Umowa rezerwacyjna - kiedy zabezpieczenie staje się pułapką

Dlatego też warto poważnie się zastanowić przed podpisaniem takiej umowy, a jeśli już się na nią zdecydujemy - przynajmniej zadbać o to, żeby zawierała minimum zapisów umożliwiających zabezpieczenie naszych interesów.

Przede wszystkim, należy sobie uświadomić, że umowa rezerwacyjna nie jest umową nazwaną, nie została wymieniona w kodeksie cywilnym wśród innych umów. Skutkiem tego strony zobowiązane są tylko do tego co w niej zostało zapisane, dlatego też niezwykle istotnym jest to, aby zamieścić w niej także zobowiązania dewelopera wobec klienta.

W przypadku uczciwego, renomowanego dewelopera umowa taka niekoniecznie jest zagrożeniem i może spełniać swoją funkcję rezerwacyjną - zabezpieczać prawo klienta do nabycia w przyszłości określonej nieruchomości w określonym czasie. Może to być dobrze, symetrycznie skonstruowana umowa, która stanowi jedynie krótki, ściśle określony etap na drodze zawarcia umowy przedwstępnej. Klient może się poczuć w miarę bezpiecznie, bo zostaje pisemnie zapewniony przez dewelopera, że wybrane mieszkanie na niego czeka po ustalonej cenie, co pozwala w międzyczasie na zorganizowanie kredytu, itp., zaś opłata rezerwacyjna będzie mu zwrócona lub naliczona na poczet ceny zakupu lokalu.

_ Pierwszym podstawowym błędem jest podpisywanie czegoś, co wcale nie jest umową obustronnie zobowiązującą, tylko jednostronnym oświadczeniem woli klienta - jako potencjalnego kupującego - zawierającym propozycję zawarcia w późniejszym terminie umowy nabycia nieruchomości. _

Zagrożeniem dla klienta jest zawarcie umowy, która w rzeczywistości jest jedynie jednostronnym oświadczeniem woli klienta nabycia w przyszłości lokalu, a jej zawarcie kosztuje go minimum kilka tysięcy złotych. Często taka umowa wygląda w ten sposób, że deweloper nie zobowiązuje się ani do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej z klientem, ani do „zamrożenia" ceny mieszkania.

Zdarza się również, że zawiera się umowę na długo przed rozpoczęciem inwestycji, a wręcz przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę. Celem klienta jest zarezerwowanie konkretnego mieszkania po korzystnej cenie. Celem dewelopera może być związane klienta, zweryfikowanie jak dużym zainteresowaniem cieszy się inwestycja oraz uzyskanie niemałych kwot pieniędzy, którymi może przez jakiś czas bezkarnie obracać i zwrócić, a w ekstremalnych sytuacjach potrącić na niekorzyść klienta. Umowa taka może więc stanowić ogromne ryzyko, które klient świadomie lub nieświadomie podejmuje.

Deweloper może nie uzyskać pozwolenia na budowę. Procedura administracyjna trwa miesiącami, a deweloper ma możliwość w tym czasie obracania pieniędzmi klienta (opłata rezerwacyjna) bez żadnych dodatkowych kosztów. Czas ucieka, klient z umową w ręku spokojnie czeka na rozpoczęcie inwestycji, a wartość pozostałych mieszkań na rynku rośnie.

_ Po jakimś czasie okazuje się, że pozwolenia brak, klient zostaje bez swojej rezerwacji, bo przedmiotu rezerwacji nie ma i nie będzie. Dobrze się stanie jeżeli opłatę rezerwacyjną dostanie z powrotem (choćby bez odsetek). _

Ostatecznie bowiem deweloper może sprytnie zapisać w umowie, że opłata nie będzie zwracana w związku z wystąpieniem różnych przyczyn, siły wyższej, np. brak otrzymania pozwolenia na budowę.

Deweloper może zwyczajnie zbankrutować, a majątek stanowiący masę upadłościową lub likwidacyjną nie pokryje zwrotu wniesionych opłat rezerwacyjnych.

