Jak rozliczyć nakłady najemcy na lokal

Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) **jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Niniejszy przepis ma kluczowe znaczenie w kwestii rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na rzecz wynajmującego. Ma on zastosowanie tylko i wyłącznie wtedy, gdy umowa między stronami w żaden sposób nie reguluje rozliczenia nakładów ulepszających. Ma zatem charakter dyspozycyjny, pozostawiając w tym zakresie stronom umowy swobodę. W związku z tym, najemca z wynajmującym mogą w umowie uregulować skutki ulepszeń na lokal dowolnie, według swojego woli i uznania. Dopiero w przypadku braku takiego zapisu w umowie, znajdzie zastosowanie przepis art. 676 k.c.

Niemniej jednak należy mieć na uwadze, iż powyższy przepis k.c. ma zastosowanie tylko do nakładów użytecznych, czyli takich które zwiększają wartość lokalu w chwili jego wydania.

Zgodnie orzeczeniem Sądu Najwyższego ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującego zwiększają jej wartość lub użyteczność (wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2008 r., V CSK 418/07). Wynajmujący obowiązany jest zwrócić te nakłady, które zwiększają wartość lokalu w chwili wygaśnięcia umowy najmu (wyrok Sądu Najwyższego z 15 lipca 1988 r., I CR 159/88)

[ ( http://static1.money.pl/i/h/28/t141340.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/wlasciciel;domu;powinien;miec;kontrole;licznika;pradu,43,0,860203.html) Właściciel domu powinien mieć kontrolę licznika prądu
Na podstawie powyższego, z przepisu art. 676 k.c. wyłączone są nakłady konieczne, które obciążają wynajmującego. Zalicza się do nich naprawy konieczne bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Przykładem może być obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokal mieszkalny nie można uznać za przydatny do użytku (wyrok Sąd Najwyższy z 7 marca 1998 roku, II CKN/25/97).

Należy podkreślić, iż zwrotu nakładów koniecznych najemca może żądać w czasie trwania najmu. Po jego zakończeniu, zgodnie z art. 676 k.c., tylko nakładów dokonanych w celu ulepszenia rzeczy najętej (wyrok Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1971 r., III CRN 375/71).

Poza tym, do nakładów które nie podlegają rozliczeniu przy ustaniu umowy najmu zalicza się drobne nakłady, które obciążają z kolei z mocy samego prawa najemcę. Kodeks cywilny kwalifikuje je w szczególności jako: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Co prawda k.c. posługuje się wyliczeniem przykładowym, jednakże może to być wskazówką przy dokonywaniu oceny poszczególnych nakładów.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/123/t109947.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jakie;prawa;ma;wlasciciel;nieruchomosci;wobec;najemcy,158,0,667294.html) Jakie prawa ma właściciel nieruchomości wobec najemcy?
W przypadku gdy najemca ulepszył rzecz najmu, a strony umowy, jak zostało wspomniane powyżej, nie zawarły w tejże umowie kwestii rozliczenia nakładów, wówczas wynajmujący ma prawo albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Oba uprawnienia mogą być zrealizowane dopiero po zakończeniu umowy najmu. Wybór czy zatrzymać ulepszenia czy żądać przywrócenia stanu poprzedniego należy do wynajmującego. W tym miejscu trzeba podkreślić, iż z upływem roku od dnia zwrotu lokalu najmu przedawniają się zarówno roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy, jak również najemcy przeciwko wynajmującego o zwrot nakładów

Wydaje się w związku z tym słuszne i praktyczne, by w umowie najmu strony zawarły kwestię rozliczenia nakładów ulepszających poniesionych przez najemcę. Pozwoli to zapobiec potencjalnym niejasnościom między najemcą a wynajmującym.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/169/t86697.jpg ) ] (http://msp.money.pl/wiadomosci/prawo/artykul/pulapki;w;umowach;najmu;lokali;dla;firm,100,0,646244.html) Pułapki w umowach najmu lokali dla firm
Tytułem przykładu można wskazać, iż strony w umowie mogą zastrzec, iż najemca zrezygnuje ze zwrotu nakładów ulepszających lokal po upływie określonego terminu, po ich amortyzacji. Strony mogą ponadto postanowić, iż nakłady poniesione przez najemcę będą zwracane w ten sposób, że wynajmujący będzie proporcjonalnie potrącał z czynszu najmu wartość poniesionych nakładów. W tym stanie, uregulowanie w umowie sprawy nakładów przedstawia się wyjątkowo korzystnie dla obu stron.

Na koniec trzeba jednakże nadmienić, iż w umowie nie można dowolnie uregulować zagadnienia dotyczącego nakładów po ustaniu najmu. Albowiem w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcą a konsumentem, Sąd Okręgowy w Warszawie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowił wpisać do Rejestru Niedozwolonych Klauzul zapis, który stanowi iż: _ Wszelkie prace remontowe, adaptacyjne i modernizacyjne najemca wykonywać będzie na własny koszt po uprzednim uzyskaniu zgody wynajmującego bez prawa do zwrotu nakładów po zakończeniu stosunku najmu _.

Powyższy wpis w umowie ogranicza bowiem prawo najemcy do żądania zwrotu poniesionych nakładów na lokal i w związku z tym nie może być stosowany.

Autor jest prawnikiem w Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy