Tezy
Czynności wykonywane jako syndyka, likwidatora i zarządcy komisarycznego nie były czynnościami pośrednictwa w rozumieniu art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz WSA Jolanta Zdanowicz Protokolant Iwona Kosińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2005 r. sprawy ze skargi W. B. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] grudnia 2002 r., nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpoznaniu wniosku W. B. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nr [...] z dnia [...] maja 2002 r., utrzymał w mocy swoją decyzję orzekającą o odmowie nadania W. B. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
W uzasadnieniu organ wskazał, że W. B. wystąpił w dniu [...] grudnia 2000 r. z wnioskiem o nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.).
W dniu [...] listopada 2001 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych, w oparciu o złożone przy wniosku W. B. dokumenty, przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym.
Na podstawie negatywnej opinii Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] maja 2002 r. orzekł o odmowie nadania W. B. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pismem z dnia [...] maja 2002 r. W. B. wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją z dnia [...] maja 2002 r. W uzasadnieniu wniosku podał, że wykonując funkcję syndyka, zarządcy komisarycznego i likwidatora praktycznie wykonuje czynności pośrednika obejmując z mocy prawa majątek upadłego, zarządzając tym majątkiem, przeprowadzając jego likwidację i dokonując sprzedaży. W. B. wskazał, że na podstawie podobnego udokumentowania otrzymał licencję zawodową nr [...] uprawniającą do wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, a co za tym idzie w oparciu o podobną dokumentację powinien otrzymać licencję uprawniającą do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Pismem z dnia [...] sierpnia 2002 r. W. B. został poinformowany o wyznaczeniu terminu i miejsca postępowania kwalifikacyjnego na [...] września 2002 r. i jednocześnie powiadomiony o możliwości uzupełnienia wniosku dowodami prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna rozpatrując ponownie wniosek w dniu [...] września 2002 r. stwierdziła, że wnioskodawca nie wykazał wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła także, że podstawę do wystąpienia przez zainteresowanego z wnioskiem o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dopuszcza zwolnienia osoby ubiegającej się na jego podstawie o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu, pod warunkiem, że osoba ubiegająca się o licencję udokumentuje faktycznie wykonywanie działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w okresie dłuższym aniżeli pięć lat przed dniem wejścia w życie wyżej wymienionej ustawy, tj. przed 1 stycznia 1998 r. Komisja Kwalifikacyjna wskazała, iż określenie pojęcia "pośrednictwo w obrocie nieruchomościami" nastąpiło przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przepisami tej ustawy wprowadzono także obowiązek uzyskania uprawnień zawodowych
dla osób chcących uprawiać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dlatego też uzyskanie uprawnień w tym zakresie obliguje do wykonywania działalności odpowiadającej zdefiniowanym przez ustawę pojęciom pośrednika, a zatem dotychczasowa działalność osób, które ubiegają się o nadanie licencji na podstawie art. 232 ust 1 ustawy musi odpowiadać tym pojęciom, gdyż nie możne być różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem wejścia w życie ustawy i po tej dacie. Art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa model działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnoszący się do okresu po wejściu w życie ustawy, ale stanowiący jednocześnie podstawę oceny przez Komisję Kwalifikacyjną takiej samej działalności w okresie ponad pięciu lat przed 1 stycznia 1998 r.
Mając powyższe na uwadze, po ponownym przeanalizowaniu dokumentów, Państwowa Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że wnioskodawca błędnie wlicza do praktyki w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonywanie obowiązków zarządcy komisarycznego, likwidatora i syndyka.
Organ wskazał, że jako syndyk, zainteresowany wykonywał obowiązki określone przepisami rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 24 października 1934 r. prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 1991 r., Nr 118, poz. 512 ze zm.) związane z likwidacją podmiotów gospodarczych, które nie są tożsame z czynnościami w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określonymi przepisami art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zarządzanie przez syndyka masą upadłości podlega nadzorowi i ocenie sędziego komisarza. Dlatego zainteresowany wykonując funkcje syndyka nie działał jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, bowiem faktycznie wykonywał pod nadzorem sądowym funkcje właścicielskie.
Również pełniąc funkcję likwidatora, W. B. nie działał jako pośrednik w obrocie nieruchomościami. Podlegał wówczas przepisom ustawy z 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (t.j. Dz. U. 2002 r., Nr 112, poz. 981) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 listopada 1981 r. w sprawie wykonania ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. Nr 31, poz. 170), z treści których wynika, że postawienie przedsiębiorstwa w stan likwidacji wywołuje skutki w postaci zastąpienia przez likwidatora, dyrektora przedsiębiorstwa i organów samorządu.
