Wobec obecnej sytuacji na rynku nieruchomości potencjalni nabywcy czy to mieszkań, czy to domów budowanych przez deweloperów powinni się zabezpieczyć także na wypadek ewentualnych nieprzewidzianych skutków, związanych i dotyczących samego dewelopera.
Chodzi tu między innymi o sytuację, w której zła sytuacja finansowa dewelopera uzasadnia ogłoszenie jego upadłości. Co wtedy zrobić? Jak zadbać o swoje prawa przed zawarciem umowy? Jaką umowę należy podpisać i w jakiej formie? To tylko niektóre pytania, na które warto znać odpowiedź, aby zwiększyć szanse na odzyskanie swoich pieniędzy.
Jak sprawdzić dewelopera i nieruchomość?
Sprawdzamy dewelopera
Po znalezieniu naszego wymarzonego lokum i zapoznaniu się z ofertą dewelopera, który ma zamiar je wybudować, kolejnym bardzo ważnym krokiem, który powinien zostać przedsięwzięty przez potencjalnego nabywcę, jest sprawdzenie statusu prawnego dewelopera.
Deweloperzy działający na terytorium Polski zazwyczaj prowadzą działalność gospodarczą w formie spółek kapitałowych tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej. Rzadziej spotykane są spółki osobowe.
_ Bez względu na to, czy działalność ta jest prowadzona w formie spółki kapitałowej, czy osobowej, podmioty te i ich dane są uwidocznione w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. _
Wszelkie dane dotyczące spółki tj. wysokość kapitału zakładowego, struktura własnościowa spółki, sposób reprezentacji, dane dotyczące członków zarządu itd., jak i dotyczące jej działalności tj. sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat itd., są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi.
Aby je sprawdzić, wystarczy się udać samodzielnie lub z doradcą do właściwego sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Łatwo więc można dokonać oceny ewentualnych zagrożeń i ryzyka zakupu nieruchomości od konkretnego dewelopera.
Przy sprawdzaniu dewelopera należy zwrócić szczególną uwagę na sprawozdanie finansowe. To z jego treści można się dowiedzieć, jaka jest obecnie sytuacja finansowa spółki. Niewątpliwie czynnikiem, który powinien mieć wpływ na wybór „właściwego" dewelopera, jest również wysokość jego kapitału zakładowego, gdyż to właśnie on stanowi minimalną gwarancje zabezpieczającą zobowiązania spółki wobec jej potencjalnych wierzycieli.
Tym samym, im wyższy kapitał zakładowy spółki, tym wyższa teoretycznie jest gwarancja zabezpieczenia naszych przyszłych roszczeń. Jeżeli więc kapitał zakładowy jest niski, istnieje ryzyko, iż w przypadku braku możliwości wypełnienia zobowiązań przez dewelopera, którego majątek będzie znikomy, suma kapitału zakładowego może nie starczyć na pokrycie wszystkich zobowiązań wierzycieli.
Pod lupą grunt na któym ma stanąć nasze mieskzanie
Drugim krokiem powinno być sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, na której ma być posadowione realizowane przez dewelopera mieszkanie lub dom. W tym celu należy się udać do sądu i sprawdzić stan księgi wieczystej nieruchomości.
_ Najważniejszym jest sprawdzenie działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, działu III - jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości, oraz działu IV - wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek. _
Należy zwrócić uwagę na ewentualne wzmianki ujawnione w księdze wieczystej, które oznaczają, iż sąd nie zdążył jeszcze rozpoznać wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czy to prawa, roszczenia, czy to ewentualnego obciążenia, choć wniosek w tym przedmiocie już wpłynął. W przypadku takich wpisów powinniśmy zażądać od dewelopera wyjaśnień, czego one dotyczą.
Jaka umowa?
W praktyce obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym można spotkać się z różnymi rodzajami i typami zawieranych umów deweloperskich. W zależności od rodzaju umowy i jej formy może ona wywoływać różne skutki prawne, w szczególności w chwili, gdy dojdzie do ogłoszenia upadłości samego dewelopera.
Najczęściej przedmiotem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie jednej strony zwanej deweloperem (lub realizatorem) do wybudowania budynku mieszkalnego, ustanowienia w tym budynku odrębnej własności lokali oraz zobowiązanie do przeniesienia na uprawnionego prawa własności lokalu.
Dlatego też możliwe jest ukształtowanie umowy deweloperskiej w dwojaki sposób: bądź jako umowy przedwstępnej do ustanowienia i przeniesienia tego prawa, bądź jako umowy zobowiązującej, gdyż dotyczy lokalu lub domu, który ma być dopiero wybudowany w przyszłości.
