Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
prawo
28.09.2009 14:15

Sprzedaż mieszkania - umowa przedwstępna u notariusza

Umowa przedwstępna spisana u notariusza pozwala dochodzić odszkodowania.

Podziel się
Dodaj komentarz

Umowa przedwstępna w powszechnym rozumieniu uznawana jest za swoistą gwarancję, że strony zawrą oznaczoną umowę w przyszłości, pozostawiając sobie jednocześnie czas na doprecyzowanie warunków szczegółowych umowy właściwej.

Zasadniczo strony określają w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz jej najistotniejsze postanowienia. W braku oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna być ona zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (gdy obie strony umowy są uprawnione w tym zakresie, wiąże termin tej strony, która pierwsza go wyznaczyła). Strony mają na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej tylko rok, po jego upływie nie można już żądać zawarcia umowy właściwej.

Nic nie stoi na przeszkodzie aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była zawarta w formie pisemnej, zamiast w formie aktu notarialnego, jednakże w zależności od formy zawarcia umowy, innego rodzaju roszczeniami będzie dysponowała strona w razie nie wywiązania się drugiej strony z umowy. Gdy umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie nie wywiązania się jednej ze stron z tej umowy, druga strona będzie mogła dochodzić od niej jedynie odszkodowania (za poniesioną szkodę), a nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony umowy mogą w umowie przedwstępnej określić zakres odszkodowania.

Inna sytuacja kształtuje się w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, w formie zastrzeżonej dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości, czyli w formie aktu notarialnego. Wówczas uzyskujemy, obok odszkodowania, możliwość dochodzenia zawarcia umowy właściwej przed sądem, w razie braku woli zawarcia umowy przyrzeczonej przez drugą stronę umowy.

Ponadto umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości. Jedynym ujemnym skutkiem takiego rozwiązania są podwójne koszty taksy notarialnej, które należy ponieść najpierw przy umowie przedwstępnej, a następnie przy umowie właściwej. W praktyce notariusze często stosują ulgi, w zakresie naliczania taksy, jeśli obie umowy (przedwstępna i przyrzeczona) będą zwarte przed tym samym notariuszem.

Zaznaczyć należy, że ustawodawca przewidział dość krótki okres przedawnienia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, który wynosi jedynie rok. Okres ten dotyczy zarówno dochodzenia odszkodowania, jak i zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak kupić mieszkanie - porady prawnika

Na co zwrócić uwagę?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy deweloper dysponuje tytułem prawnym do sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli budynek ma dopiero powstać warto zbadać, czy deweloper dysponuje ostatecznym pozwoleniem na budowę, co może wynikać z samego pozwolenia na budowę lub odrębnego dokumentu.Ostateczność pozwolenia na budowę jest wymogiem branym pod uwagę przez banki w ramach procedury kredytowej.

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości przez pełnomocnika (bez względu na to, która strona zawiera umowę przez pełnomocnika), pełnomocnictwo musi być zawarte w formie zastrzeżonej dla umowy właściwej, czyli również w formie aktu notarialnego. Dla ważności takiej umowy należy ustalić, czy pełnomocnik sprzedającego jest umocowany do takiej transakcji przez właściwe osoby, np. aktualnego prezesa zarządu spółki. W tym celu warto zapoznać się z aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego - rejestru przedsiębiorców, sprzedawcy.

Elementem, który wiele osób pomija jest ustalenie, czy sprzedający jest właścicielem np. miejsca parkingowego lub pomieszczeń dodatkowych (np. piwnice, komórki, garaż). W tym celu należy zażądać od sprzedającego umowy na bazie, której ma prawo do dysponowania takimi pomieszczeniami przynależnymi.

Uwaga na pułapki w umowach rezerwacyjnych
Najczęściej dla poszczególnych lokali mieszkalnych sprzedawanych przez deweloperów nie ma wyodrębnionych osobnych ksiąg wieczystych, jest natomiast księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. Bez względu na to, czy istnieje odrębna księga dla lokalu mieszkalnego czy nie należy, zbadać czy w dziale IV księgi istnieje zapis o obciążeniu nieruchomości hipoteką. Jeżeli istnieje taki zapis warto zwrócić się do dewelopera o przedłożenie zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, aby nie narazić się na zakup lokalu obciążonego hipoteką, ustanowioną dla zabezpieczenia inwestycji dewelopera a nie naszej.

W dziale III księgi należy sprawdzić, czy istnieją zapisy o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym przeciwko właścicielowi nieruchomości. Warto również zwrócić się do sprzedawcy o przedłożenie oświadczenia, że aktualnie nie toczy się egzekucja z nieruchomości, aby nie narazić się na niebezpieczeństwo, że nieruchomość zostanie obciążona w czasie pomiędzy uzyskaniem odpisu z księgi wieczystej, a zawarciem transakcji sprzedaży nieruchomości.

Jakie postanowienia zawrzeć w umowie przedwstępnej?

W każdej umowie przedwstępnej należy określić strony tej umowy, czyli kupującego i sprzedającego. Ponadto warto zawrzeć oświadczenie sprzedającego, że jest jedynym właścicielem nieruchomości, albo też posiada umocowanie prawne do reprezentowania wszystkich właścicieli. W celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń przeciwko sprzedawcy w przyszłości, powinno się precyzyjne określić przedmiot umowy sprzedaży. Jeżeli jest to lokal mieszkalny zaznaczamy jego dokładną lokalizację (adres), opis, dodatkowe przedmioty transakcji (np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska, wyposażenie). Należy precyzyjnie określić cenę oraz sposób jej zapłaty, a także wysokość zadatku lub zaliczki. W umowie przedwstępnej warto zaznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza. Określić można także termin przekazania lokalu (wydania kluczy). Korzystnym, jest również umieszczenie oświadczenia sprzedającego, że zbywane prawo jest wolne od wszelkich długów i obciążeń.

Kupno własnego mieszkania, domu to dla wielu osób transakcja życia, rozsądnym jest więc solidne sprawdzenie zarówno sprzedającego, jak i dokumentacji związanej z nabywaną nieruchomością.

Autorka jest prawnikiem z Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu

Tagi: prawo, wiadmości, okiem eksperta
Źródło:
BSO
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz