Tezy
I. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Manowo z dnia 29 kwietnia 2008 r. Nr GPB.ZC.3125/2/2008, II. stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądzenie od SKO w Koszalinie na rzecz skarżących Bogumiły i Antoniego Mrożewskich kwoty 524 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant Tomasz Korpal po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2008 r. sprawy ze skargi B. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [..] r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących B. i A. M. kwotę [...] złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy M. ustalił dla B. i A. M. jednorazową opłatę w wysokości 13.096,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działki położonej w obrębie ewidencyjnym K., nr [...], o powierzchni 0.0936 ha, spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą nieruchomości.
W odwołaniu od powyższej decyzji B. i A. M. wnieśli
o obniżenie wysokości opłaty z kwoty 13.000 zł do 2.000 zł., wskazując, iż przy wycenie nieruchomości nie zostały wzięte pod uwagę nakłady jakie na nią poczynili, natomiast samo wyliczenie wartości działki uznali za błędne ze względu na wliczenie w powierzchnię działki powierzchni budynku mieszkalnego. Jednocześnie przyznali, że przed uchwaleniem planu działka nr [...] była działką rolną z budynkiem mieszkalnym. Zarzucili również, że o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła także ich działkę nie zostali pisemnie poinformowani.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M. na podstawie art. 138 §1 k.p.a., art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 856 z późn zm.) oraz art. 17, art. 18, art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717, z późn. zm.). Odnosząc się do zarzutów skarżących organ odwoławczy podkreślił, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona była na cele rolne, natomiast po jego uchwaleniu przeznaczona została pod zabudowę mieszkalno - usługową (symbol D-23U/MN). Zdaniem Kolegium okoliczność ta stanowiła podstawę do ustalenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Stosownie do opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie Gminy M., różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu
obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (50.092 zł) a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przedmiotowej działki i faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem planu (6.439 zł) stanowiła kwotę 43.653,00 zł. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego dowodem na wzrost ceny nieruchomości po zmianie przeznaczenia terenu z rolnego na teren pod zabudowę mieszkalno - usługową mógł być fakt, iż strona skarżąca zbyła przedmiotową nieruchomość za kwotę 162.000 zł. Jak podkreśliło Kolegium, opłata planistyczna "wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną, jaką strony ustalą w umowie zbycia nieruchomości (akcie notarialnym)
". Zgodnie z uchwałą Rady Gminy M. z dnia 29 marca 2006 r. [...] procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona w wysokości 30%. Ze wskazanej kwoty 43.653,00 zł 30 %, wynosi 13.096,00 zł., a więc kwotę renty planistycznej ustalonej przez organ I instancji. Odnosząc się do zarzutu
niepoinformowania skarżących o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego Kolegium wskazało na przepisy obowiązującego prawa określające sposób przygotowywania i publikacji aktów prawa miejscowego w zakresie planowania przestrzennego.
Od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., B. i A. M. wnieśli w dniu 3 lipca 2008 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, wnosząc o jej uchylenie. Skarżący podkreślili, iż przy wyliczeniu wzrostu wartości nieruchomości powołano się na wykorzystanie nieruchomości wskazane w uzasadnieniu decyzji Wójta Gminy M. nr [...], które było niezgodne z faktycznym wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżących nie został uwzględniony fakt, iż przedmiotowa działka, zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, przeznaczona była w całości na cele mieszkalno - usługowe, a więc zgodnie z określeniem D-23/MN wskazanym w planie. Do dnia sprzedaży przez nich nieruchomości (tj. do dnia 5 października 2007 r.) zamieszkiwał na jej terenie lokator, a sama nieruchomość stanowiła jedno z pomieszczeń magazynowych firmy PPHU A. M.. Zdaniem skarżących oznaczało to, że faktyczne przeznaczenie nieruchomości było zgodne z przeznaczeniem działki D-23/MN, a więc takim,
jakie uchwaliła Rada Gminy M.. Dodatkowo skarżący podnieśli, iż w decyzji Wójta Gminy M. z dnia [...] powołano się na faktyczne wykorzystanie nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego z dnia 14 kwietnia 2008 r. tj. sporządzonego po dacie zbycia nieruchomości przez skarżących w dniu 5 października 2008 r. Sporządzenie operatu w sześć miesięcy po sprzedaży nieruchomości oznaczało ich zdaniem niemożność rzetelnego ustalenia faktycznego wykorzystania nieruchomości. Skarżący twierdzili, że nieruchomość przeznaczona była na cele gospodarcze firmy A. M., a przed sporządzeniem operatu szacunkowego nie dokonano wizji lokalnej nieruchomości. Oznaczało to ich zdaniem, że podważyć można podstawę decyzji nr [...] Wójta Gminy M,
w tym również prawdziwość i rzetelność ustaleń rzeczoznawcy, który sporządził operat, jako że "nie istniała możliwość stwierdzenia faktycznego przeznaczenia wykorzystania nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu".
Dodatkowo skarżący wskazali na uchybienie dotyczące terminu wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Zgodnie z art. 37 ust. 5 i 6 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt ustala opłatę planistyczną "bezzwłocznie po otrzymaniu odpisu z aktu notarialnego". W tym przypadku skarżący otrzymali zawiadomienie o wszczęciu postępowania blisko 4 miesiące po podpisaniu umowy sprzedaży (dnia 14 lutego 2008r.). W skardze B. i A. M. podkreślili także, że wcześniej nie byli w stanie otrzymać informacji w gminie, co do opłat jakimi mogą zostać obciążeni po zbyciu przedmiotowej nieruchomości.
