Notowania

wynajem mieszkań
28.01.2010 07:30

Zmiany w wynajmie mieszkania

Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Podziel się
Dodaj komentarz

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowa zmiana, w założeniu ustawodawcy, doprowadzić powinna do uporządkowania kwestii najmu lokali mieszkalnych (tj. służących w istocie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych), tworząc po stronie właściciela lokalu mieszkalnego praktyczną oraz uproszczoną ścieżkę dochodzenia przysługujących mu praw z tytułu prawa własności.

Zmiany wchodzą w życie od dnia 28.01.2010 r. z wyjątkiem art. 3, dotyczącego kwestii podatkowych, który zaczął obowiązywać od dnia 1.01.2010 r.

Niewątpliwie największą zaletą wprowadzonych zmian jest:

* złożenie przez najemcę **oświadczenia w formie aktu notarialnego** o poddaniu się przez najemcę egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia oraz wydania lokalu, stanowiącego przedmiot umowy w terminie wskazanym przez właściciela w żądaniu;
* zobowiązanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu

Ważną kwestią dla umowy najmu okazjonalnego jest również:

* ustalenie czasu trwania umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
* zastrzeżenie formy pisemnej zarówno dla zawarcia umowy najmu, jak i dla dokonywania zmian umowy, pod rygorem nieważności.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkową przesłanką warunkującą zawarcie wskazanej umowy jest ograniczenie polegające na tym, że właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Właściciel lokalu może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę zwrotnej kaucji, mającej zabezpieczyć zarówno ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak i należności przysługujące właścicielowi z tytułu najmu.
Ograniczeniem jest wskazanie w ustawie wysokości kaucji, która nie może przekroczyć
sześciokrotności miesięcznego czynszu.

[

Opodatkowanie wynajmu mieszkań ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/opodatkowanie;wynajmu;mieszkan,174,0,578222.html )
O ile pobranie kaucji nie stanowi nowości w odniesieniu do obowiązujących przepisów, o tyle warto zwrócić uwagę na zmianę górnej granicy wysokości kaucji (dla umów zawieranych na dotychczasowych zasadach wynikających z ustawy z dnia 21.06.2001 r. wskazana jest kaucja, której wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu - vide art. 6 ust. 1 ustawy).

Właściciel ma obowiązek zwrotu kaucji najemcy w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, dokonując ewentualnych potrąceń, o których mowa powyżej.

Podobnie jak w przypadku dotychczasowych umów najmu, także z tytułu zawarcia umowy najmu okazjonalnego, oprócz czynszu pobierane są przez właściciela opłaty niezależne od niego. Strony mogą jednak odmiennie uregulować w ramach umowy sprawy opłat, co wynika bezpośrednio z art. 19 c ust. 1 ustawy.

Właściciel posiada uprawnienie do podwyższania czynszu (co z pewnością nabiera znaczenia praktycznego w sytuacji, gdy najem ma charakter długoterminowy). Podwyżka czynszu może nastąpić wyłącznie na zasadach, jakie strony określiły w zawartej umowie.
Ustawa, przed wprowadzoną nowelizacją, również przewidywała możliwość podwyższania czynszu z ograniczeniem, iż właściciel nie może dokonać podwyżki czynszu lub innych opłat z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, częściej niż co 6 miesięcy (vide art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Istotnym novum wprowadzonym przez ustawę jest zobowiązanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu.

Strony zawierając umowę najmu okazjonalnego powinny zwrócić szczególną uwagę na:
- oznaczenie stron umowy, z podaniem danych osobowych (imion, nazwisk, oznaczenia dowodów tożsamości, podania nr PESEL);
- dokładne oznaczenie lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy (położenie, adres);
- oznaczenie czasu trwania umowy oraz terminu wypowiedzenia;
- określenie wysokości kaucji;
- ustalenie wysokości czynszu oraz innych opłat wraz ze wskazaniem terminu oraz sposobu ich uiszczania;
- precyzyjne określenie praw i obowiązków stron;

Warto również zabezpieczyć się poprzez określenie stanu technicznego lokalu, np. w treści załącznika do umowy, co pozwoli uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień.
Nie należy zapominać o fakcie, iż podobnie jak w dotychczasowym stanie prawnym, obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku oraz utrzymywanie jej w takim stanie przez cały okres trwania najmu. Oczywiście w korelacji
z obowiązkami wynajmującego pozostają obowiązki najemcy, w tym dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, czy też utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć w szczególności:
- oświadczenie w formie aktu notarialnego złożone przez najemcę (vide powyżej),
- wskazanie przez najemcę innego lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie w lokalu określonym w oświadczeniu notarialnym przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące. Poświadczenie ma stanowić formę zabezpieczenia przed podawaniem fikcyjnych adresów.

Wprowadzone zmiany oprócz określenia praw właścicieli wskazują również ich obowiązki. Jednym z nich jest zgłoszenie do naczelnika urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenia należy dokonać w ściśle określonym 14 dniowym terminie od dnia rozpoczęcia najmu.

