Postanowienie SN - I CKN 143/99
Izba:Izba Cywilna
Sygnatura:I CKN 143/99
Typ:Postanowienie SN
Opis:Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2001/2/29
Data wydania:2000-09-07
Postanowienie z dnia 7 września 2000 r., I CKN 143/99

Prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn.
tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) nie przysługiwało w wypadku
sprzedaży użytkowania wieczystego wydzielonej fizycznie części
nieruchomości, jeżeli na oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości
sprzedawca dokonał - na podstawie zezwolenia na budowę - zabudowy, do
której był zobowiązany.

Przewodniczący: Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
Sędziowie SN: Gerard Bieniek, Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 września 2000 r. na rozprawie
sprawy z wniosku Ryszarda Czesława P. z udziałem Gminy Miasta R. i Spółdzielni
Mieszkaniowej ,,W." w R. w likwidacji o urządzenie księgi wieczystej i wpis prawa
użytkowania wieczystego, na skutek kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu
Wojewódzkiego w Radomiu z dnia 13 października 1998 r.,
postanowił uchylić zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego w Radomiu z dnia 8 kwietnia 1998 r. i przekazać sprawę temu Sądowi
Rejonowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawca Ryszard Czesław P. wystąpił o odłączenie z księgi wieczystej
KW (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Radomiu, działki nr 546 o powierzchni
1,1299 ha i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w nowo
urządzonej księdze wieczystej wnioskodawcy jako właściciela.
Sąd Rejonowy w Radomiu postanowieniem z dnia 8 kwietnia 1998 r. oddalił
wniosek. Apelacja wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego również
została oddalona przez Sąd Wojewódzki w Radomiu postanowieniem
z dnia 13 października 1998 r.
U podstaw postanowienia Sądu Wojewódzkiego leżały następujące ustalenia.
Księga wieczysta KW nr (...) jest prowadzona dla nieruchomości położonej
w R.W. Właścicielem tej nieruchomości jest Gmina R. Dnia 20 stycznia 1984 r.
nieruchomość ta, mająca powierzchnię 13, 0674 ha i składająca się z wielu działek
geodezyjnych, została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Mieszkaniowej
"W." z przeznaczeniem pod budowę domów jednorodzinnych. Działka nr 546
została wyodrębniona w 1992 r. z innych działek, składających się na nieruchomość
objętą księgą wieczystą KW (...). Teren oznaczony obecnie jako działka nr 546
przeznaczono w planie zagospodarowania przestrzennego w 1987 r. pod "zieleń
niską", czyli trawniki. Nastąpiło to w trakcie budowy osiedla "W.". Budowa była
prowadzona w latach 1987-1992. W 1994 r. nastąpiła zmiana planu
zagospodarowania przestrzennego R., między innymi w odniesieniu do terenów
zieleni. Na terenach oznaczonych dotychczas jako tereny "zieleni izolacyjnej"
wprowadzono możliwość innego zagospodarowania, a mianowicie wznoszenia
obiektów gastronomicznych, miejsc noclegowych i innych obiektów usługowych
(tego rodzaju zabudową można objąć do 20% powierzchni całej strefy). Odnosi się
to także do działki nr 546.
Dnia 29 sierpnia 1997 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa "W." sprzedała prawo
użytkowania wieczystego działki nr 546 wnioskodawcy. Umowa była
bezwarunkowa. Sąd Wojewódzki, opierając się na powyższych ustaleniach,
podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że umowa między Spółdzielnią
Mieszkaniową "W." a wnioskodawcą musi być uznana za nieważną na podstawie
art. 599 § 2 k.c., wobec naruszenia art. 76 § 1 i 77 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r.
Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej "u.g.g."). W ocenie Sądu Wojewódzkiego, w sprawie
spełnione są wszystkie przesłanki zastosowania art. 76 § 1 u.g.g., przewidującego
prawo pierwokupu na rzecz gminy. W szczególności działka nr 546 miała charakter
budowlany zarówno w dacie nabycia użytkowania wieczystego przez Spółdzielnię
Mieszkaniową "W.", jak i w dacie sprzedaży użytkowania wieczystego
wnioskodawcy, i nie została zabudowana.
W skardze kasacyjnej wnioskodawca zarzucił naruszenie art. 1 i 76 u.g.g.