Likwidator jest powoływany przez organ założycielski i wykonuje obowiązki nie tylko dyrektora przedsiębiorstwa państwowego, ale wszystkich organów w zakresie niezbędnym do zakończenia działalności likwidowanego przedsiębiorstwa.
Odnośnie funkcji zarządcy komisarycznego organ podkreślił, że i w tym przypadku nie wykonywał on pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ale wykonywał funkcje właścicielskie, na mocy przepisów rozdziału 13 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych. Ustanowienie bowiem zarządu komisarycznego zarządzeniem organu założycielskiego ma miejsce wtedy, gdy sytuacja w jakiej znajduje się przedsiębiorstwo państwowe jest tak poważna, że celowe staje się odjęcie określonych praw organom przedsiębiorstwa, przez co organ założycielski przejmuje odpowiedzialność za procesy związane z uzdrawianiem lub ewentualną likwidacją przedsiębiorstwa. Wszczęcie postępowania naprawczego wiąże się z ustanowieniem zarządu komisarycznego i skupieniem całego procesu decyzyjnego w ręku zarządcy komisarycznego.
Dlatego zarówno Komisja Kwalifikacyjna, a także organ stwierdził, że czynności wykonywane przez zainteresowanego jako syndyka, likwidatora i zarządcy komisarycznego nie noszą znamion pośrednictwa, którymi stosownie do treści art. 180 ust 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami są: zawarta na piśmie umowa o pośrednictwo, określająca zarówno przedmiot umowy jak i wynagrodzenie prowizyjne pośrednika, występowanie pośrednika w tych umowach jako strony trzeciej, niezależnie od stron umowy.
Odnośnie zarzutu wnioskodawcy, że na podstawie podobnego stopnia udokumentowania praktyki otrzymał uprawnienie zarządcy nieruchomości organ wskazał, że zarządca wykonując swoją pracę nie działa jednocześnie jako pośrednik. Wobec tego niewłaściwym jest oczekiwanie, by na podstawie dokumentacji dowodzącej wykonywania działalności zarządu nieruchomościami dochodzić uznania ich również za niepodważalny dowód wykonywania działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Organ wskazał, że wnioskodawca nie wykazał zaistnienia przesłanek z art. 232 ust 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie złożył W. B.
Wniósł on o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.
Skarżący podniósł, że określenia użyte w art. 179 i art. 232 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są tożsame.
W art. 179 użyty został zwrot "działalność zawodowa". Według skarżącego był to świadomy zabieg ustawodawcy, aby rozszerzyć krąg osób mogących ubiegać się w sposób uproszczony o nadanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Zdaniem skarżącego, istotną okolicznością w sprawie jest uzyskanie przez skarżącego licencji zarządcy nieruchomościami. Z kolei zakres wiedzy i umiejętności związanych z wykonywaniem zawodu likwidatora, zarządcy komisarycznego i syndyka masy upadłości jest znaczenie szerszy. Potrzebna jest znajomość przepisów innych dziedzin prawa, tj. prawa pracy, podatkowego, rachunkowego i itp.
Skarżący podniósł, że błędnie stwierdzono w decyzji, że przy wypełnianiu obowiązków syndyka wykonywał funkcje właścicielskie, gdyż w przypadku sprzedaży majątku upadłego, dokonywał czynności nie w imieniu własnym, lecz w imieniu upadłego i na rachunek oraz w interesie upadłego wierzyciela. Natomiast w przypadku likwidacji i zarządu komisarycznego w interesie i na rachunek Skarbu Państwa.
Wskazał także, że dopiero ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła wymóg zawierania pisemnych umów pośrednika. Kodeks cywilnym nie przewidywał szczególnej formy dla zawarcia tych umów.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Organ powołał się na argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Podkreślił, że nie jest uzasadniony zarzut skarżącego, że organ nie nadając mu, w trybie art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami licencji w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tym samym zakwestionował jego praktykę zawodową jako syndyka masy upadłościowej, zarządcy komisarycznego oraz likwidatora. Jednakże inne są wymogi dla osoby wykonującej powyższą działalność, a inne dla osoby prowadzącej działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pomimo, że do 1 stycznia 1998 r. brak było ustawowego uregulowania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, to jednakże nie oznacza, że takiej działalności na rynku nieruchomości faktycznie nie prowadzono.
Odnośnie zarzutu skarżącego, że przepisy stawiają wyższe wymagania do wykonywania funkcji syndyka organ wskazał, że ustawodawca ustalił odrębne przepisy i wymogi, które powinien spełnić kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami, bowiem gdyby uznał funkcję syndyka (zarządcy komisarycznego lub likwidatora) za równoznaczną z zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami - wyraźnie by taki zapis w ustawie umieścił.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który z mocy art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) stał się właściwy do rozpoznania niniejszej sprawy zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Istota niniejszej sprawy sprowadza się do wskazania, czy działalność wykonywana przez skarżącego może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543) pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mieli obowiązku posiadania uprawnień do wykonywania tego zawodu. Wyżej powołana ustawa poddała działalność pośrednictwa określonym wymogom prawnym oraz wskazała, że pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencje zawodową (art. 179 § 2). Warunki nabycia licencji określa przepis art. 182 ustawy.
