Utrata własności nieruchomości wskutek wywłaszczenia niekonieczne musi oznaczać bezpowrotną jej utratę. Wszystko zależy od tego, czy Skarb Państwa lub gmina wykorzystały nieruchomość w określonych w przepisach terminach w celu publicznym, w którym dokonano wywłaszczenia.
Nieruchomość może zostać wywłaszczona na podstawie decyzji, ale wyłącznie w celu realizacji celu publicznego, który musi być określony w treści tej decyzji. Takim celem może być w szczególności budowa linii kolejowych, obiektów niezbędnych dla obronności państwa, urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę. Zasadą jest zakaz wykorzystania wywłaszczonej nieruchomości w innym celu. Zakaz ten nie obowiązuje tylko w przypadku wyrażenia zgody przez byłego właściciela na inne wykorzystanie takiej nieruchomości. Muszą jednak zostać w takim przypadku spełnione przez właściwy organ administracji określone wymogi.
Powinien on, w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który z kolei zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest oddanie przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej
otrzymanej w zamian za wywłaszczoną nieruchomość.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, tj. od dnia doręczenia stronie decyzji przez organ II instancji, względnie od dnia upływu terminu do wniesienia odwołania, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.
Podkreślenia wymaga, że zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest możliwy tylko wtedy, gdy jej właścicielem jest nadal w momencie wydania decyzji o zwrocie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. gmina. Roszczenie o zwrot nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, tj. 1 stycznia 1998 roku, nieruchomość sprzedano lub ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej
i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Kwestia komplikuje się w przypadku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego po wejściu w życie przedmiotowej ustawy.
W doktrynie i orzecznictwie prezentuje się w tym zakresie rozbieżne poglądy co do możliwości zwrotu. Wydaje się jednak, że zwrot jest dopuszczalny, albowiem przedmiotem ustaleń i oceny organu winno być wyłącznie istnienie lub brak przesłanek uzasadniających zwrot określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 stycznia 2009 roku, sygn. akt: II SA/Bd 877/2008). Jego odmowa nie może być oparta na przesłance faktycznej (zbycie nieruchomości), a tylko i wyłącznie na przesłance ustawowej.
Powstaje jednak w tym zakresie wątpliwość co do dalszego postępowania. Po wydaniu w takim przypadku decyzji o zwrocie dochodzi bowiem do niedopuszczalnej sytuacji, w której istnieje użytkowanie wieczyste na nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu niż Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego.
Maciej Obrębski jest adwokatemz Kancelarii Prawniczej CSP