(przez ich błędną wykładnię), art. 599 § 2 k.c. i art. 46 ust.ks.w.h. (przez ich błędne
zastosowanie) oraz art. 233 § 1 k.p.c. (przez pominięcie złożonego w sprawie, bliżej
oznaczonego, pisma z dnia 14 lutego 1997 r., skierowanego do Spółdzielni
Mieszkaniowej "W."). Istotą zarzutu dotyczącego art. 76 u.g.g. jest twierdzenie, że
przewidziane w tym przepisie prawo pierwokupu na rzecz gminy jest sankcją na
wypadek niezabudowania gruntu zgodnie z pozwoleniem budowlanym, gdy grunt
ten powinien i mógł być zabudowany. Tymczasem Spółdzielnia w ramach
wznoszenia osiedla "W." tego gruntu nie mogła zabudować, ponieważ należał on do
terenów przeznaczonych pod zieleń.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej za uzasadnione należy uznać
dotyczące art. 76 u.g.g., art. 599 § 2 k.c. oraz art. 46 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. - dalej "u.k.w.h.")
Uzyskanie przewidzianego w art. 76 § 1 u.g.g. prawa pierwokupu było
uzależnione od tego, aby dany grunt, objęty zakresem zastosowania art. 1 ust. 1 pkt
1 u.g.g., został przez Skarb Państwa lub gminę zbyty albo oddany w użytkowanie
wieczyste w celu zabudowy, aby nastąpiła sprzedaż przez kontrahenta Skarbu
Państwa lub gminy nabytego prawa własności albo użytkowania wieczystego oraz
aby w czasie tej sprzedaży grunt, którego sprzedaż dotyczyła, nie był zabudowany
na podstawie zezwolenia na budowę (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 67,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1987 r., II CR 104/87, OSNCP 1988, nr
12, poz. 173, aktualny także na tle art. 76 u.g.g., uchwała Sądu Najwyższego z dnia
4 marca 1994 r., III CZP 14/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 202, uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 11 lipca 1996 r., III CZP 71/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 146
oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CKN 522/97,
OSNC 1998, nr 11, poz. 191). Dla rozstrzygnięcia sprawy zasadnicze znaczenia ma
wyjaśnienie, czy na tle dokonanych w niej ustaleń faktycznych można przyjąć, że
ziściła się trzecia z wymienionych przesłanek, mająca charakter negatywny. Dwie
pierwsze bowiem, o charakterze pozytywnym, są niewątpliwie spełnione;
w szczególności Sąd Wojewódzki trafnie uznał za oczywiste, że działka nr 546
stanowiła grunt, o którym mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 u.g.g.
U podstaw zapatrywania Sądu Wojewódzkiego o spełnieniu się w sprawie
trzeciej, negatywnej przesłanki przewidzianego w art. 76 ust. 1 u.g.g. prawa
pierwokupu, leży ustalenie, że Spółdzielnia, zgodnie z planem zagospodarowania
przestrzennego, obowiązującym w chwili sprzedaży użytkowania wieczystego
działki nr 546, mogła pewną część tej działki zabudować obiektami usługowymi, ale
tego nie uczyniła. W ocenie Sądu Wojewódzkiego, rozpatrywana obecnie
przesłanka nie byłaby zatem spełniona, gdyby Spółdzielnia przed sprzedażą
wnioskodawcy użytkowania wieczystego zabudowała działkę nr 546 wspomnianymi
obiektami na podstawie zezwolenia na budowę. Skoro jednak tego nie uczyniła,
rozpatrywana obecnie przesłanka musi być - zdaniem Sądu Wojewódzkiego -
uznana za spełnioną. Trzeba jednak w tym miejscu przypomnieć, że osiedle domów
jednorodzinnych, pod których budowę została oddana w użytkowanie wieczyste
nieruchomość obejmująca działkę nr 546, powstało, zaś możliwość wzniesienia na
tej działce obiektów usługowych otwarła się dopiero później. Uwzględniając
powyższe elementy stanu faktyczny sprawy, należy więc wnosić, że pogląd Sądu
Wojewódzkiego o zastosowaniu w sprawie art. 76 §1 u.g.g. zakłada taką wykładnię
tego przepisu, wedle której wybudowanie budowli określonej przy oddaniu gruntu
w użytkowanie wieczyste nie eliminowałoby całkowicie możliwości nabycia przez
gminę prawa pierwokupu. Mimo bowiem wybudowania budowli, dla której
wzniesienia grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, gmina uzyskiwałaby
prawo pierwokupu, gdyby użytkownik wieczysty po wydaniu decyzji zatwierdzającej
projekt podziału nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste (art. 10 u.g.g.)
sprzedał użytkowanie wieczyste wydzielonej fizycznie części gruntu, a sama ta
część nie była zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Warunkiem
byłoby tylko, aby zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego,
obowiązującym w chwili sprzedaży, część ta podlegała zabudowie.
Taka wykładnia art. 76 ust. 1 u.g.g. nie jest jednak trafna.