Deweloper może określić w umowie jej czas obowiązywania np. na pół roku (czas na załatwienie wszystkich formalności budowlanych), a następnie sprzedać właśnie to mieszkanie po wygaśnięciu umowy. O opłacie rezerwacyjnej nie wspominam, scenariusze rozwiązań zostały wskazane powyżej. Jest to typowe przedłużanie stanu zawieszenia wobec słabszej strony, którą jest klient. Nie można na podstawie źle sformułowanego „dokumentu" zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej.

_ W efekcie klient ryzykuje stratę kwoty opłaty rezerwacyjnej lub otrzymuje ją bez żadnych odsetek po wielomiesięcznym obracaniu gotówką przez dewelopera. Najbardziej bolesne jest jednak ryzyko, że umowa przedwstępna wcale nie będzie zawarta, czy też lokal nie będzie wybudowany. _

Dlatego warto przynajmniej zaczekać z jej zawarciem do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na budowę i starać się wpłynąć na jej treść, żeby stanowiła porozumienie realnie korzystne dla obu stron. Inaczej, w sytuacji braku określonych w umowie zobowiązań dewelopera wobec klienta, nie możemy mu prawnie nic zarzucić, poza łamaniem danego słowa i działaniem wbrew zasadom etyki.

Zawsze możemy próbować i szukać sprawiedliwości przed sądem, żądać zwrotu wpłaconej opłaty wraz z odsetkami, a także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. Jednak jeżeli umowa była skonstruowana w taki sposób, że przejawiała jedynie oświadczenia klienta i żadnych wiążących ustaleń po stronie dewelopera, nie mówiąc już o zapisie, że opłata nie podlega zwrotowi w różnych przypadkach (zwykle niezależnych od klienta), to walka w sądzie może okazać się daremną.

_ W przypadku żądania odszkodowania na podstawie kodeksu cywilnego, klient musi udowodnić wystąpienie szkody związanej z bezowocnym uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej, a brakiem możliwości obracania tą kwotą do planowanego terminu zawarcia umowy przedwstępnej itp. _

Poza tym postępowanie sądowe kosztuje, wymaga czasu i nie daje zainteresowanemu prawa do mieszkania, jedynie satysfakcję w przypadku wygranej. Podobnie w sytuacji wystąpienia do sądu ochrony konkurencji i konsumentów z żądaniem uznania treści umowy za niedozwolony wzorzec umowny. (Wniosek taki może również złożyć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów).

Żeby zrozumieć rangę umowy rezerwacyjnej wśród innych umów zmierzających do nabycia lokalu, trzeba wiedzieć, że na podstawie zawartej umowy rezerwacyjnej nie można zmusić w sądzie dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży, która w skutkach przenosiłaby własność na klienta. Jest to możliwe w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, na warunkach w niej zawartych.

Zanim zdecydujemy się cokolwiek podpisać z wybranym deweloperem, należy sprawdzić jego wiarygodność na rynku. Można to zrobić na kilka sposobów.

_ Warto dowiedzieć się czy deweloper znany jest w Polskim Związku Firm Deweloperskich (www.pzfd.pl), jaką ma renomę, czy istnieje w ich rejestrze, czy też został z niego dyscyplinarnie usunięty. _

W przypadku dewelopera działającego w formie spółki prawa handlowego można zapoznać się z wynikami i prognozami ujawnionymi przez ten podmiot w sprawozdaniach finansowych, które spółka ma obowiązek składać do rejestru przedsiębiorców o nazwie Krajowy Rejestr Sądowy (KRS), który prowadzą sądy rejonowe w całej Polsce.

Dokumenty takie są jawne, każdy zainteresowany może mieć do nich wgląd. Brak bieżących dokumentów finansowych (dokumenty składa się raz w roku) w rejestrze powinien wzbudzić pierwsze wątpliwości. Pomocą w zrozumieniu takich dokumentów mogą służyć kancelarie prawnicze, czy też doświadczeni doradcy finansowi.

Można również uzyskać odpłatnie informacje czy deweloper widnieje w wykazie jawnego dla wszystkich Rejestru Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonego przez KRS.

Równie dobrze można sprawdzić w jaki sposób deweloper wywiązuje się z własnych zobowiązań; czy posiada nieruchomości, które są mocno zadłużone, co można ustalić w jawnych księgach wieczystych prowadzonych przez sądy rejonowe właściwe dla siedziby takiej nieruchomości, czy reguluje jako najemca czynsz za lokale, w których mieści się siedziba dewelopera, biura handlowe, itp.

Pozostaje wreszcie wszechmocny internet, a w szczególności forum dyskutantów, z którego można wywnioskować, którego dewelopera należy pominąć.

Zdarza się również, że pokrzywdzeni przez dewelopera wspierają się wzajemnie tworząc różnego rodzaju grupy wsparcia w walce z nieuczciwą działalnością dewelopera, jak ma to miejsce w przypadku Stowarzyszenia Oszukanych przez Dewelopera. Stworzyli je klienci zawiedzeni postępowaniem firmy Pirelli Pekao Real Estate.

Umowa musi być zawarta w formie pisemnej. Warto zażądać od dewelopera przed jej podpisaniem udostępnienia dokumentów potwierdzających prawo do działania w tej sprawie strony podpisującej umowę (pełnomocnictwa, odpis z KRS), pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, itp. Brak tego rodzaju dokumentów lub niechętne ich okazanie powinno wywołać u klienta podejrzliwość.

Następnie, trzeba zadbać o to, żeby treść umowy nie była jednostronnym oświadczeniem woli Klienta - deklaracją przyszłego zakupu nieruchomości, ale obustronnym porozumieniem. Dlatego też powinna być zawarta pomiędzy Klientem i deweloperem oraz określać strony umowy (co najmniej: nazwa firmy, adres siedziby, dane osobowe i adres zamieszkania klienta).

_ Umowa musi być zawarta w formie pisemnej. Warto zażądać od dewelopera przed jej podpisaniem udostępnienia dokumentów potwierdzających prawo do działania w tej sprawie strony podpisującej umowę (pełnomocnictwa, odpis z KRS), pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, itp. _Co najważniejsze, w jej treści musi znaleźć się zobowiązanie obu stron do zawarcia (ewentualnie przedwstępnej) umowy sprzedaży lokalu w określonym terminie oraz określenie ceny, jaka obowiązywać będzie w przyszłej umowie, z ewentualnymi rozwiązaniami waloryzującymi jej wartość (np. wskaźniki inflacji itp.).

Deweloper powinien zobowiązać się do wybudowania lokalu stanowiącego przedmiot umowy - lokal należy dokładnie określić w umowie (np. metraż, położenie, rozkład, standard itp.).

Należy także określić w umowie możliwość jej wypowiedzenia, odstąpienia przez stronę - bezwarunkowo lub pod ściśle określonymi warunkami. Prawo do tego powinny mieć obie strony. Nie może występować sytuacja, w której deweloper może wycofać się z umowy w każdej sytuacji, nawet takiej, której zawinienie leży po jego stronie.

W przypadku określenia w umowie opłaty rezerwacyjnej (której uiszczenia deweloper ma prawo żądać - przepisy prawa tego nie zakazują), trzeba określić, czy w sytuacji niewywiązania się przez dewelopera z takiej umowy, bądź zakończenia jej z inicjatywy klienta, opłata zostaje zwrócona czy nie oraz czy w przypadku jej zwrotu należą się klientowi odsetki liczone od określonego terminu.

W przypadku wysokiej kwoty opłaty rezerwacyjnej może zastanowić się nad wpłaceniem jej na rachunek powierniczy. Co prawda prowadzenie takiego rachunku jest odpłatne, ale przynajmniej będziemy mieć pewność, że nikt tych pieniędzy bezprawnie nie zagarnie.

Zawierając umowę rezerwacyjną, która spełnia powyżej wymienione minimalne warunki uznania ją za umowę, a nie jednostronną deklarację klienta, klient ma przynajmniej szansę na dochodzenie w drodze postępowania sądowego odszkodowania, czy też zwrotu pieniędzy wpłaconych na poczet opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewykonania przez dewelopera postanowień umowy.

Autorka jest prawnikiem z Kancelarii Prawniczej Siwek Gaczyński Kałkusiński, Spółka Partnerska Kancelaria Prawnicza Radcowsko - Adwokacka