Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Zmiana wynagrodzenia za roboty budowlane. Kiedy możliwa?

Zmiana wynagrodzenia za roboty budowlane. Kiedy możliwa?

Fot. Money.pl/Tomasz Brankiewicz

Spór dotyczący możliwości zmiany wynagrodzenia jest jednym z najczęściej powstających przy realizacji umowy o roboty budowlane. Proces budowlany przebiega dynamicznie, w większości przypadków niemożliwym jest wcześniejsze przewidzenie wszystkich okoliczności mających wpływ na rozmiar i zakres prac.

Obecnie, wskutek Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 29 września 2009 r., sygn. akt: III CZP 41/2009, nie ulega już wątpliwości, iż zamieszczone w Tytule XV Kodeksu cywilnego, regulującym umowę o dzieło, przepisy dotyczące wynagrodzenia kosztorysowego i ryczałtowego mogą mieć zastosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane. Przesłanki w nich określone mogą zatem stanowić podstawę dla zmiany wysokości wynagrodzenia określonego w umowie o roboty budowlane.

Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z zasadą swobody umów określoną w art. 3531 K.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Rozstrzygając zatem możliwość zmiany wynagrodzenia należnego wykonawcy z tytułu wykonanych robót budowlanych w pierwszej kolejności należy kierować się postanowieniami łączącej strony umowy. W przypadku braku regulacji umownej w tym zakresie zastosowanie znajdą przepisy art. 629 i następne Kodeksu cywilnego.

Omawiając temat zmiany wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane koniecznym jest przypomnienie, iż wynagrodzenie ryczałtowe polega na umówieniu z góry wysokości wynagrodzenia w kwocie absolutnej, przy wyraźnej lub dorozumianej zgodzie stron na to, że wykonawca nie będzie się domagać zapłaty wynagrodzenia wyższego ( art. 632 k.c., wyrok SN z 20 listopada 1998, sygn. akt: II CKN 913/97). Wynagrodzenie to jest zatem niezależne od rzeczywistego rozmiaru, zakresu i kosztów wykonywanych robót budowlanych.

Wynagrodzenie kosztorysowe ustalane jest natomiast na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów, które przyjmuje postać tzw. kosztorysu (art. 629 K.c.). Kosztorys jest pisemnym zestawieniem potrzebnych do wykonania dzieła materiałów i nakładów pracy wraz z podaniem ich cen jednostkowych. Podkreślenia wymaga jednak, iż nie w każdym przypadku załączania przez wykonawcę kosztorysu do oferty strony umawiają się o wynagrodzenie kosztorysowe.

Czytaj więcej Jak nie płacić dwa razy za roboty budowlane Inwestor ma obowiązek zapłaty podwykonawcy w przypadku, gdy ten nie otrzymał należnego mu wynagrodzenia od wykonawcy budowy.

Kosztorys służy kalkulacji ceny, natomiast rodzaj wynagrodzenia strony określają w umowie, przez wyraźne wskazanie, iż wynagrodzenie przysługujące wykonawcy jest wynagrodzeniem ryczałtowym lub też kosztorysowym, bądź stosując takie określenia jak: wskazane wynagrodzenie jest wynagrodzeniem ostatecznym i niepodlegającym zmianie, wynagrodzenie należne wykonawcy zostanie ostateczne określone na podstawie kosztorysu wykonawczego.

Praktyka pokazuje, iż coraz częściej strony określają wynagrodzenie należne wykonawcy jako ryczałtowe. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w obszarze zamówień publicznych i to nie tylko w przypadku udzielania zamówień na inwestycje o mniejszej wartości - poniżej progów unijnych. Przyjmowanie wynagrodzenia ryczałtowego w przypadku wieloetapowych, rozciągniętych w czasie i skomplikowanych inwestycji pociąga za sobą bardzo wysokie ryzyko niedoszacowania wartości świadczenia wykonawcy.

Niestety realia rynku wymuszają na firmach budowlanych ponoszenia tego ryzyka. Przerzucenie ciężaru prawidłowego określenia wysokości wynagrodzenia za realizację wszystkich niezbędnych prac wynikających z udostępnionej dokumentacji technicznej i projektowej w całości na wykonawcę następuje z korzyścią dla zamawiającego, ponieważ pozwala mu uzyskać niemal stuprocentową pewność co do wysokości wynagrodzenia, które będzie musiał zapłacić. Jakie środki przysługują zatem wykonawcy gdy rzeczywiste koszty wykonania robót znacząco przenoszą koszty przewidywane przez niego na etapie formułowania oferty?

Czytaj więcej Kto może mieć pełnomocnictwo do kierowania budową Prawo budowlane nie przewiduje wprost możliwości udzielenia pełnomocnictwa do zastępowania kierownika budowy.

W przypadku, gdy strony przyjęły rozliczenie kosztorysowe, stanowiący element umowy kosztorys stanowi jedynie prognozę prac koniecznych do wykonania przedmiotu umowy. Wysokość ostatecznego wynagrodzenia ustala się natomiast dopiero tzw. kosztorysem wykonawczym, sporządzonym po zakończeniu robót. Wynagrodzenie przewidywane w chwili zawierania umowy podlega zatem zawsze weryfikacji po odbiorze robót, a w ramach rozliczenia stron uwzględnia się zmianę ilości robót wykonanych względem robót zakładanych do wykonania.

Należy jednak pamiętać, iż w przypadku gdy roboty budowlane wykonywane są w reżimie zamówień publicznych, zgodnie z art. 144 ust. 1 Prawo Zamówień Publicznych, zakazane jest dokonywanie istotnych zmian postanowień zawartej umowy w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, chyba że zamawiający przewidział możliwość dokonania takiej zmiany w ogłoszeniu o zamówieniu lub w specyfikacji istotnych warunków zamówienia oraz określił warunki takiej zmiany.

Tym samym nie są dopuszczalne zmiany zawartej umowy, które zmierzają do rozszerzenia zakresu przedmiotowego umowy. W takim przypadku zamawiający powinien udzielić zamówienia dodatkowego lub uzupełniającego w trybie zamówienia z wolnej ręki (art. 67 Pzp.), a w przypadku gdy roboty dodatkowe nie mogą zostać zakwalifikowane pod okoliczności wymienione w art. 67 ust. 1 pkt 5-7Pzp, wymagane jest udzielenie odrębnego zamówienia.

W przypadku zastosowania w umowie udzielającej zamówienia publicznego wynagrodzenia kosztorysowego dopuszczalna jest zatem jedynie zmiana zakresu ilościowego przedmiotu zamówienia, zakres rzeczowy musi natomiast pozostać niezmieniony. Ważnym w tym przypadku jest właściwie rozumienie pojęcia obmiaru robót, który będzie rozstrzygał o ostatecznym rozliczeniu stron. Obmiar dotyczyć będzie bowiem jedynie robót określonych dokumentacją przekazaną wykonawcy na etapie udzielenia zamówienia publicznego, czyli robót przewidzianych w projekcie budowlanym, projekcie wykonawczym, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót oraz w przedmiarze robót.

Na drugiej stronie o tym, jakie ograniczenia ma wynagrodzenie ryczałtowe

Poprzednia strona
  • 1
  • 2
wynagrodzenie, roboty budowlane, ryczałtowe, zamawiający, kosztorysowe
K&L LEGAL
Czytaj także
Polecane galerie