Zarówno w piśmiennictwie, jak judykaturze, podkreśla się, że uzależnienie
w tym przepisie prawa pierwokupu od wymagania, aby nieruchomość w chwili
sprzedaży prawa własności lub użytkowania wieczystego była niezabudowana na
podstawie zezwolenia na budowę, zacieśniało zastosowanie tego przepisu - gdy
chodzi o użytkowanie wieczyste - do tych tylko wypadków, w których sprzedawcy
oddano w użytkowanie wieczyste nieruchomość niezabudowaną w celu jej
zabudowy. Przez wspomniane uzależnienie ustawodawca nadał przewidzianemu w
art. 76 ust. 1 u.g.g. prawu pierwokupu funkcję instrumentu kontroli obrotu prawnego
w zakresie realizacji celu przyświecającego oddaniu w użytkowanie wieczyste
nieruchomości niezabudowanej, a przeznaczonej w planie zagospodarowania
przestrzennego pod zabudowę (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 i art. 25 u.g.g.). Prawo to,
obok innych instytucji (zob. art. 26 i 29 u.g.g.), pozwalało doprowadzić do stanu
umożliwiającego ponowne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste celem jego
zabudowy zgodnej z planem zagospodarowania przestrzennego, gdy budowla, dla
której wzniesienia grunt został sprzedawcy oddany, nie powstała.
Wskazane wnioski, wyprowadzane z uzależnienia prawa pierwokupu od
niezabudowania nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę, przesądziły,
oprócz innych argumentów, o ostatecznym odrzuceniu w orzecznictwie stanowiska
rozciągającego zastosowanie art. 76 ust. 1 u.g.g. na wypadki sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego uzyskanego na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia
29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.; zob. utrwalające ten kierunek
orzecznictwa postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CKN
522/97 oraz uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada
1998 r., III CZP 33/98). W wypadkach uzyskania użytkowania wieczystego z mocy
powołanego przepisu, w których do dnia 23 grudnia 1992 r. nie określano
przeznaczenia gruntu, uzależnienie prawa pierwokupu od niezabudowania
nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę traciło swój sens; prawo
pierwokupu nie mogło tu stanowić instrumentu kontroli obrotu prawnego w zakresie
realizacji zamierzonej zabudowy nieruchomości, ponieważ uzyskanie użytkowania
wieczystego nie łączyło się z celem w postaci określonej zabudowy gruntu.
Zwracano przy tym uwagę na konieczność ścisłej wykładni art. 76 § 1 u.g.g. ze
względu na wynikające z tego przepisu ograniczenie swobody kontraktowania.
Podobnie, nie było uzasadnienia dla stosowania art. 76 ust. 1 u.g.g.
w wypadku, gdy użytkownik wieczysty po dokonaniu (na podstawie zezwolenia na
budowę) zabudowy, do której był zobowiązany, sprzedał użytkowanie wieczyste
wydzielonej fizycznie części oddanej mu nieruchomości. Nie istniało ono, choćby
wspomniana część nieruchomości w chwili sprzedaży była niezabudowana, a plan
zagospodarowania przestrzennego pozwalał na jej zabudowę.
Przedstawiona wyżej funkcja przewidzianego w art. 76 ust. 1 u.g.g. prawa
pierwokupu była w tej sprawie nieaktualna. Cel, który przyświecał oddaniu
nieruchomości w użytkowanie wieczyste, został bowiem osiągnięty i nie było
powodu do stosowania instrumentu przewidzianego na wypadek nieosiągnięcia
tego celu. Fakt, że sama ta część nieruchomości, której dotyczyła sprzedaż, była
niezabudowana w sytuacji pozwalającej na jej zabudowę, nie był wynikiem
uchybienia obowiązkowi określonego zagospodarowania nieruchomości oddanej w
użytkowanie wieczyste, lecz okolicznością od tego niezależną. Rzecz przedstawiała
się więc tu podobnie, jak w wypadku sprzedaży użytkowania wieczystego
nieruchomości niezabudowanej, nabytego na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia
29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości.
Błędna wykładnia art. 76 § 1 u.g.g. stała się przyczyną bezpodstawnego
zastosowania tego przepisu, a także art. 599 § 2 k.c. oraz art. 46 u.k.w.h.
Mając powyższe na względzie orzeczono, jak w sentencji (art. 39313 § 1
k.p.c.).


Izba Cywilna - inne orzeczenia:
dokumentdata wyd.
[IC] I CKN 471/01   Wyrok SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2004/7-8/126
2003-06-04 
[IC] I CKN 414/01   Wyrok SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2004/9/139
2003-06-10 
[IC] I CKN 413/01   Wyrok SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2003/2/24
2002-02-26 
[IC] I CKN 348/01   Wyrok SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2004/7-8/125
2003-05-22 
[IC] I CKN 316/01   Wyrok SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2004/7-8/117
2003-04-24 
  • Adres publikacyjny: