Notowania

umowa najmu
12.01.2011 07:00

Umowa najmu lokalu - na co zwrócić uwagę?

Problemów może dostarczyć wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony. Ale nie tylko.

Podziel się
Dodaj komentarz

*Prowadzący działalność gospodarczą często stają przed koniecznością zawarcia umowy najmu lokalu, w którym znajdować się będzie siedziba firmy. Zanim jednak dojdzie do związania się umową z wynajmującym, warto dokładnie zapoznać się z jej treścią, aby uniknąć w przyszłości przykrych niespodzianek. *

Wśród postanowień znajdujących się w umowach najmu dość problematyczna okazuje się kwestia dotycząca wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Wypowiedzenie umowy najmu przed upływem okresu, na jaki została zawarta, do czasu znowelizowania

[ ( http://static1.money.pl/i/h/24/t84504.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/najem;okazjonalny;to;kolejny;bubel;prawny,173,0,585389.html) Najem okazjonalny to kolejny bubel prawny?
Kodeksu cywilnego w tym zakresie, tj. do dnia 1 stycznia 2002 r., co do zasady nie było możliwe – wyłączając wyjątkowe sytuacje np. dotyczące wad lokalu zagrażających zdrowiu lub życiu najemcy i osób u niego zatrudnionych, używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową, opóźniania z zapłatą czynszu, itp. Podkreślano bowiem, że skoro strony zdecydowały się na zawarcie umowy, która wiązać je będzie przez ściśle określony czas, to ustalenie okresu trwania najmu jest elementem na tyle istotnym, że nie jest dopuszczalne zakończenie najmu przed upływem terminu wskazanego w umowie. Wskazanie czasu trwania umowy ma bowiem gwarantować stabilność sytuacji gospodarczej obu jej stron.

Sytuacja zmieniła się na skutek wprowadzenia do Kodeksu cywilnego postanowienia art. 673 § 3, *w myśl którego, *jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Dopuszczenie przez ustawodawcę możliwości wcześniejszego zakończenia najmu, niż przewidziano w umowie, nie rozwiało jednak wszystkich wątpliwości w tym zakresie. Pojawiło się bowiem pytanie, w jaki sposób należy wskazać w umowie najmu wypadki uprawniające do wypowiedzenia umowy najmu przed upływem terminu, na jaki została ona zawarta. Chodzi o to, czy powody wypowiedzenia mogą zostać określone ogólnie, przykładowo przez użycie sformułowania „ważne przyczyny”, czy też należy raczej szczegółowo wymienić sytuacje uprawniające do skorzystania z możliwości wcześniejszego wypowiedzenia najmu.

[

]( http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/wypowiedzenie;umowy;najmu,34,0,407074.html )Wypowiedzenie umowy najmu

W uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06 Sąd Najwyższy wskazał, iż wystarczające jest ustalenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, że jej wypowiedzenie jest możliwe z „ważnych przyczyn”. Niemniej jednak, w razie sporu co do skuteczności wypowiedzenia umowy, to sąd będzie musiał ocenić, czy w okolicznościach faktycznych konkretnej sprawy zaistniały „ważne przyczyny”. Rozstrzygnięcie będzie zatem niepewne. Bezpieczniej jest więc wskazać choćby przykładowo, jakie sytuacje uprawniać będą strony do rozwiązania umowy, co pozwoli uniknąć sporów interpretacyjnych. Należy jednak pamiętać, że jeśli w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, nie wskazano wprost możliwości jej wcześniejszego zakończenia, to zasadniczo umowa przestanie wiązać dopiero z upływem okresu, na jaki została zawarta.

*Długość okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu *

Inną problematyczną kwestią związaną z umowami najmu *jest długość okresu wypowiedzenia *przy umowie najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony. Jak wskazuje art. 688 Kodeksu cywilnego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, umowę taką można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Kontrowersje na tle cytowanego wyżej unormowania pojawiają się w kontekście jego bezwzględnie obowiązującego charakteru, wyłączającego swobodę stron w odniesieniu do indywidualnych ustaleń w zakresie okresu wypowiedzenia. Niektórzy przedstawiciele doktryny podnoszą, iż przepis art. 688 nie jest normą bezwzględnie wiążącą i dopuszczalne jest odmienne ustalenie przez strony treści stosunku najmu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego stoi jednak na stanowisku, iż powołany przepis nie pozwala na zastosowanie innych reguł. Mając to na uwadze, gdy zawiera się umowę najmu, bezpieczniej jest uwzględnić w jej treści postanowienia art. 688 kc.

Może się bowiem zdarzyć, iż w przypadku skorzystania ze wskazanego w umowie, krótszego niż ustawowy, terminu wypowiedzenia, druga strona kontraktu, której będzie zależało na kontynuacji stosunku najmu (zazwyczaj będzie to wynajmujący, w którego interesie jest otrzymywać czynsz jak najdłużej), powoła się na unormowanie ustawowe, uznając iż stosunek najmu wygaśnie dopiero po upływie terminu wskazanego w Kodeksie cywilnym. W konsekwencji może to doprowadzić do tego, że wynajmujący będzie żądał od najemcy (jeśli to najemca wypowie umowę) zapłaty czynszu najmu za ustawowy okres wypowiedzenia, bądź też najemca domagać się będzie od wynajmującego (jeśli umowę wypowie wynajmujący) odszkodowania za rozwiązanie najmu z uchybieniem terminu ustawowego.

Dlaczego warto zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony z datą pewną

Kolejnym istotnym zagadnieniem, o którym warto wspomnieć, *jest forma zawarcia umowy najmu. *Artykuł 678 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż w przypadku zbycia przedmiotu najmu w czasie jego trwania, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy, jednakże przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Zawierając umowę najmu na czas oznaczony, stronom zazwyczaj jednak zależy na tym, aby najem zakończył się dopiero z upływem terminu, na jaki został zawarty. Warto więc udać się do *notariusza, aby umowę najmu zawartą na czas oznaczony w formie pisemnej, opatrzył datą pewną. *Wówczas, jeśli wynajmujący zbędzie lokal będący przedmiotem najmu, w czasie jego trwania – jego nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy wcześniej.

Autorka jest adwokatem z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy




Tagi: umowa najmu, wiadomości, porady, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo cywilne
Źródło:
CHWP
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz