Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, a nie na rzecz
samego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Ze względu na to, że status prawny
Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w stosunku do Funduszu jest zbliżony do
statusu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w odniesieniu do powierzonego jej
mienia Skarbu Państwa, stanowisko to znajduje odpowiednie zastosowanie także
do wniosku Agencji o wpis hipoteki umownej.
Odmowy wpisu hipoteki nie uzasadniała zatem, jak sugeruje skarżący,
nieważność czy bezskuteczność umowy o ustanowieniu hipoteki, lecz
bezzasadność wniosku sformułowanego jako wniosek o wpis hipoteki na rzecz
Agencji. Zgodnie z § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), jeżeli
uprawnionym z tytułu prawa własności nieruchomości, jak również z tytułu hipoteki
jest Skarb Państwa, wpis w księdze wieczystej powinien wymieniać Skarb Państwa
ze wskazaniem organu, który go reprezentuje lub osoby prawnej, której powierzono
wykonywanie praw Skarbu Państwa. Badanie, czy wniosek o wpis hipoteki
odpowiada tym wymaganiom, jak również badanie, kto zgodnie z przepisami prawa
materialnego (w tym wypadku ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych) jest
wierzycielem hipotecznym, należy do zakresu kognicji Sądu orzekającego na
podstawie art. 6268 § 2 k.p.c. Kasacyjny zarzut naruszenia tego przepisu jest zatem
nieuzasadniony. (...)
Z tych względów Sąd Najwyższy oddalił kasacje jako nieuzasadnioną (art.
39312 k.p.c.).