Z kolei, zgodnie z treścią art. 232 ust 1 pkt 3 wyżej powołanej ustawy, osoby, które wykonywały działalność w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż pięć lat przed dniem wejścia w życie tej ustawy mogą ubiegać się o nadanie licencji bez odbycia praktyki i złożenia egzaminów.
Zważyć jednakże należy, że uzyskanie uprawnień do wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w trybie art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy obliguje wykazanie przez wnioskodawcę, że jego dotychczasowa działalność odpowiada definicji określonej w przepisach tej ustawy. Nie może być bowiem żadnej różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed wejściem w życie ustawy i po tej dacie. Zarówno osoby zamierzające podjąć taką działalność będą musiały prowadzić ją zgodnie z definicjami określonymi w ustawie, wobec czego działalność osób, które ubiegają się o nadanie tych uprawnień w trybie art. 232 ust 1 ustawy też musi odpowiadać pojęciom ustawowym.
Definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa art. 180 ust 1 ustawy. Stanowi on, że pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów, określonych szczegółowo w tym przepisie. Ustęp 2 tego artykułu wymaga wykonywania czynności pośrednictwa osobiście lub przy pomocy innych osób lecz pod nadzorem pośrednika ponoszącego na ich czynność odpowiedzialność zawodową, a ust 3 wymaga, aby zakres czynności określała umowa pisemna. Umowa pośrednictwa jest odpłatna.
Z powołanych wyżej przepisów jednoznaczna wynika, że działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odpowiadająca tym kryteriom, prowadzona przed wejściem w życie ustawy może być uznana ze pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Odnosząc te wywody na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, która na mocy art. 191 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne prawidłowo uznała, że czynności zarządcy komisarycznego, likwidatora i syndyka nie są czynnościami w rozumieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wydana na tej podstawie decyzja organu jest prawidłowa.
Słusznie organ wskazał, że likwidator przedsiębiorstwa, powołany jest przez organ założycielski przedsiębiorstwa i zarządza on mieniem likwidowanego przedsiębiorstwa wykonując prawa i obowiązki dyrektora w zakresie niezbędnym do zakończenia działalność likwidowanej jednostki. Czynności likwidatora wynikają z przepisów ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (t.j. Dz. U. z 2002 r., Nr 112, poz. 981) oraz z wydanego na podstawie tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 listopada 1981 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. Nr 31, poz. 170). Analiza tych przepisów nie pozwala na stwierdzenie, że czynności likwidatora odpowiadają czynnościom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art.180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to także czynności zarządcy komisarycznego przedsiębiorstwa, o których mowa w ustawie o przedsiębiorstwach państwowych.
Również czynności syndyka wykonywane przez skarżącego w oparciu o obowiązujące przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe - nie są czynnościami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Syndyk obejmuje majątek upadłego, zarządza nim i przeprowadza jego likwidację. Czynności dokonywane przez syndyka podlegają nadzorowi sędziego komisarza, a na dokonanie niektórych z nich musi mieć zgodę sędziego komisarza np. sprzedaż nieruchomości. Syndyk składa sprawozdanie sędziemu komisarzowi, a w przypadku zaniedbania obowiązków, może być przez niego upomniany, a nawet ukarany. Może być przez sędziego odwołany, a w jego miejsce powołany nowy syndyk.
Zakres czynności syndyka, termin ich wykonania, ani jego wynagrodzenie nie wynika z umów, której stroną byłby syndyk. Z kolei zgodnie z treścią art. 180 ust 3 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa i wynagrodzenie określa umowa pomiędzy stronami. Pośrednik może więc samodzielnie kreować zarówno zakres umowy, przedmiot, termin wykonania i wysokość wynagrodzenia. Za swoje czynności ponosi odpowiedzialność zawodową, określoną w ustawie, (a wcześniej odpowiadał wobec zamawiającego za zaistniałe szkody, jednakże z tytułu zawartej umowy pośrednictwa, a nie z innych podstaw prawnych).
Mając na uwadze wszystkie wyżej omówienia okoliczności podnieść należy, że czynności wykonywane przez skarżącego jako syndyka, likwidatora i zarządcy komisarycznego nie były czynnościami pośrednictwa w rozumieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego zarówno Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, jak i organ administracji, słusznie uznały, że skarżący nie spełnia kryteriów z art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy do nadania mu licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Wobec powyższego Sąd z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270), orzekł jak w wyroku.