Rygorem niedopełnienia powyższego obowiązku jest brak możliwości korzystania przez właściciela z uprawnień wynikających z art. 19 c oraz 19 d ustawy, co oznacza de facto brak możliwości skorzystania z uprawnień, które instytucję najmu okazjonalnego miały czynić bardziej atrakcyjną od pozostałych umów najmu.
Kwestia oświadczeń składanych przez najemców może budzić pewne zastrzeżenia po stronie właścicieli.

Niedopełnienie bowiem przez najemcę obowiązku dotyczącego wskazania innego lokalu, powoduje wypowiedzenie umowy najmu, jednak otwarta zostaje kwestia braku lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać, co powoduje, że właścicielowi, pozbawionemu aktualnych oświadczeń, pozostaje w takiej sytuacji ograniczone pole działania.

Zaletą wprowadzonych zmian jest realna możliwość szybkiego działania właściciela
w sytuacji, gdy z różnych względów okaże się, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu, najemca nie ma zamiaru opuszczenia zajmowanego dotychczas lokalu.
Posiadanie oświadczenia złożonego przez najemcę w formie aktu notarialnego stwarza podstawę do wręczenia przez właściciela opieszałemu najemcy, żądania opróżnienia lokalu
w określonym terminie (nie krótszym niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia żądania najemcy). Jeżeli działanie powyższe nie odniesie skutku, pozostaje drogą postępowania sądowego, polegającą na wystąpieniu przez właściciela do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Nie zachodzi już jednak potrzeba wszczynania odrębnego postępowania w przedmiocie opróżnienia lokalu (eksmisji), związanej z bezwzględnym obowiązkiem sądu w zakresie badania przesłanek w zakresie uprawnień eksmitowanych lokatorów do otrzymania lokalu socjalnego. W praktyce wyrok eksmisyjny z orzeczonym uprawnieniem do lokalu socjalnego oznacza długoletnie oczekiwanie na dostarczenie przez gminę lokali socjalnych.

Istniejący stan faktyczny, w tym głównie obowiązujące na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym ceny sprzedaży mieszkań oraz utrzymująca się tendencja obostrzenia wymagań przez instytucje kredytowe w procedurze uzyskiwaniu kredytów na zakup własnego _ M _, powoduje, że dla większości osób jedyną alternatywą jest najem mieszkania.

Czy nowe regulacje w istocie ograniczą szarą strefę wynajmu mieszkań? Z pewnością ułatwią one podjęcie decyzji o wynajmie mieszkań na podstawie zawieranych umów najmu, większości wynajmującym. Trudno jednak oczekiwać, że zapisy te całkowicie zmienią sytuację na ,"rynku wynajmu lokali". Dla większości właścicieli lokali, nawet świadomość uproszczonej procedury w odzyskaniu faktycznego władztwa nad wynajmowanym lokalem, poprzez usprawnioną ścieżkę egzekucji, nie będzie wystarczającą zachętą do zawierania umów najmu okazjonalnego. Dla większości właścicieli lokali mieszkalnych także kwestie formalne związane z najmem okazjonalnym mogą okazać się istotną barierą, zniechęcającą do zawierania tego typu umów.

Warto również zastanowić się nad praktycznym znaczeniem nowych regulacji dla potencjalnych najemców lokali mieszkalnych. Czy wprowadzone zapisy zamiast faktycznie usprawnić i ułatwić zawieranie umów najmu, nie spowodują efektu odwrotnego?
Z praktycznego punktu widzenia najemca zainteresowany jest najmem lokalu z prozaicznej przyczyny, jaką jest - używając terminologii ustawowej - _ niezaspokojona potrzeba mieszkaniowa _.

Nakładanie na najemcę (abstrahując od intencji ustawodawcy wprowadzającego zmianę ustawy) obowiązków w postaci wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, czy też wskazywania kolejnych lokali, w których mógłby zamieszkać, może budzić wątpliwości. Można bowiem postawić tezę, że gdyby potencjalny najemca miał gdzie zamieszkać, nie byłby zainteresowany najmem lokalu.

Nie zapominajmy także o częstych sytuacjach, gdy najemca, zainteresowany uregulowaniem z wynajmującym kwestii formalnych związanych z najmem, a także jasnego określenia praw i obowiązków wynikających z najmu, napotyka na zdecydowaną kontrę ze strony wynajmującego, który nie jest zainteresowany zawarciem w sposób formalny umowy w przedmiocie najmu.

Z pewnością należy z uwagą przyglądać się zmianom, jakie pojawią się na rynku nieruchomości, w związku z nowelizacją ustawy, dając jednocześnie wybór samym zainteresowanym tj. właścicielowi oraz najemcy. Nie należy także zapominać, że zawarcie każdej umowy wymaga zgody obu stron na proponowaną treść umów.

| Na podstawie ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U 2010 r. nr 3 poz. 13) zwaną dalej _ ustawą _ wprowadzony został do ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zmianami) rozdział 2a regulujący zagadnienia dotyczące zawierania umów najmu okazjonalnego. |
| --- |

Autorka jest radcą prawnym w Kancelarii Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Tagi: wynajem mieszkań, wiadomości, porady, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo mieszkaniowe
Źródło:
CHWP
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz