Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują nowe zasady opodatkowania w przypadku zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczych praw do lokalu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.
Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o pdof, podatnik będzie miał obowiązek zapłacić 19% podatek od dochodu jaki uzyskał w związku ze sprzedażą (zbyciem) powyższych nieruchomości lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem zwolnień podatkowych, o których mowa poniżej.
_ W świetle nowych przepisów podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli cena sprzedaży pomniejszona o koszty nabycia nieruchomości. _
Konsekwentnie, ustawodawca wprowadził nowe regulacje dotyczące zasad ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia. W przepisach tych wskazano m.in. że kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wydatki powinny zostać udokumentowane fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Podatek dochodowy w związku ze sprzedażą nieruchomości należy zapłacić w terminie złożenia zeznania rocznego za dany rok podatkowy, czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym nastąpiło zbycie. Dochodu tego nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Należy przy tym pamiętać, że w tym roku wprowadzono też nowe zwolnienie od podatku - wolne od podatku są przychody uzyskane ze zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, oraz lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym powyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Powyższe zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika (sprzedającego), który w terminie 14 dni od dnia dokonania transakcji złoży oświadczenie, że był zameldowany w sprzedanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej rok, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według swego miejsca zamieszkania. Zwolnienie to ma zastosowanie do obojga małżonków.
Dla porównania obecnych regulacji z poprzednimi, warto wspomnieć, że w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r., ustawa o pdof przewidywała 10% zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu (a nie dochodu) - co oznaczało brak możliwości pomniejszenia zysków ze sprzedaży nieruchomości o koszty jej nabycia lub zwiększenia wartości. Podatnik miał jednak prawo skorzystać z dostępnego wówczas zwolnienia, składając w terminie 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie, że przychód zainwestuje w ciągu dwóch lat m.in. na nabycie nieruchomości na terytorium Polski lub na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup.
Wobec wprowadzenia odmiennych zasad opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, kluczowego znaczenia nabierają przepisy przejściowe. Stosownie do ustawy nowelizującej, jeżeli zbycie nieruchomości zakupionych w ubiegłym roku ma miejsce w 2007 r. do opodatkowania przychodów ze zbycia takiej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o pdof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.
_ Wobec wprowadzenia odmiennych zasad opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, kluczowego znaczenia nabierają przepisy przejściowe. _Zasady te obowiązują w pełnym zakresie, czyli zarówno co do podstawy obliczenia podatku, wysokości podatku (10% ryczałt) oraz możliwości skorzystania ze zwolnień (jak zwolnienie dochodu pod warunkiem przeznaczenia go na cele mieszkaniowe). Skoro do nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2006 r. maja zastosowanie przepisy dotychczasowe, to, a contrario, do nieruchomości zakupionych lub wybudowanych po 1 stycznia 2007 r. stosuje się przepisy obecne.
Aby więc dokonywać obrotu nieruchomościami w sposób jak najbardziej efektywny podatkowo, podatnik może dokonać sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. korzystając jednocześnie ze zwolnienia reinwestując zyski na cele mieszkaniowe. Jeżeli - w związku z realizacją ww. celów mieszkaniowych - dana osoba zakupi nieruchomość już w tym roku podatkowym, do opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości zakupionej (wybudowanej) w 2007 r. oraz możliwości skorzystania z ulg stosuje się już obecne przepisy. Tym samym podatnik może sprzedać nieruchomość nie płacąc 19% podatku dochodowego od dochodu, jeżeli zatroszczy się o stały meldunek w budynku lub lokalu na rok przed planowaną datą sprzedaży. Jeżeli natomiast dana osoba nie ma zamiaru meldować się na stałe, powinna wstrzymać się ze sprzedażą nieruchomości przez pięć lat aby nie płacić podatku.
ZOBACZ TAKŻE:
Autorka jest doradcą podatkowym w Kancelarii Prawnej White&Case