Forma umowy deweloperskiej, od której jest uzależniona ważność umowy, nie została szczegółowo określona w przepisach prawa. Dlatego też można by zaryzykować twierdzenie, iż w zasadzie jest ona dowolna, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli obejmuje ona zgodę dewelopera na wpis roszczenia o wybudowanie i przeniesienie odrębnej własności lokalu bądź domu na nabywcę, to winna być zawarta w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
_ Jednakże w celu zabezpieczenia swoich interesów najlepiej jest zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. _
Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego
Po pierwsze taka forma umowy poprawia pozycję nabywcy na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera, a po drugie pozwala nabywcy na dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przeniesienia własności wybudowanego lokalu bądź domu.
*Wpływ ogłoszenia upadłości na prawa i roszczenia nabywcy lokalu bądź domu *
Zgodnie z prawem upadłościowym w momencie sprzedaży nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłościowej prawa i roszczenia osobiste, ciążące na nieruchomości wchodzącej w skład tej masy ( w tym np. prawa o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu bądź domu), wygasają.
W miejsce tych praw powstaje uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Powyższa zasada dotyczy praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej oraz praw i roszczeń jeszcze nieujawnionych, ale co do których istnieje podstawa do wpisu do księgi wieczystej, o ile uprzednio zostały zgłoszone sędziemu komisarzowi w terminie określonym w postanowieniu o ogłoszenie upadłości.
W związku z powyższym niezwykle ważne jest zawieranie umów deweloperskich w taki sposób i w takiej formie, które umożliwiają dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu bądź domu na nabywcę (najlepiej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym z jednoczesną zgodą dewelopera na wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej).
_ Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji tzn. zostaje ono zaspokajane z ceny sprzedaży nieruchomości, którą obciąża. _Pozostali wierzyciele, mogą się tylko zadowolić zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłościowej (majątku spółki). Takie same prawa przysługują wierzycielom, których prawa i roszczenia nie są wpisane do księgi wieczystej, ponieważ:
a. wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności lokalu bądź domu, złożony prawidłowo, nie został jeszcze rozpatrzony przez sąd,
b. roszczenie o przeniesienie własności nie zostało jeszcze zgłoszone do księgi wieczystej, ale istnieje już stosunek prawny, który przewiduje ujawnienie takiego prawa i roszczenia w księdze wieczystej.
Jeżeli więc roszczenia z umowy deweloperskiej nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, należy zgłosić je sędziemu komisarzowi w wyznaczonym terminie, aby nie stracić uprzywilejowanej pozycji w postępowaniu upadłościowym.
Kolejność zaspokojenia
Prawo upadłościowe szczegółowo określa, w jakiej kolejności zostają zaspokojone wierzytelności. Przyszli nabywcy, którzy zapewnili sobie w umowie deweloperskiej zabezpieczenie w postaci wpisu swojego roszczenia w księdze wieczystej, są zdecydowanie w lepszej sytuacji.Ich roszczenie zostanie bowiem zaspokojone w pierwszej kolejności przed innymi roszczeniami, z ceny sprzedaży tej nieruchomość.
*ZOBACZ TAKŻE: *Umowa rezerwacyjna - kiedy zabezpieczenie staje się pułapką Jest to bardziej „komfortowa" sytuacja szczególnie wtedy, gdy głównym składnikiem majątku dewelopera jest przedmiotowa nieruchomość.
Oczywiście istnieje bardzo duże ryzyko, iż takie roszczenie nie zostanie zaspokojone w całości z nieruchomości. W takim wypadku dochodzenie roszczenia następuje na zasadach ogólnych, czyli dochodzi do sytuacji, w której pozycja takiego wierzyciela zrównuje się z pozycją „pozostałych" wierzycieli.
Podsumowanie
Oceniając sytuację potencjalnych nabywców mieszkań lub domów budowanych przez dewelopera w chwili ogłoszenia jego upadłości, należy stwierdzić, iż w większości przypadków nie jest ona najlepsza. Potencjalny nabywca musi więc przed zawarciem umowy dokładnie sprawdzić nieruchomość, na której jego mieszkanie bądź dom zostanie wybudowany oraz ocenić sytuacje finansową dewelopera, czy istnieje ryzyko ogłoszenia jego upadłości.
Oczywiście nie zawsze można przewidzieć wszystkie sytuacje. W takich wypadkach należy negocjować i zawierać umowy deweloperskie w taki sposób, aby móc w całości zabezpieczyć swoje roszczenia i pieniądze. Najlepiej więc skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy, który pomoże w takich sytuacjach.
Autor jest aplikantem radcowskim w kancelarii BSO - Prawo & Podatki - Bramorski Szermach Okorowska we Wrocławiu. www.bramorski.pl