Postanowienie z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 39/03

Sporządzona za granicą w formie przewidzianej przez prawo miejscowe
umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce stanowi podstawę
wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SA Katarzyna Tyczka-Rote

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Roberta S. przy uczestnictwie
Aleksandry R. o wpis 7/8 części we współwłasności w księdze wieczystej nr (...), po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 stycznia 2004 r. kasacji
wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 16
października 2002 r.
uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w
Płocku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 4 czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w Gostyninie oddalił
wniosek Roberta S. o wpis współwłasności w 7/8 częściach nieruchomości objętej
księgą wieczystą nr (...), stwierdzając, że wpis nie może nastąpić, gdyż
wnioskodawca nie wykazał następstwa prawnego po osobach wpisanych w księdze
wieczystej jako współwłaściciele.
Sąd Okręgowy w Płocku postanowieniem z dnia 16 października 2002 r.
oddalił apelację wnioskodawcy. W uzasadnieniu podniósł, że podstawę wpisu
stanowi umowa sprzedaży udziałów zawarta pomiędzy Aleksandrą R. i
wnioskodawcą w dniu 11 stycznia 2000 r. przed notariuszem publicznym,
zamieszkałym i prowadzącym praktykę w Pretorii, w Republice Południowej Afryki.
Zgodność tego dokumentu z prawem miejsca sporządzenia stwierdziła Ambasada
Rzeczpospolitej Polskiej w Pretorii w dniu 12 stycznia 2000 r. Zdaniem Sądu
Okręgowego, dokument ten nie może stanowić podstawy wpisu, gdyż nie jest
aktem notarialnym w rozumieniu art. 158 k.c. i ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. -
Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 ze zm.), aktem
takim jest bowiem akt sporządzony przez polskiego notariusza względnie polskiego
konsula uprawnionego do sporządzania aktów notarialnych. Niezachowanie formy
aktu notarialnego - w rozumieniu prawa polskiego - uzasadnia oddalenie wniosku o
wpis.
Postanowienie to wnioskodawca zaskarżył kasacją, jako podstawę wskazując
naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ustawy z dnia 12 listopada
1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 46, poz. 290 ze zm. - dalej:
"p.p.m."), art. 31 i 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w związku z art.
6262 § 3 k.p.c. Domagał się uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania
sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania względnie uchylenia
zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Sądu
Rejonowego w Gostyninie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
U podstaw rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego legło stwierdzenie, że umowa
sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości, wskazana we wniosku jako
podstawa wpisu, nie spełnia wymagań w zakresie formy przewidzianej w art. 158
k.c. dla czynności prawnych o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym,
zobowiązującym lub przenoszącym własność nieruchomości. Tą formą szczególną
jest forma aktu notarialnego, który może sporządzić tylko polski notariusz lub polski
konsul uprawniony do sporządzania aktów notarialnych.
To stanowisko Sąd Okręgowy określił jako oczywiste, w sprawie chodzi jednak
o dokonanie czynności prawnej w postaci umowy sprzedaży, sporządzonej w
Republice Południowej Afryki, co obligowało Sąd Okręgowy do sięgnięcia do
przepisów ustawy z dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe.
Przepisy tej ustawy określają prawo właściwe dla międzynarodowych stosunków
osobistych i majątkowych, m.in. w zakresie prawa cywilnego. Podstawowe
znaczenie w zakresie określenia formy czynności prawnej ma art. 12, który stanowi,
że forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności,
wystarcza jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym
czynność zostaje dokonana. Jeżeli zatem czynność ma za przedmiot
nieruchomość, to ze względu na treść art. 24 i 25 § 2, prawo miejsca położenia
nieruchomości jest zasadniczo właściwym dla czynności zobowiązujących i
rozporządzających.
Konsekwentnie również forma czynności podlega prawu miejsca położenia
nieruchomości, co oznacza, że w wypadku, gdy nieruchomość położona jest za
granicą, a dla czynności wymagana jest przez prawo miejsce położenia jakaś forma
urzędowa, niemożliwe jest sporządzenie dokumentu w tej formie przez polskiego
notariusza. I na odwrót, gdy nieruchomość położona jest w Polsce, zarówno
czynność prawna zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i
przenosząca własność wymagają zachowania formy aktu notarialnego; wymaganiu
temu może uczynić zadość tylko polski notariusz. W takiej właśnie sytuacji, niejako
,,ratunkowo", wchodzi w rachubę druga norma, która stanowi, że wystarczy
zachowanie prawa państwa, w którym dokonano czynności (art. 12 zdanie drugie
p.p.m.). Jeżeli więc umowa sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości
położonej w Polsce zawarta została w Republice Południowej Afryki, to wystarczy
zachowanie prawa obowiązującego w tym kraju, a zatem także zachowanie tych
przepisów, które regulują formę umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodność
umowy sprzedaży zawartej w dniu 11 stycznia 2000 r. w Pretorii z prawem
obowiązującym w Republice Południowej Afryki, stwierdziła Ambasada Polski w tym
kraju.
Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego
z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN 345/97 (OSNC 1998, nr 9, poz. 137), art. 12
p.p.m. ma charakter normy ogólnej, znajduje zatem zastosowanie do wszystkich
czynności prawnych, chyba że przepis szczególny zawiera odmienne unormowania.
Takie unormowania szczególne zawiera samo Prawo prywatne międzynarodowe w
art. 15 (forma zawarcia małżeństwa) i art. 35 (forma czynności prawnych mortis
causa). W odniesieniu do czynności prawnej zobowiązującej lub rozporządzającej,
mającej za przedmiot prawo rzeczowe na nieruchomości położonej w Polsce,
takiego przepisu szczególnego nie ma. Warto przy tym zwrócić uwagę na różnicę
między art. 6 ust. 3 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 2 sierpnia 1926 r. o
prawie właściwym dla stosunków prywatnych międzynarodowych (Dz.U. Nr 101,
poz. 581) a art. 12 p.p.m. Według art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 2 sierpnia 1926 r.,
czynności prawne stanowiące podstawę nabycia, zmiany, umorzenia praw
rzeczowych na nieruchomości położonej w Polsce, podlegały co do formy wyłącznie
prawu obowiązującemu w Polsce. Przepis ten uniemożliwiał sporządzenie za
granicą jakichkolwiek czynności o charakterze w nim określonych, jeżeli czynność
taka wymagała formy aktu notarialnego. Z tego właśnie względu nie recypowano
postanowienia art. 6 ust. 3 ustawy z 1926 r. do ustawy z 1965 r. Uzasadniona jest
zatem teza, że jeżeli czynność prawna zobowiązująca lub rozporządzająca, mająca
za przedmiot prawo rzeczowe na nieruchomości położonej w Polsce, została
zawarta za granicą, wystarczy zachowanie formy przewidzianej prawem miejsca
sporządzenia czynności. Inną kwestią jest natomiast ocena skuteczności
materialnoprawnej tej czynności prawnej. Treść czynności prawnej jako przesłanka
ważności czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla danej czynności.
Z tych względów na podstawie art. 39313 k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.