Zdaniem skarżących cena nieruchomości uzyskana przy jej zbyciu a wynosząca 162.000 zł była adekwatna do wartości nieruchomości w chwili sprzedaży. Jak podkreślili, na inwestycję przez nich prowadzoną, a mająca na celu remont budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczyli kwotę ok. 100.000 zł.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podkreślając przede wszystkim, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona była na cele rolne, natomiast po jego uchwaleniu na zabudowę mieszkalno - usługową (symbol D-23U/MN). Ustalenia te, zdaniem Kolegium, potwierdzili sami skarżący. Stwierdzono również, że przedmiotowa działka była ewidencjonowana jako grunty rolne zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z wypisu i informacji z rejestru gruntów sporządzonych według stanu rejestru z dnia 18 lutego 2008 r. oraz 18 lipca 2008 r. W związku z faktem, iż
w okresie pomiędzy 31 grudnia 2002 r., a 29 marca 2007r. (datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego) na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa działka nie obowiązywał plan miejscowy należało, wartość nieruchomości "określić według faktycznego wykorzystania nieruchomości tj.
z określeniem klasy użytków w rejestrze gruntów". Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło następnie, że z wypisu z ewidencji gruntów wynika, iż przedmiotowe działki były i są oznaczone symbolem [...], [...] i [...], co oznacza, że nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. Wobec braku decyzji administracyjnej nie został spełniony warunek określony w § 68 ust. 3 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków konieczny do zaklasyfikowania gruntów do innych użytków niż rolne. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego oznacza to, że w okresie od dnia 31 grudnia 2002 r. do chwili dnia wejścia w życie nowego planu przedmiotowy grunt powinien być traktowany jako grunt o "faktycznym wykorzystaniu rolnym" i jak podkreślono "z uwzględnieniem tej okoliczności sporządzony został operat szacunkowy". Kolegium stwierdziło również, że przy szacowaniu nieruchomości nie zostały uwzględnione nakłady właściciela "gdyż wzrost wartości został
wygenerowany wyłącznie przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Kolegium oceniło również operat szacunkowy jako spełniający kryteria poprawnej wyceny.
Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:
Skarga jest zasadna.
Istotą niniejszej sprawy są zasady nakładania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący nie kwestionują samego faktu objęcia ich taką opłatą,
a jedynie jej wysokość. Zasadniczy zarzut skarżących dotyczy prawidłowości ustalenia stanu faktycznego będącego podstawą decyzji nakładającej obowiązek opłaty. Należy podkreślić, że ratio legis przywołanego przepisu zmierza do tego, aby zbywca nieruchomości objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego nie uzyskiwał nadzwyczajnego zysku jedynie ze względu na zmianę charakteru nieruchomości - zyskiem takim musi się on podzielić z gminą w formie renty planistycznej. Nie ulega wątpliwości, że zmiana charakteru działki w planie zagospodarowania przestrzennego - z poprzednio rolnej na mieszkalno-usługową - powoduje wzrost wartości nieruchomości.
Właściwy organ gminy realizując swoje kompetencje musi przeprowadzić postępowanie administracyjne zmierzające do określenia opłaty planistycznej. Taki obowiązek wynika wprost z ustawy i musi być przez organ gminy realizowany. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej musi być właściwie prowadzone, bo tylko wtedy będzie możliwe ustalenie stanu faktycznego, co będzie podstawą właściwego wyliczenia wysokości opłaty. W niniejszej sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona została na zlecenie Gminy M.
4 miesiące po dacie zbycia wskazanej działki przez skarżących. Operat szacunkowy z dnia 14 kwietnia 2008 r. zawiera porównanie przedmiotowej działki, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, z nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Dobór nieruchomości do celów porównawczych został więc dokonany w sposób nieprawidłowy. Nie można bowiem porównywać nieruchomości różniących się tak istotną cechą jak zabudowanie.
W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy "spełnia kryteria poprawnej wyceny". Organ odwoławczy nie dokonał więc rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia wysokości renty planistycznej.
Zasadny jest zarzut skarżących, że nie został uwzględniony fakt, iż przedmiotowa działka, zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, przeznaczona była w całości na cele mieszkalno-usługowe. Do dnia sprzedaży przez nich nieruchomości, tj. do dnia 5 października 2007r. stanowiła ona jedno z pomieszczeń magazynowych firmy A. M.. Oznaczało to, że faktyczne przeznaczenie nieruchomości było inne niż przyjął organ.
Ponownie rozpatrując sprawę właściwy organ administracji publicznej musi ustalić faktyczne wykorzystanie działki w chwili dokonania umowy sprzedaży. Następnie zaś, w oparciu o tak ustalony stan faktyczny, dokonać obliczenia renty planistycznej. Brak w tym zakresie w uzasadnieniu decyzji organów administracji obu instancji powoduje, że oba rozstrzygnięcia nie odpowiadają prawu.
Wszczęcie postępowania cztery miesiące po podpisaniu umowy kupna sprzedaży i nałożenie opłaty po okresie sześciu miesięcy od jej podpisania nie spełnia wymogu określonego w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym "Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5". Wypis ten, zgodnie z ust. 5 zostaje przekazany przez notariusza w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy. Taki sposób działania organów administracji publicznej nie był więc "bezzwłoczny". Okoliczność ta jednak nie wpływała na treść rozstrzygnięcia, ale należy podkreślić, że zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.
Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c oraz art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm), Sąd orzekł jak w sentencji.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy z dnia
30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.